Circulaire sloop-nieuwbouw Stadstuin Overtoom

Als maatschappelijk ondernemer heeft Eigen Haard een duidelijke visie op duurzaamheid, bestaande uit de volgende ambities:

• Van energiezuinig naar energieneutraal
• 99 procent hergebruik materialen
• Bewoners wonen milieubewust
• Samenwerken met duurzame partners
• Milieubewuste organisatie

Aanleiding om in Overtoomse Veld zo duurzaam mogelijk aan de slag te gaan was de Stedelijke Vernieuwing. Overtoomse Veld stond bovenaan het lijstje van Krachtwijken. Vanuit de gemeente Amsterdam werd de ambitie ‘klimaatneutraal’ gesteld. Maar, de exacte kaders en randvoorwaarden hierbij waren nog niet gedefinieerd. Eigen Haard heeft deze ambitie onder meer aangegrepen om het project zo circulair mogelijk te realiseren. Want duurzaamheid gaat verder dan alleen energie. “De gemeentelijke ambitie klimaatneutraliteit maakte ons ook bewuster van onze eigen rol als opdrachtgever en inkoper van woningen en het daaraan gekoppelde gebruik van nieuwe materialen en grondstoffen. Als opdrachtgever kun je de markt aanjagen.”

In project Stadstuin Overtoom zijn op ‘klimaatneutrale wijze’ 352 sociale huurwoningen gesloopt en 480 nieuwbouwwoningen gerealiseerd, verdeeld over zes wooncomplexen. Doelstelling was hoogwaardig hergebruik van 90 procent van de materialen uit de te slopen woningen. Tussentijds is deze ambitie bijgesteld naar 95 procent, maar uiteindelijk is het percentage uitgekomen op 99,5 procent: alle materialen op asbest- en teerhoudende delen na. Voor 30 procent zijn deze materialen verwerkt in de nieuwe woningen van Stadstuin Overtoom. Zo bestaat circa 30 procent van de nieuwe bakstenen uit het baksteenpuingranulaat van de oude bakstenen – wellicht een direct hergebruik wat financieel niet repeteerbaar is, maar wel een belangrijk onderdeel is om circulariteit zichtbaar te maken. Beton is hergebruikt voor de bouwkundige constructie en kalkzandsteen gaat terug naar de fabriek. Een deel van de materialen is gebruikt op andere plekken in Overtoomse Veld (want hergebruik in de buurt zorgt voor minder vervoersbewegingen).

Overige bouwmaterialen voor de nieuwbouwwoningen van Stadstuin Overtoom hebben een duurzame en verantwoorde herkomst. Het ontwerp van de nieuwe woningen is toegesneden op eventuele samenvoegingen of functiewijzingen in de toekomst met zo weinig mogelijk milieubelasting. Bij de sloop en realisatie van de nieuwbouw is bovendien gestreefd naar een aanzienlijke CO2-reductie ten opzichte van een standaard sloopnieuwbouwproject. De woningen hebben een EPC van 0,15.

Eigen Haard heeft een marktuitvraag gedaan vanuit de essenties van haar ambities. Die essenties waren:

1. Klimaatneutraal slopen, bouwen en wonen
2. Ecologische duurzaamheid gekoppeld aan leefbaarheid
3. Lagere exploitatielasten voor bewoners
4. Kostenneutraliteit
5. Repeteerbare formule
6. Samenwerking tussen partijen

De uitvraag is heel open geformuleerd. Alleen de essenties zijn beschreven, waarop partijen hun visie konden geven. Na de selectie zijn de essenties en visie SMART vertaald in kritische prestatie indicatoren (KPI’s) en financiële kaders.

Het consortium ERA Contour, KOW en Oranje won de selectie, gepresenteerd onder de naam Co-Green. Naast het inhoudelijke verhaal, de aanpak en eerdere ervaringen sprak de integrale visie bijzonder aan. Na toetreding van Eigen Haard tot deze samenwerking is onder begeleiding van Squarewise (hieruit is Copper8 ontstaan) het concept Co-Green verder uitgewerkt. Eigen Haard werd uitgenodigd om als ontwikkelende opdrachtgever met zijn toegevoegde waarde toe te treden tot de samenwerking.

De samenwerking van Co-Green is gebaseerd op een dynamisch winst- en risicoverdelingsmodel. De financiële incentive voor partijen bestaat uit het behalen van de met elkaar afgesproken prestaties. Die te behalen prestaties worden gemeten aan de hand van KPI’s, ofwel kritieke prestatie indicatoren – per partij en per bouwfase opgesteld. Die KPI’s zijn de SMART vertaling van de essenties van de projectambitie. Er is een gedeelde succespot die door deelnemende partijen naargelang draagkracht wordt gevuld. Het niet voldoen aan de KPI’s roomt de uitkering van de succespot en de winst af. De succespot wordt pas uitgekeerd na volledige realisatie van het project, zodat de betrokkenheid van alle partijen gedurende alle bouwfasen gewaarborgd wordt.

Traditioneel proces versus Co-Green proces:

Bij de uitwerking van de ambitie stond voorop dat klimaatneutraliteit meer is dan alleen energie. Verantwoord grondstofgebruik speelde een net zo grote rol. Nu een vanzelfsprekendheid, maar tien jaar geleden werd duurzaamheid vooral vertaald als een energievraagstuk. De Co-Green samenwerking heeft zowel intern als extern veelvuldig aandacht besteed aan de brede duurzaamheidsopgave.

De eerste stap voor de hoge duurzame en circulaire ambities was lef tonen en interne en externe beslissers meenemen in de noodzaak van deze aanpak. Noodzaak niet alleen vanuit een maatschappelijke verantwoord belang, maar ook uit de pure noodzaak van schaars wordende grondstoffen.

Het overtuigen van de eigen organisatie was geen gemakkelijke opgave. Het projectteam heeft op directieniveau ‘experimenteerruimte’ gevraagd. Gedurende het traject zijn tussenresultaten gemonitord waarbij zowel kwalitatieve als financiële resultaten zijn besproken. Lastig daarbij is echter dat het tussenresultaat veelal nog niets zegt over het te behalen eindresultaat. Daarmee blijft er scepsis tot het eindresultaat daadwerkelijk geboekt is. Tegelijkertijd is die kritische houding van bovenaf essentieel voor het behalen van de gestelde ambities. Het houdt de samenwerking scherp en doelgericht.

Buiten de samenwerking om hebben betrokken partijen zowel support als tegenwerking ervaren. De gemeente en met name de deelgemeente waren erg meewerkend. Tegenwerking was merkbaar wanneer belangen in het geding kwamen, met name vanuit de energiesector.

De oorspronkelijke huurders hoefden niet zozeer overtuigd te worden van de duurzame ambities. Hun primaire belang is betaalbare huisvesting. Dat is waargemaakt. Nieuwe bewoners kiezen ook overwegend voor betaalbaarheid. Uit onderzoek onder deze groep is wel gebleken dat de klimaatneutrale ambitie een goede tweede reden is geweest te kiezen voor Stadstuin Overtoom.

Duurzame woningbouw vraagt om andere technieken en materialen. Dat is duurder dan ‘gewone’ woningbouw. De uitdaging van de Co-Green samenwerking was om ervoor te zorgen dat een duurzame woning lagere maandlasten oplevert én betaalbaar is. De hogere investeringskosten voor de duurzame voorzieningen worden terugverdiend door de intensieve en efficiënte samenwerking. Met de samenwerking binnen het dynamisch winstverdelingsmodel worden onnodig kosten en faalkosten voorkomen.

Er is ook gekeken of een duurzame woning meer waarde vertegenwoordigt. Bij aanvang van de ontwikkeling was dat nog niet vanzelfsprekend, maar in de loop van de jaren is een energiezuinige woning ten opzichte van een vergelijkbare woning wel in waarde gestegen. Hierdoor zou klimaatneutraal uiteindelijk ook kostenneutraal moeten zijn, ofwel duurzaam niet duurder.

Op dit moment komt de duurzame investering weliswaar nog niet terug in de marktwaarde of boekwaarde van het nieuwe vastgoed in Overtoomse Veld. De ambities hebben zich ook niet vertaald in een hogere lening of lagere rente voor de component duurzaam grondstofgebruik vanuit de financier. Dat zou wel een stimulans zijn voor bredere toepassing (nog een stap verder: een goedkopere zorgverzekering voor echt gezonde gebouwen?).

Er zijn ook nog barrières die invloed hebben op het financiële plaatje. Bijvoorbeeld de garanties en kwaliteitseisen die aan materialen gesteld worden en nieuwe materialen duurder maken of ongekwalificeerd laten (terwijl ze misschien de meest milieuvriendelijke optie zijn!).

Voor betaalbaarheid in de toekomst geldt ook het belang van massa maken. Als opdrachtgever kun je de markt een zetje geven in het vinden van oplossingen door een innovatieve vraag voor te leggen. Ofwel, vanuit opdrachtgeverschap kun je de massa in beweging brengen. En door grotere volumes zullen de kosten voor circulair bouwen/slopen/renoveren dalen.

Bij Stadstuin Overtoom is 99,5 procent van de gesloopte complexen hoogwaardig hergebruikt. Dit betreft met name het hergebruik na bewerking als grondstof voor nieuwe (bouw)materialen.

Met deze en de andere duurzame maatregelen zijn de eerste circulaire stappen gezet, maar binnen Eigen Haard is het besef aanwezig dat er nog meer stappen moeten volgen voordat er sprake is van een echt circulair woongebouw. Momenteel is Eigen Haard bezig om het verantwoord gebruik van nieuwe materialen in nieuwe complexen nog meer te vergroten. En bij de opzet en detaillering van nieuwe gebouwen wordt rekening gehouden met toekomstig hergebruik op het niveau van elementen, zodat elementen straks zonder bewerking opnieuw gebruikt kunnen worden.

De belangrijke succesfactor in het behalen van ambities in Stadstuin Overtoom: aanbesteden op basis van een visie, met 100 procent ketenintegratie als uitgangspunt. De samenwerking tussen partners in de keten bepaalt het succes van dit project. Geld is het middel om goed te blijven samenwerken, ambitieus te blijven en kwaliteit te blijven leveren. Vanuit een gezamenlijke portemonnee is de innovatie teweeg gebracht en worden ook faalkosten beperkt. Als voorbeeld: voor amoveerder Oranje is het voordelig als architect KOW slim ontwerpt…

Daarnaast is teamvorming van groot belang. Spelen de betrokken personen in een team of staat het eigen belang van persoon en bedrijf voorop? In een goed draaiend team is oog voor ieders belang. Daaruit volgt een beter resultaat voor alle partners.