Gespikkeld eigendom en collectieve verduurzaming

In de energietransitie is veel aandacht voor de wijkgerichte aanpak. Daarbij is een belangrijke rol weggelegd voor de corporaties en particuliere eigenaren die wooncomplexen exploiteren. Dit komt niet alleen omdat zij veel woningen bezitten, maar juist ook omdat zij veel dezelfde woningen bezitten. In veel wijken in Nederland staan woningen die op een seriematige manier zijn gebouwd, en deze lenen zich uitstekend voor de schaalvergroting die nodig is voor de energietransitie.

Veel corporaties hebben in het verleden echter woningen verkocht, met ‘gespikkeld bezit’ als gevolg: bepaalde flatgebouwen en rijtjeswoningen zijn grotendeels in handen van één eigenaar, met uitzondering van de particuliere eigenaren die er onregelmatig tussen zitten. Dit zorgt voor dilemma’s bij verduurzaming, zeker bij maatregelen die het hele blok aangaan. Hoe ga je om met de tussenliggende particuliere woningen? Bij de seriematige aanpak van de renovatie van deze woningen is het belangrijk dat ook deze eigenaren meedoen in het renovatieproces. Dat heeft voordelen voor de planning, het fysieke uitvoeringsproces, de waardeontwikkeling van de complexen en afzonderlijke woningen.

Daarom heeft Platform31 met verschillende stakeholders in het proces gesproken, zoals woningcorporaties, gemeenten en VvE’s, om erachter te komen: hoe hebben jullie dat aangepakt? Daarbij kwamen vragen aan bod zoals: wat zijn de mogelijkheden voor financiering? Wat is er qua energieprestatie en besparing mogelijk? En ook: welke partijen zijn betrokken, wie heeft welke rol en wie nam het initiatief? Het doel is om de verschillende methodische aanpakken die zijn toegepast in de verschillende casussen te delen met iedereen die bezig is met het ‘probleem’ van verduurzaming van gespikkeld bezit. Hiermee hopen we concrete handvaten te bieden voor woningcorporaties, gemeenten en andere stakeholders.

In een serie van vier artikelen komen vier verschillende casussen aan bod. We gaan onder andere op bezoek in Goirle en Nijmegen en bespreken waar zij tegenaan zijn gelopen, welke aanpak zij hebben gehanteerd en wat anderen daarvan kunne leren. Alle artikelen zijn dit najaar te lezen via de links op deze pagina. Op 9 december organiseren we een webinar waarin onder meer de uitkomsten van ons onderzoek worden besproken en het handelingsperspectief bij gespikkeld bezit centraal staat.

Het ‘probleem’ van gespikkeld bezit bij de wijkaanpak

Nu in de energietransitie de ‘wijkaanpak’ weer in zicht is en gewenst is, doet zich de kans voor van grootschalige aanpak van verduurzaming van wijken en woningen. Kenmerkend aan de wijkgerichte aanpak in het fysieke domein is de grootschaligheid van interventies, bijvoorbeeld door sloop-nieuwbouw dan wel herstructurering, en de keuze van beleidsmakers voor de ‘wijk’ als object, schaalniveau en aangrijpingspunt van beleid (Karataș, 2017). Veel wijken in Nederland kennen woningen die op een seriematige manier zijn gebouwd en een architectonische eenheid vormen. Deze vergelijkbare woningen zijn veelal in het bezit van woningcorporaties en andere groot-eigenaren, die wooncomplexen exploiteren. Maar het ongewenst ‘probleem’ van gespikkeld bezit doet zich voor. Gespikkeld bezit bestaat uit:

particuliere koop- en (sociale) huurwoningen door elkaar in rijtjeshuizen of
particuliere koop- en (sociale) huurwoningen in appartementencomplexen

Gespikkeld bezit in wijken en buurten in Nederland is meer regel dan uitzondering.* Dit is ontstaan doordat in de loop der tijd woningen in wooncomplexen van corporaties verkocht (soms tegen korting) zijn aan particuliere woningeigenaren, veelal aan starters en vaak woningen met achterstallig onderhoud, slechte kwaliteit. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat tussen 2009 en 2020 ruim 236.000 corporatiewoningen werden verkocht. Hierdoor is zogenaamd ‘gespikkeld’ of ‘versnipperd’ woningbezit ontstaan. Vanuit het dominante (beleids)ideaal van de gemengde wijk en financiële overwegingen is versnippering en verkoop gewenst; vanuit planmatig onderhoud, beheer én collectieve verduurzaming een grootschalige wijkaanpak.

Gespikkeld woningbezit is voor de corporaties nu een ‘probleem’, want het is het meest efficiënt en effectief om een hele straat of een heel appartementenblok in één keer te isoleren, van warmtepompen te voorzien of van het gas af te halen; wooncomplexen die in bezit zijn van woningcorporaties en seriematig gebouwd, lenen zich in principe goed voor een zogenaamde ‘wijkaanpak’. Duinmayer (2018) noemt gespikkeld bezit “een van de uitdagingen bij het verduurzamen van de bebouwde omgeving”.

*Er zijn geen exacte cijfers bekend over hoeveel ‘versnipperd’ woningbezit voorkomt in Nederland, maar is het volgens betrokkenen in het veld duidelijk dat het ‘heel veel’ voorkomt (Duijnmayer, 2018). Ook zijn er geen cijfers bekend over hoeveel seriematige bebouwing er aanwezig is in Nederland.

Provincie Utrecht & Het PON & Telos (2022). Het magazine Verduurzaming gespikkeld bezit.
Hogeschool Utrecht & Avans Hogeschool/Van Berkel & Rutten (2021). Verduurzamen gespikkeld woningbezit. Oplossingsrichtingen en deelstrategieën voor verduurzamen gespikkeld woningbezit.
Duijnmayer, D. (2018) Koopwoning tussen huurhuizen moet mee kunnen doen met collectieve verduurzaming. Energeia, 12 april 2018.