Problemen aan onderkant particuliere woningmarkt in beeld.

Begin 2012 is Platform31(voorheen SEV) gestart met het experiment ‘Aanpak Goedkope Koop’ gericht op de onderste dertig procent van de lokale, gemeentelijke woningvoorraad. In de goedkope koopwoningvoorraad worden drie belangrijke problemen gesignaleerd: slecht onderhouden woningen, slecht verkoopbare woningen en de restschuldproblematiek van bewoners van deze woningen. Deze problemen zijn zorgpunten. Niet alleen voor de bewoners en eigenaren, maar ook voor vier andere b’s: buren (corporaties), bestuurders (gemeenten), banken en bouwers (en ook makelaars). De vraag die in dit rapport beantwoord wordt is hoe groot die problematiek daadwerkelijk is. Om hoeveel woningen gaat het in Nederland? En bij welk type woningen komt dit voor? Daarnaast wordt bezien wie de problemen kan (helpen) aanpakken.

Vooral gemeenten en corporaties maken zich zorgen over de kwaliteit van onderhoud van goedkope koopwoningen. Zij vrezen voor een slecht imago van de buurt als er veel slecht onderhouden woningen staan.
Ook de mismatch tussen vraag en aanbod zien gemeenten, maar ook makelaars en banken als aandachtspunt. Zo staan veel typische middelgrote jarenzestigappartementen te koop, terwijl starters die op zoek zijn naar betaalbare huizen, deze woningen links laten liggen. Deze mismatch draagt niet bij aan het vlottrekken van de vastzittende woningmarkt.

Kwantitatieve onderlegger deelproblemen goedkope koop

Dat deze drie maatschappelijke vraagstukken van goedkope koop (gezien als de onderste 30% van de lokale woningmarkt) zwaar wegen, blijkt wel uit de belangstelling in vakbladen, tijdens congressen en op symposia over deze thematiek. Daar spreken de vijf b’s zich regelmatig bezorgd uit over genoemde thema’s. Maar zelden zijn deze uitingen van zorg goed onderbouwd met cijfers. Deze voorstudie is een kwantitatieve onderlegger onder de drie deelproblemen van goedkope koop.

Kerncijfers

Enkele kerncijfers zijn:

• Er zijn in Nederland circa 50.000 slecht onderhouden woningen en 500.000 matig onderhouden woningen.
• In december 2012 stonden er 250.000 woningen te koop, terwijl dit in 2008 nog 120.000 waren.
• 800.000 mensen hebben een potentiële restschuld met een gemiddelde van 39.000 euro.

Problematiek goedkope koop geangendeerd

Platform31 heeft de problematiek van goedkope koop geagendeerd vanuit de overtuiging dat de drie geschetste situaties maatschappelijke vraagstukken zijn met een probleemeigenaar die zijn verantwoordelijkheid niet kan of wil nemen. Vanuit verschillende activiteiten van Platform31 zetten wij deze problematiek op de kaart en ontwikkelen en delen we nieuwe kennis. Dit doen wij in het praktijkexperiment ‘Aanpak Goedkope Koop’ (2012-2014), maar ook vanuit de Kenniskring Particuliere Woningverbetering (2012-2013) en vanuit het onderzoeksconsortium met het onderzoek ‘Kwaliteit Particuliere Woningvoorraad’ (2009–2013).

Drie pilots

In de experimenten hebben we voor de drie deelproblemen pilots geselecteerd om verder te testen in de praktijk:

1. alternatieve financieringsvormen voor VvE’s
2. slecht verkoopbare woningen beter in de markt te zetten;
3. vastgoedfonds en/of intermediair die restschuld van mensen zou moeten verlagen.

In deze drie pilots onderzoeken we de haalbaarheid van deze ideeën. Vanaf april 2013 t/m december 2013 gaan deze pilots over tot uitvoering in de praktijk. Ondanks dat de drie pilots al lopen, staan wij altijd open voor nieuwe initiatieven die bijdragen aan het oplossen van de drie vraagstukken.

Wij willen deze kennis graag met u delen en hopen dat deze studie u kan helpen bij het signaleren en agenderen van deze problematiek. Hierdoor komt de daadwerkelijke aanpak ervan weer een stap dichterbij.