Circulaire modules

Achtergrond

Het huisvesten van statushouders in tijdelijke woningen komt in steeds meer gemeenten op gang. Woningcorporatie Ons Doel in Leiden is de eerste corporatie die hierbij kiest voor de hoogwaardige en circulaire modules van Finch Buildings. De flexibele units bieden een oplossing voor de urgente huisvestingsbehoefte van gemixte groep woningzoekenden en passen tegelijkertijd in de duurzaamheidsvisie en structurele vraag naar kleine woningen van de gemeente Leiden.

De eerste zestien modules zijn afgelopen maart opgeleverd op een braakliggend terrein in Leiden. In totaal komen er 150 modules van verschillende producenten op drie verschillende plekken in de stad. Ze worden gebruikt voor statushouders, mensen uit de maatschappelijke opvang en reguliere woningzoekenden. Het grondcontract met de gemeente maakt het mogelijk dat de modules voor twintig jaar in Leiden geëxploiteerd kunnen worden. Binnen die 20 jaar mogen ze drie keer een andere plek toegewezen krijgen. (Voor meer informatie hierover zie http://www.binnenlandsbestuur.nl/woonunits).

Waarom een circulaire benadering?

Het ontwerp van de Finch modules is vanaf het begin geïnspireerd geweest op de principes van de circulaire economie. Voordat architect Jurrian Knijtijzer Finch Buildings oprichtte, heeft hij bij andere architectenbureaus gewerkt aan modulaire units. Hij zag echter dat in deze modules in beginsel geen hernieuwbare grondstoffen gebruikt werden, dat de kwaliteit te wensen overliet en dat in de praktijk sloop achteraf toch goedkoper bleek dan demontage en/of verplaatsing. Deze constatering, samen met de overtuiging dat we veel beter en bewuster met onze aarde moeten omgaan, was voor Jurrian Knijtijzer aanleiding om Finch Buildings op te richten en vanuit een slimmere, circulaire benadering duurzame en flexibele modules te ontwikkelen.

Circulaire aspecten

Het circulaire karakter van de Finch modules komt tot uitdrukking in de materiaalkeuze, de energiezuinige exploitatie en de flexibiliteit in gebruik door de losmaakbaarheid en verplaatsbaarheid.

De hoofdconstructie van de Finch modules wordt gemaakt van massief hout met FSC en/of PEFC keurmerk. Hout heeft de unieke eigenschap dat het CO2 opslaat in plaats van uitstoot bij de productie. Bovendien is hout vochtregulerend, isolerend en heeft het een positieve werking op de geestelijke gesteldheid van de mens. Voor de bomen die voor de Finch-modules gekapt worden, worden meer bomen terug geplant.

Grote kruislings verlijmde houtplaten (formaldahyde vrij, dus niet schadelijk) vormen de basis van het ontwerp. Ze worden gebruikt voor de wanden, de vloer en het plafond. In deze platen wordt bovendien zo min mogelijk gefreesd zodat, wanneer de module na haar levenscyclus uit elkaar gehaald wordt, de houtplaten waardevol zijn voor een tweede leven. Er wordt nergens beton gebruikt in de modules en zeer weinig staal. Het weinige aluminium dat is toegepast is niet geverfd, maar bekleed met een folie, zodat het up- of recyclen simpel en vanzelfsprekend is.

De circulariteit zit ook in de flexibiliteit van de modules. Het interieur is bewust gemakkelijk aanpasbaar, zodat voor een nieuwe functie (bijvoorbeeld van woonmodule naar zorg- of kantoormodule) geen nieuw productieproces op gang hoeft te komen. Onderdelen in de modules zijn altijd demontabel geïntegreerd, zodat uit elkaar halen gemakkelijk en zonder veel CO2-uitstoot mogelijk is en er bovendien geen schadelijke stoffen nodig zijn. Zo worden de wanden van de myCuby badkamermodules met klittenband aan het casco bevestigd. De wanden zijn onderling met houten penverbindingen verbonden, zodat ook deze indien wenselijk eenvoudig te demonteren zijn. De geïsoleerde dekvloeren in de modules maken het mogelijk om de leidingen onder keuken of badkamer simpel te installeren of te verplaatsen. Modules zijn ook gemakkelijk in zijn geheel aan elkaar te koppelen of te splitsen, waardoor in een simpele handeling grotere of kleinere eenheden ontstaan.

Een laatste – optionele – circulaire toepassing is de all-electric benadering van de module. Een circulaire economie propageert evengoed het gebruik van duurzame, hernieuwbare energiebronnen. Via zonnepanelen en de toepassing van eventueel een thuisbatterij, waarvoor in het ontwerp preventief ruimte is gemaakt, kan een Finch-module zelfstandig opereren op basis van groene energie. Dit maakt dat Finch Buildings klaar is voor lang toekomstig gebruik.

Bewuste partners

In de supply chain kiest Finch Buildings ook heel bewust voor circulaire partners. Om te bepalen of leveranciers inderdaad op verantwoorde en duurzame wijze produceren gaat het team van Finch Buildings langs in de betreffende fabrieken. Daarbij constateert Finch overigens dat bij veel leveranciers in andere landen het circulaire gedachtegoed op bepaalde aspecten al decennia vanzelfsprekend is. Het hout dat Finch Buildings gebruikt komt uit Oostenrijk, waar al 90 jaar lang bewuste houtkap plaatsvindt en wordt nagedacht over een verantwoord gebruik van de restmaterialen.

Ook denkt Finch actief mee met leveranciers hoe methodes en toepassingen nog beter kunnen – hoe onderdelen nog milieuvriendelijker geïntegreerd zouden kunnen worden of nog gemakkelijker een tweede leven zouden kunnen krijgen.

Business case

De Finch-modules zijn zowel tijdelijk als permanent inzetbaar. De modules voldoen aan het Bouwbesluit voor permanente bouw. De modules kunnen tot zeven lagen hoog gestapeld worden.

In permanente gevallen is de business case vergelijkbaar met regulier vastgoed en de bijbehorende waardeontwikkeling. In tijdelijke context is het circulaire karakter van de Finch-modules tevens sleutel van de business case. De Finch-modules kunnen technisch gezien over een zeer lange periode (50+ jaar) geëxploiteerd worden, waardoor een lange afschrijvingstermijn mogelijk is, ook als de module tussentijds diverse malen verplaatst wordt. Daarbij zorgen de zeer hoge isolatiewaarden voor lage energielasten gedurende de exploitatie. Bovendien zorgt de circulaire aanpak en keuze voor kwalitatief hoogwaardige materialen voor een hoge restwaarde. In combinatie met de bespaarde sloopkosten wanneer deze netto contant gemaakt worden, levert dit een interessante business case op. Hiervoor dient men wel bij aanvang traditionele rekenmodellen aan te passen.

De restwaarde van het materiaal is vastgesteld op 8.000 euro per module. Finch Buildings kan deze restwaarde voorafgaand aan een project garanderen via een terugnamegarantie van de producent na tien jaar. In werkelijkheid zal de (markt)waarde als tijdelijke module na tien jaar veel hoger zijn, wat is onderstreept door Cushman & Wakefield. Zij geven een indicatie van 70 procent van de aanschafwaarde (opstal, exclusief grond). De grondslag voor deze vergelijking is een woonwagen, die als verplaatsbare woonvorm in de buurt komt van een Finch-module. In kwalitatieve zin zullen de meeste woonwagens echter minder hoogwaardig zijn geproduceerd dan Finch-modules.

In Leiden

In Leiden is gekozen voor een tijdelijke exploitatie van minimaal twintig jaar. De Finch-modules zijn door de woningcorporatie Ons Doel aangeschaft, waarbij de gemeente Leiden de (demontabele en transporteerbare) fundering heeft gefinancierd en het perceel bouwrijp en woonrijp heeft gemaakt. Het grondabonnement van de gemeente Leiden maakt de tijdelijke exploitatie financieel haalbaar. Contractafspraken tussen gemeente en woningcorporaties bieden de garantie dat de modules minimaal twintig jaar een plek mogen hebben en verhuurd mogen worden binnen de gemeente, met in die periode maximaal drie verplaatsingen per module.

Binnen het grondabonnement zoals dat in Leiden is toegepast, zouden ook afspraken kunnen worden gemaakt over een bijdrage in de restwaarde. Een gemeente kan als grondbezitter met een corporatie afspreken om een vervolglocatie beschikbaar te stellen voor een verplaatsbaar gebouw, of om een vooruitgestelde bijdrage geven in de restwaarde bovenop de restwaarde van de producent. Deze bijdrage hoeft alleen te worden uitgekeerd wanneer er geen vervolglocatie beschikbaar komt. Hiermee hoeft een corporatie minder af te schrijven op het gebouw, waarmee de exploitatie positiever wordt. Indien er wél een vervolglocatie beschikbaar komt na tien jaar, kan het gebouw over een langere periode worden afgeschreven, met eveneens een positievere exploitatie als gevolg. De gemeente hoeft in een dergelijke situatie geen bijdrage te leveren aan de restwaardefinanciering.

Doorkijk

Op dit moment werkt Finch Buildings hard aan het enthousiasmeren en overtuigen van partijen voor de circulaire modules en de bijbehorende sluitende business case. Steutel hierbij zijn praktijkvoorbeelden. Een succesfactor voor Finch Builings was de lancering van het product op FabCity, een tijdelijke innovatieve duurzaamheidscampus voor vernieuwende concepten op het Java-eiland in Amsterdam. Hier heeft Finch Buildings de modules kunnen vertonen en alle ontwerpaspecten en circulaire keuzes in dat ontwerp kunnen laten zien. Ook kwam Finch Buildings als een van de winnaars uit de bus bij de prijsvraag die de Rijksbouwmeester en Platform Opnieuw Thuis hadden georganiseerd om innovatieve huisvesting voor statushouders te stimuleren. De praktijkcase in Leiden zal ook bijdragen.

Ondanks het huidige hoge circulaire ambitieniveau van de modules is volgens Jurrian Knijtijzer echter nog veel meer mogelijk. Daar hangt echter een kostenplaatje aan. En niet iedereen is bereid, of ertoe in staat, om dat te betalen. Het is volgens Jurrian dus steeds zoeken naar de balans tussen hoge circulaire ambities en haalbaarheid, of bereidwilligheid om voor de hoogste duurzaamheidsambities te betalen. Een sluitende businesscase blijft leidend. En daartoe zijn (nu nog) concessies nodig.

Hoe meer circulaire praktijkvoorbeelden, hoe vanzelfsprekender en betaalbaarder circulair ontwikkelen echter wordt en hoe meer stappen we met elkaar kunnen zetten. Finch Buildings doet in elk geval haar best om bij te dragen aan de versnelling richting een duurzame en circulaire bouw- en vastgoedsector.