Samenspel 5.0

Maarten Vos, Vidomes

Huurbeleid is een onderwerp waar we in Nederland flink op los gaan. Bijna iedereen in het vakgebied heeft er een gepeperde opvatting over. Het is opvallend dat er ook tussen corporaties onderling zulke ingegraven stellingnames over bestaan.

Hét probleem is volgens mij dat er geen landelijke visie is op hoe we de betaalbaarheid regelen. Dus rommelen we maar wat aan. En dat gaat helaas ten koste van de huurder die met een smalle beurs ook fatsoenlijk wil wonen.

Er zitten drie fundamentele vragen onder het huurdebat.

A) wat is betaalbaar?
Die vraag heeft Blok tot nog toe omzeild. Het Nibud vindt hij niet maatgevend voor de huursector, maar als achtervang van de NHG vindt hij de Nibud adviezen wel van belang voor de koopsector. Logisch: betaalbaarheidsproblemen bij kopers vormen een risico voor het rijk. Corporaties (en huurders zelf natuurlijk) hebben last van huurders die de huur niet kunnen opbrengen. Een Rijksnorm voor betaalbaarheid voor het wonen zou het rijk wel eens geld kunnen kosten: meer huurtoeslag, of minder ruimte voor een verhuurdersheffing.

B) welke kwaliteit is fatsoenlijk?
Heeft ieder gezin recht op een eengezinswoning, of volstaat een driekamerflat? Moeten de minima binnen de ring van Amsterdam of in Wassenaar kunnen wonen? Deze keuzes moeten op hoofdlijnen op landelijk niveau gemaakt worden. Gemeenten, huurders en corporaties kunnen deze op lokaal niveau verder invullen. Duidelijk is wel, dat het voor een gezin met een minimum inkomen ondoenlijk is om de markthuur van een grote woning te betalen in veel delen van Nederland.

C) Wie doet wat?
Betaalbaarheid is al sinds de uitvinding van de huursubsidie een samenspel tussen rijk en corporaties. Het rijk maakt met de huurtoeslag een huur van €600 voor de huurtoeslagdoelgroep min of meer betaalbaar. Min of meer, want Nibud laat zien dat veel huurders – waaronder gezinnen met een (modaal) inkomen van €35.000 – nog geen €400 huur kunnen opbrengen. Corporaties dragen bij door een huurkorting te geven, mits ze dat kunnen en willen. Deze huurkorting is niet zichtbaar voor de huurder.

Dit samenspel tussen Rijk en corporaties is de laatste jaren tegenspel geworden. Veel corporaties zoeken de grenzen van de huurtoeslag: eerst om te kunnen investeren in mooie projecten en sinds 2012 vooral om de verhuurdersheffing te kunnen betalen. De uitgaven voor huurtoeslag rijzen nu de pan uit. Het Rijk doet nu een tegenzet door de passendheidstoets in te voeren. Een goedbedoelde, maar onhandige poging om corporaties te dwingen om de huren onder de €600 te houden. De tegenzet van de corporaties kun je uittekenen: waar de huren nu verlaagd moeten worden naar €600, zullen ze dat compenseren door de ruimte te benutten die er bij veel woningen nog is onder de €600. Effect: meer uitgaven aan de huurtoeslag, in plaats van minder. Bezuinigen zal onontkoombaar zijn. Samenspel, waartussen de huurder klem raakt.

Hoe moet het nu verder? De huursombenadering, met of zonder inkomenscomponent, is maar een klein stukje in de puzzel. Voor de langere termijn moet Nederland kiezen voor één van de drie mogelijkheden:

1) De corporaties nemen de huurtoeslag over en regelen de betaalbaarheid
Persoonlijk geloof ik daar niet in: de risico’s zijn groot en corporaties in lage drukgebieden gaan onderuit. Het kan alleen als alle corporaties uiterst efficiënt werken en het geld dat ze overhouden in een groot landelijk huurtoeslagfonds storten. Dat kan dan net zo goed de overheid zijn. Dan zijn we bij mogelijkheid 2.

2) De overheid neemt de hele betaalbaarheid over: Wonen 4.0
Wonen 4.0 is, als we de uitwerkingsdetails even vergeten, principieel een goed verhaal: de rijksoverheid doet de inkomensherverdeling. Corporaties stellen zonder selectie aan de poort eenvoudige maar fatsoenlijke woningen beschikbaar voor alle lagere inkomens, tegen een marktconforme huur. Een wenkend perspectief dat ik onhaalbaar acht. Het vraagt een enorme vergroting van het huurtoeslagbudget en het risicoprofiel voor de overheid neemt ook fors toe. Het Rijk heeft geen trek in die balansverlenging en risico’s.

3) Samenspel 5.0
De meest realistische weg is als corporaties en rijksoverheid de taken en risico’s blijven verdelen. Dat kan door een slim samenspel tussen 3 partijen:

1 Corporaties zorgen voor woningen die -voor zover nodig – op €600 worden afgetopt. De aftopkorting krijgt de huurder tijdelijk op basis van inkomen en huishoudensvorm. Als het niet meer nodig is, bouwen we de korting af. En ook andersom: als het inkomen terugvalt, geven we extra korting. Voor veel senioren die onze seniorenmakelaar tegenkomt zou dit een geweldige oplossing zijn. Ze verdienen nu teveel voor een sociale huurwoning, maar willen alleen verhuizen als de nieuwe woning betaalbaar blijft bij inkomenterugval.

2 De overheid maakt met een woontoeslag woningen betaalbaar tot €600 (liefst ook voor de koop, maar dat voert hier even te ver). De huidige huurtoeslag zou op een paar punten verbeterd moeten worden:

• haal de perverse prikkel eruit, door hem niet aan de vraaghuur, maar aan de WOZ waarde te koppelen. Dat kan eventueel per woningmarktgebied gedifferentieerd.
• Herverdeel de huurtoeslag zodat de minima en gezinnen meer toeslag ontvangen en ook de inkomensgroep net boven de huidige inkomensgrens in aanmerking komt.

3 De gemeente levert maatwerk voor de minima met financiële problemen. Een Rijksregeling kan hier onvoldoende maatwerk bieden. De gemeente en bewoner bespreken bij een keukentafelgesprek de aard van de problemen en stellen een verbeterplan op. Indien nodig geeft de gemeente een woonbijdrage. Corporaties kunnen hieraan bijdragen. Het is immers veel doelmatiger dan de huren extra laag houden, zoals nu in Utrecht en Amsterdam gebeurt.

Noord versus West
Het lijkt erop dat de corporaties in het Westen graag een inkomensafhankelijke huur willen en de Noordelijke corporaties niet. Begrijpelijk: in het Noorden valt weinig te halen, want de huren zijn er nauwelijks boven de €600 te tillen en de meeste Noorderlingen met een wat hoger inkomen hebben daar een woning gekocht. In het Westen daarentegen is de druk op de woningmarkt hoog en staat de een huur naar kwaliteit van de woning op gespannen voet met een huur naar inkomen: óf te duur voor de lagere inkomens, óf te goedkoop voor de hogere inkomens. Gevolg is dat de doorstroming vastloopt, volkshuisvestelijke middelen terecht komen bij een doelgroep die het niet nodig heeft en corporaties de kosten van exploitatie moeten afwentelen op lagere inkomens.

Voor de huursom: keuzevrijheid
Ik denk dat het weinig vruchtbaar is om met elkaar te blijven bekvechten over wel of niet inkomensafhankelijke huurverhoging. De oneigenlijke argumenten die daarbij soms worden gebruikt wekken irritatie op. Het kan voor de korte termijn simpel worden opgelost.

Het ministerie maakt twee staffels: één voor verhuurders die alleen naar prijs en kwaliteit willen kijken. En één voor verhuurders die ook rekening willen houden met het inkomen en eventueel huishoudensgrootte. Ook dat heeft een nadeel: willekeur. Maar die hadden we toch. De ene corporatie heeft het geld om de huur gematigd te houden, de ander moet maximaal verhogen. De één verhoogt inkomensafhankelijk, de ander geeft iedere huurder hetzelfde percentage. Dat lossen we pas op als we stoppen met aanmodderen. Daarvoor moeten we een keuze maken tussen A, B of C. Kunnen de minima, waarvan 50% in 2012 al onbetaalbare woonlasten had, wachten tot dat ei gelegd is? Ik vrees van niet.