Circulaire sloop-nieuwbouw SUPERLOCAL

De aanleiding voor een circulair project

In Kerkrade en omliggende gemeenten is in de afgelopen jaren, met de krimp in het oog, veel gesloopt. Misschien wel té veel, blijkt nu. Vanwege aspecten als grondwaarden en eisen vanuit het bouwbesluit is het vooral een uitdaging om nieuwbouw te realiseren in het goedkope segment, met lage huren. De afgelopen jaren zijn echter veel delen van sloopwoningen weggegooid die misschien nog goed opnieuw te gebruiken waren geweest.

Met het SUPERLOCAL project – slow, less, local – hoopt HEEMwonen meer met minder te realiseren. Het doel van het ‘slow, less, local’-principe is een meerjarige gebiedsontwikkeling die leidt tot minder, maar hoge kwaliteit sociale huurwoningen met een impuls voor de lokale economie als gevolg. Al met al hoogwaardige nieuwe woningen met een lage huur.. Een slimme, circulaire benadering kan daar wellicht aan bijdragen. Anderzijds past deze aanpak bij HEEMwonen als ondernemende en bewuste corporatie die slim nadenkt over energieopgaven en herontwikkelingsvraagstukken.

Wat staat er op stapel?

300 flatwoningen uit bouwjaar 1967 maken plaats voor zo’n 125 nieuwe woningen uit de materialen van de flats. Voor een deel blijven bestaande casco’s behouden. Ook worden nieuwe grondgebonden of kleinschalige appartementenblokjes gebouwd met materialen uit de huidige flatgebouwen. HEEMwonen onderzoekt daartoe grondig welke onderdelen en materialen herbruikbaar zijn in het project en in hoeverre hergebruik hiervan ook technisch, economisch en maatschappelijk haalbaar is. Per onderdeel wordt de analyse gemaakt: hoeveel is ervan beschikbaar, wat is de technische staat, of en hoe is hergebruik mogelijk/wenselijk?

De eerste concrete realisatiestap is de ontwikkeling van een expogebouw, mede gefinancierd door een subsidie van IBA Parkstad. IBA Parkstad, in het leven geroepen door de Parkstadgemeenten en de provincie Limburg, staat voor de transformatie en transitie van Parkstad en moet de aanzet geven voor een structureel beter woon-, werk- en leefklimaat (voor meer informatie, zie www.iba-parkstad.nl). Het SUPERLOCAL project sluit aan bij het thema “recycle stad” van IBA. In het expogebouw zal het gehele proces (open source!) ook voor extern geïnteresseerden te volgen zijn. Op de projectwebsite (www.superlocal.eu) worden tevens alle resultaten gedeeld. Het expogebouw wordt voor 100 procent gebouwd van materialen uit de flat die gesloopt wordt. Het casco bestaat uit twee halve appartementen (tunnels) die uit de bovenste verdieping van de sloopflat wordt gehesen. Ook kozijnen, ramen, deuren, et cetera komen uit deze flat.

De ontwikkeling en realisatie van het expogebouw is als het ware de testcase voor de volgende ontwikkelstappen. Is 100 procent circulair technisch mogelijk? En hoe ziet het financiële plaatje eruit? Voor de woningen zal het straks niet realistisch zijn om 100 procent van de materialen uit het gebied zelf te halen, verwacht projectleider Martijn Segers, maar natuurlijk wordt er gestreefd naar zoveel mogelijk hergebruik. De ontwikkeling van het expogebouw zal hiertoe nuttige lessen opleveren.

In het proces wordt echter niet alleen naar hergebruik van materialen gekeken. Ook de huidige kwaliteiten van de bestaande architectuur en landschapsstructuren worden benut. Om een voorbeeld te geven: Het uitzicht vanaf de 9e en 10e verdiepingen van de flats wordt zeer gewaardeerd. Ook de ruime en efficiënt ingedeelde woningplattegronden van de flats blijken van grote waarde. Deze plattegronden zal HEEMwonen dus ook opnieuw inzetten in de nieuwe woningen.

Bewoners uit het gebied hebben ook meegedacht in het project. Er is een Burenboek gemaakt met de meningen en ideeën van bewoners over wat goed is in de buurt, wat in de loop der tijd veranderd is, hoe de community werkt en over wat behouden moet worden en wat niet. Eén flat stond volgens bewoners duidelijk heel ongelukkig in het gebied. Die was daarom als eerste aan de beurt voor sloop. De wens is natuurlijk dat veel van de huidige bewoners weer in de nieuwe woningen komen wonen, volledig in het kader van de circulaire gedachte!

Als alles volgens planning verloopt worden de eerste nieuwe woningen in 2020 opgeleverd.

1967 – 2012:

2020:

HEEMwonen doorloopt dit project heel anders dan traditionele nieuwbouwontwikkelingen. Creative advisor van het plan is Maurer United Architects. Zij zijn tegelijkertijd ambitiebewaker van de circulaire insteek en begeleiden het proces volgens de onderstaande procesdriehoek. Uitgangspunt in deze driehoek is aan de slag gaan vanuit reeds aanwezige kwaliteiten.

Het projectinitiatief startte vanuit een duidelijke visie van HEEMwonen en gemeente Kerkrade. Vervolgens was een belangrijk vraagstuk hoe de uitvraag richting de markt vorm moest krijgen. In tegenstelling tot een traditioneel proces, waarin de architect tekent en de opdrachtgever vanuit het bestek een aannemer selecteert, heeft HEEMwonen slopers en aannemers gevraagd om de visie van HEEMwonen zelf verder te vertalen in een ambitie die ze konden realiseren tegen marktreguliere tarieven. Dat ging op hoofdlijnen als volgt:

HEEMwonen heeft vijf sloopbedrijven gevraagd om een aanbieding te doen voor het op traditionele wijze slopen van de flats. Aanvullend daarop is gevraagd naar de circulaire ambities, met als wensbeeld 100% hergebruik van elementen en materialen. De sloopbedrijven waren stuk voor stuk zeer enthousiast over de uitvraag en hebben allemaal een ambitieuze indiening gedaan. Sloopbedrijven zien voor zichzelf ook een andere rol weggelegd in de toekomst, is de constatering van Martijn Segers, namelijk die van lokale materialenleverancier.

Daarnaast heeft HEEMwonen vier aannemers uitgenodigd om vanuit de context van het project, de gewenste woonvolumes en een richtprijs een aanbieding te doen binnen een aantal circulaire randvoorwaarden. Vooraf was dus duidelijk wat de opgave was, wat er te verdienen viel en welke input werd gevraagd (en waar wel en geen vergoeding tegenover stond). Bij voorkeur had HEEMwonen aannemers uitgedaagd die, voor zover bij HEEMwonen bekend, affiniteit hebben met circulair bouwen. De ligging van Kerkrade maakt de keuze echter beperkter. Uiteindelijk zijn een viertal ‘usual suspects’ gevraagd. De aannemers waren niet allemaal even enthousiast op voorhand. Martijn Segers weet niet precies te achterhalen of dit door de aard van het project komt, door de afstand of door onderbezetting bij veel aannemersbedrijven. Toch zien aannemers volgens Martijn steeds meer in dat circulariteit de volgende stap is. Drie van de vier uitgedaagde aannemers hebben een voorstel ingediend. Deze indieners kwamen allemaal met goede ideeën, waardoor HEEMwonen zonder meer een goede partner heeft kunnen kiezen.

Cruciaal bij de gunning was in elk geval dat de partijen ook zelf nadrukkelijk geloven in een circulaire aanpak. Volgens Martijn staat of valt het project met goede samenwerking (en niet met prijs).

De samenwerking binnen het volledige team is intussen in volle gang. Een succesvolle werkwijze hierbij was de scrummethodiek. Tijdens de scrumsessies zat het gehele team van betrokkenen samen aan tafel, waardoor zaken direct met de juiste mensen besproken konden worden. De architect zei welke materialen hij nodig had, de sloper gaf direct aan dat hij kon leveren en de aannemer gaf zijn wensen en eisen aan. Tussen scrumsessies door werden afspraken en acties uitgewerkt.

Vanuit deze verhoudingen aan tafel zitten – geheel anders dan een traditioneel proces waarin de architect tekent en vanuit het bestek een aannemer wordt geselecteerd – versnelt het proces en vermindert het afbreukrisico van ambities aanzienlijk. Voor de eerste keer circulair slopen en nieuw bouwen was dit dan ook een erg prettig proces. Circulair moet samen. Voor het expogebouw is om de week en in totaal zeven keer bij elkaar gekomen voordat de omgevingsvergunning is aangevraagd.

Uiteindelijk bleek bij de planning van de realisatie van het expogebouw de constructie overigens het belangrijkste, in combinatie met de visie van de sloper. De kennis en technieken die worden opgedaan bij de totstandkoming van het expogebouw zijn van essentieel belang voor ontwikkeling van het gehele projectgebied.

Bij HEEMwonen werd de noodzaak om het anders te doen intern al langer gevoeld. De directie en de Raad van Commissarissen schaarden zich daardoor al snel achter het initiatief. Daarna heeft HEEMwonen het verhaal vaak en vol enthousiasme verteld aan geïnteresseerden en stakeholders. Vaak op locatie, ondersteund met veel beelden. Daardoor groeide de beleving en bewustwording.

In de loop van het project zal wel moeten blijken of binnen de corporatie het draagvlak voor het hoge ambitieniveau blijft bestaan. Als corporatie wil HEEMwonen wel binnen de reguliere investeringen blijven. Uiteindelijk moet de circulaire benadering niet leiden tot meerkosten en daarmee tot hogere huren voor bewoners. Ook niet als hier een milieuwinst tegenover staat. Technische, economische én maatschappelijke haalbaarheid zijn leidend. Een casco hergebruiken zal waarschijnlijk wel gaan lukken met een sluitende businesscase, maar of bestaande woningen uitzagen ook financieel rendabel kan plaatsvinden, moet blijken. Het expogebouw zal hierbij de nodige inzichten bieden.

Natuurlijk is het wel zo dat innovatie in het begin altijd geld kost. Het expogebouw zal daardoor duurder uitvallen dan in een traditionele benadering. De hoop is echter dat de circulaire systematiek doorgestempeld kan worden op de rest van het project. En het eindresultaat dan maximaal tegen dezelfde kosten behaald kan worden. Anders zullen ambities bijgesteld moeten worden.

SUPERLOCAL is op dit moment nog niet klaar. De ontwikkeling van het expogebouw met materialen van de eerste gesloopte flat is in volle gang, maar de circulaire sloop-nieuwbouw van de woningen moet, op de sloop van de eerste flat na, nog volgen. Houd www.superlocal.eu de gaten voor het laatste nieuws rondom het project.