Huisvest migranten in leegstaand vastgoed

door Tineke Lupi
dit artikel is verschenen in Brabants Dagblad van 27 september 2014

Sinds de EU-grenzen vanaf 2007 voor buitenlandse werknemers openstaan, is het realiseren van goede woonruimte voor deze flexwerkers een actueel vraagstuk. Partijen, betrokken bij de huisvesting van arbeidsmigranten tekenden in 2012 een Nationale Verklaring om meer en betere woonlocaties voor deze doelgroep te creëren. Volgens cijfers van het CBS waren er in dat jaar binnen Nederland bijna 420.000 mensen werkzaam in loondienst afkomstig uit een van de EU-landen en kandidaat-lidstaten. En omdat niet alle seizoensmigranten geregistreerd staan, vallen ramingen vaak nog net iets hoger uit.

Minimaal 35.000 plekken tekort

Nederland kent weinig flexibele huisvesting waar je makkelijk en snel voor korte of iets langere tijd kan verblijven. In de negen regio’s met de meeste arbeidsmigranten is er tezamen een geschat tekort aan minimaal 35.000 plekken. Plannen om deze te realiseren zijn er voldoende, maar uit een inventarisatie van initiatieven en projecten bleek vorig jaar al dat hier maar weinig van de eindstreep halen. De huidige oplossing, verhuur van kamers of recreatiewoningen, is geen duurzame optie. Het leidt tot slechte, oncontroleerbare woonomstandigheden waar zowel de arbeidsmigranten als de omwonenden niet gelukkig van worden.

Het is dus zoeken naar plekken waar groepen buitenlandse werknemers onder toeziend oog van een huismeester of beheerder kunnen wonen. Locaties voor woningbouw zijn schaars, maar we hebben in Nederland inmiddels een flink arsenaal aan leegstaand vastgoed dat wacht op een nieuwe invulling. Denk hierbij aan kantoren, maar ook aan verouderde flatgebouwen, verzorgingstehuizen, hotels, kloosters, kazernes, asielzoekerscentra of scholen.

Kans op succes voor twee lastige vraagstukken

In opdracht van het ministerie van BZK heeft kennisorganisatie Platform31 de mogelijkheden voor huisvesting van arbeidsmigranten in leegstaande panden verkend. Conclusie is dat er goede kansen liggen om beide lastige vraagstukken succesvol te combineren. Van al gerealiseerde woonlocaties is het merendeel in getransformeerd, bestaand vastgoed. Dit blijkt makkelijker te verwezenlijken te zijn dan nieuwbouw, met name omdat dit veel kostbaarder is en met meer langdurige procedures te maken heeft.

Randvoorwaarden

Voordeel van leegstaande panden is dat kosten met name liggen in interne verbouwing. Als het gebouw reeds een woonbestemming had, zoals bij het Zuiderparkhotel in Rotterdam of het Stella-Maris klooster in Welberg, zijn vaak minimale aanpassingen nodig die vooral het karakter hebben van een goede opknapbeurt. Randvoorwaarden om een leegstaand pand in te richten voor arbeidsmigranten zijn een locatie dichtbij bedrijven waar ze werken, plek voor minimaal 50 tot circa 300 bedden, het liefst in twee of driepersoonskamers, mogelijkheid voor inrichting van sanitaire units, een keuken, centrale ruimte en receptie en aanwezigheid van voldoende parkeergelegenheid.

Daarbij dient het gebouw voor een langere periode, liefst 10 jaar, beschikbaar te zijn zodat de kosten terugverdiend kunnen worden. De marges in deze branche zijn doorgaans niet hoog. De huur die arbeidsmigranten kunnen en mogen betalen is gering. Daarbij moet de exploitant rekening houden met een niet continue bezetting van alle plaatsen. Hij is afhankelijk van het aanbod aan werk en dat is per definitie flexibel. Meestal verblijven arbeidsmigranten er enkele weken tot maanden, hooguit twee jaar. Slechts weinig uitzendbureaus en werkgevers willen daarom een langlopend contract afsluiten om hun personeel te huisvesten.

Goede voorbeelden

Er zijn in Nederland inmiddels een aantal goede voorbeelden van leegstaande gebouwen die naar ieders tevredenheid als flexibele woonvoorziening voor buitenlandse werknemers fungeren. Cruciaal is de wijze waarop de ontwikkelaars en exploitanten omgaan met het project, de omwonenden en de bewoners zelf. Open communiceren over de plannen, het stellen van duidelijke regels en zorgen voor dagelijks beheer en toezicht zijn belangrijk voor het functioneren van een locatie.

De reden dat er bij veel partijen rondom zowel arbeidsmigranten als leegstaand vastgoed nog terughoudendheid is om in zee te gaan ligt met name aan de onbekendheid met elkaar en de mogelijkheden. Ook gemeenten zien de kansen en de faciliterende rol die ze kunnen spelen nog lang niet zo scherp als zou kunnen. Betere pr en marketing van werkgevers en huisvesters voor arbeidsmigranten kan daar een rol bij gaan spelen. Met het instellen van keurmerken en een eigen branchevereniging is de verdere professionalisering langzaam op de goede weg.