Wooncongres 2019: toekomstbestendig wonen, van papier naar praktijk

Peter Boelhouwer (hoogleraar Housing Systems TU Delft) blikt terug op de afgelopen tien jaar op de woningmarkt. Hij benadrukt dat er al jaren te lage voorspellingen worden gedaan over de migratiecijfers waardoor de woningbouwprognoses al jaren te laag uitvallen. Dat draagt er aan bij dat er nu woningnood is. De afgelopen jaren is de woningvraag blijvend onderschat. Er waren verschillende beleidsmakers die de afgelopen jaren vertelden dat de woningmarkt af was. Niets is minder waar volgens Boelhouwer. De extra behoefte varieert tussen de 700.000 tot 1,6 miljoen woningen tot 2040.

Hij ziet een toenemend aantal eenpersoonshuishoudens, mede veroorzaakt door de dubbele vergrijzing: er zijn meer ouderen en zij worden ouder. Die ouderen stromen slechts sporadisch door naar een kleinere eenpersoonswoning. Ze blijven wonen in de gezinswoning waar ze al vele jaren wonen.

Het woningaanbod bleef en blijft voorlopig bescheiden. Het aantal bouwvergunningen daalde de afgelopen twee jaar. In alle gebieden in Nederland, met uitzondering van Zeeland, is sprake van een woningtekort. Ook het aantal te koop staande woningen daalt sinds 2013 en is nu lager dan in de economisch hoogtijdagen in 2008.

Als oplossing voor de woningnood noemt Boelhouwer allereerst het vergroten van de woningbouwproductie, zowel nieuwbouw als transformatie. Tevens noemt hij het toevoegen van tijdelijke woningen, het beter benutten van de bestaande woningvoorraad en een flexibele schil voor spoedzoekers. Ook regionale spreiding biedt kansen. Paulus Jansen geeft later in zijn presentatie aan dat daarvoor eerst banen gecreëerd moeten worden in de andere delen van het land.

De netto huurlasten voor huurders zijn de afgelopen tien jaar gestegen van 21,3 naar 25,3 procent. Terwijl de kooplasten voor huiseigenaren ligt daalden van 21,2 naar 20,9 procent. Dat betekent een verslechtering van de koopkracht van de huurders. Boelhouwer noemt een reeks aan oplossingen. Eén daarvan is de (her)introductie van huur- en inkomenstabellen die zijn gebaseerd op de normhuren voor inkomens en huishoudencategorieën van het NIBUD. Ook hier wordt de regionale spreiding genoemd.

Hij sluit af met de noodkreet om de koopstarter te helpen. Als er niets veranderd worden zij een verloren generatie. Zij hebben de laatste twee jaar minder toegang tot de koopsector. Enkele oorzaken daarvan zijn de hoge schulden die zij hebben door het nieuwe leenstelsel voor studiefinanciering en de concurrentie met (particuliere) beleggers. Uiteraard ligt hier de grote woningnood aan ten grondslag.

• presentatie Peter Boelhouwer (pdf, 0,68 MB)

Maarten Hoorn (Platform31) neemt ons mee in de verstedelijkingsopgave. Er ligt een grote opgave. Maarten benadrukt dat het doel ‘woningbouw’ onveranderd is, maar dat de afgelopen tien jaar de spelregels behoorlijk veranderd zijn. Zo is de sturing vanuit het Rijk afgenomen. De verantwoordelijkheden zijn gedecentraliseerd en gemeenten zijn nu in de lead. Ook is de rol van woningcorporaties ingeperkt via de Woningwet 2015. Dit betekent dat de verstedelijkingsvraagstukken nu anders opgelost moeten worden. Belangrijk is vanuit woonbeleid te realiseren dat het opleggen van bijvoorbeeld sociale woningbouw nu niet meer zomaar kan. Vanuit het woonbeleid zullen gemeenten dus op een andere manier moeten sturen.

Met het programma Stedelijke Transformatie beogen Platform31 en vele gemeenten samen de nieuwe situatie te doorgronden. Binnenstedelijk is er veel versnipperd grondeigendom waardoor er veel verschillende belangen zijn. Ook de financiering is lastig. De onrendabele toppen zijn hoog door allerlei extra kostenposten waaronder sloop- en saneringskosten én parkeervoorzieningen. Vanuit het programma Stedelijke Transformatie pleit Maarten Hoorn voor maatwerk van de parkeernormen. Ze ontwikkelden een afwegingskader om per project een passende parkeernorm te bepalen.

• presentatie Maarten Hoorn (pdf, 7 MB)

Paulus Jansen (Woonbond) deelt zijn ongenuanceerde mening over de huidige situatie. Hij vergelijkt de volkshuisvesting met de championsleague. Als die al een keer gewonnen is, is het zaak om in de top te blijven spelen. Helaas doet volgens Paulus Jansen het Nederlandse volkshuisvestingsbeleid al lang niet meer mee voor de prijzen. Sterker nog, als we zo doorgaan zakken we binnenkort af naar de Keukenkampioendivisie.

Hij neemt ons mee in zijn vijf grootste uitdagingen voor de volkshuisvesting van nu. Die hebben alles te maken met het corrigeren van fundamentalistisch overheidsbeleid uit de afgelopen 25 jaar, gericht op het vergroten van de marktwerking en het terugdringen van de rol van de non-profit sector.

1. Er is behoefte aan eerlijk fiscaal- en subsidiebeleid dat wenselijk maatschappelijk gedrag bevordert en anderzijds geen belastinggeld door het putje spoelt.
2. Huurders moeten beschermd worden tegen excessieve huurder- en woonquotes van soms meer dan de helft van hun inkomen.
3. Bewoners en met name huurders moeten beschermd worden tegen verdrijving van huis en haard, omdat beleggers denken op de plek van die huizen méér te kunnen verdienen aan een andere partij.
4. De ruimtelijke ordening en publiek grondbeleid moet gerevitaliseerd worden. Daarbij is regie nodig op basis van collectieve belangen. Niet langer moeten de individuele belangen van koopkrachtige consumenten en ‘de markt’ centraal staan.
5. De ongedeelde stad moet beschermd worden. Door allerlei regelgeving is deze aan het verdwijnen. Er moet voorkomen worden dat huishoudens die minder kookkrachtig zijn allemaal in dezelfde wijken terecht komen. Momenteel stromen huishoudens met lagere inkomen, mensen met een rugzakje, statushouders en uittreders uit de maatschappelijke opvang allemaal in dezelfde wijken in en dat zijn nooit de beste wijken van de stad.

• presentatie Paulus Jansen (pdf, 6 MB)

Bouwen of beter benutten van de voorraad.

De faculteit Bouwkunde van de TU Delft is recent gestart met het Creating one million homes-initiatief (1M Homes). Zij wil hiermee bijdragen aan de uitwisseling van kennis en oplossingen voor de woningbouw- en verstedelijkingsopgave van de komende jaren. Deze opgave is niet enkel kwantitatief van aard, maar valt samen met kwalitatieve ambities, onder andere, op het gebied van de energietransitie, betaalbaarheid, klimaatadaptatie, leefbaarheid en zorg.

In twee discussiesessies is met de deelnemers verkend waar hun prioriteiten liggen. Uit een lijst kon men twee prioriteiten kiezen. Versnellen van de woningbouw (70 procent) en betaalbaarheid (58 procent), twee samenhangende ambities, stonden met stip bovenaan. Andere ambities, waaronder duurzaamheid en het waarborgen van de kwaliteit van het publieke domein werden als minder urgent bestempeld, maar toch door enkele deelnemers als een van de twee belangrijkste doelen geselecteerd. Een knelpunt bij het versnellen is het stapelen van ambities door gemeenten, waarbij ook regelgeving vaak zijn doel voorbij schiet en voor complexe dilemma’s zorgt.

Vervolgens zijn drie thema’s in meer detail bediscussieerd aan de hand van stellingen. Twee-derde van de deelnemers was het eens met de eerste stelling, ‘verdichten gaat te langzaam en is te duur’, maar stelde daarbij wel dat het vooral te langzaam gaat. Of het te duur is hangt sterk af van het type project. Verdichten wordt vooral gezien als een belangrijk, en toch al vaak wettelijk verplicht, middel om de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen te bevorderen. Ervaringen werden gedeeld waarbij participatietrajecten rond verdichtingsprojecten moeizaam tot zelfs grimmig verlopen. Enkele aanwezigen zagen het draagvlak voor verdichten dan ook niet toenemen. Deelnemers vrezen dat verdichten niet voldoende is, maar ook uitbreidingsprojecten stoten vaak op weerstand.

Een grote meerderheid (90 procent) was voorstander van de tweede stelling, over mobiliteit: ‘nieuwe woningen concentreren langs hoogwaardige OV-verbindingen’. Onderwerp van discussie was of spreidingsbeleid van banen, zoals het in het verleden heeft plaatsgevonden, kan werken binnen de sterk veranderde economie met machtige marktpartijen en een passieve overheid. Toch werd het aantrekkelijker maken van gebieden door snel OV naar locaties waar minder krapte op de woningmarkt is, gezien als mogelijk onderdeel van de oplossing.

Tot slot is gesproken over nieuwe woonconcepten waar delen van ruimten en voorzieningen een rol spelen. Is dat meer dan een hype? Deelnemers gaven aan dat wonen met gedeelde voorzieningen iets van alle tijden is, maar zich wel uitbreidt naar andere doelgroepen. Dat ouderen allemaal zo lang mogelijk individueel thuis willen blijven wonen, werd bestempeld als een achterhaald idee. Nieuwe collectieve woonconcepten werden gezien als een blijvende oplossing, maar wel voor specifieke doelgroepen en leefstijlen. Meer niche dan mainstream.

Collectieve woonvormen staan volgend jaar, van september tot december 2020, centraal in het door de TU Delft georganiseerde programma Together! Architecture of the Collective.

• presentatie (pdf, 2,6 MB)

Guus Haest licht zijn boek toe Hoe woningcorporaties hun maatschappelijke waarde vergroten dat vandaag door De Haagse Hogeschool is uitgegeven. Het probleem van de betaalbaarheid in de sociale huursector wordt onderschat en er zijn veel perversiteiten in het huidige systeem tussen overheid en woningcorporaties. Een nieuwe aanpak is nodig, met gerichte huurverlaging voor dure scheefwoners en huurverhoging voor goedkope scheefwoners. De huurtoeslag (overheid betaalt) kan worden uitgeruild tegen alle heffingen (corporaties betalen). Dit in combinatie met ook andere optimalisaties van corporatiebeleid – waaronder inkomenshuren en strategische verkoop van bezit – en een onderlinge (vermogens) verevening tussen woningcorporaties. Er blijft te veel geld liggen en er wordt te veel naar elkaar gewezen. Corporaties moeten meer hun verantwoordelijkheid nemen.

De workshop stond onder leiding van Vincent Smit (Haagse Hogeschool) en vier referenten reageerden: Bob Witjes / Randy Martens (Aedes), Guity Mohebbi (Woonbond), Peter van Os (RIGO), Berry Blijie (ABF). De probleemanalyse rondom betaalbaarheid wordt breed gedeeld, evenals de aanbeveling om veel meer werk te maken van huurmatiging / huurverlaging. Een urgent probleem is dat er geen normering van betaalbaarheid bestaat. Dit punt is jaren lang verwaarloosd.

Bij het voorstel voor meer inkomensgerichte huren worden diverse voors en tegens ingebracht. Een uitruil tussen huurtoeslag en heffingen wordt met reserve bekeken. Er wordt door Aedes en Woonbond gesteld dat de overheid verantwoordelijk is en dat heffingen ‘bizar’ zijn. Meerdere sprekers voeren principiële argumenten (is zaak van overheid, is inkomensbeleid) en praktische bezwaren (administratie, privacy) aan tegen een model met inkomenshuren en uitruil. En wat te doen bij economische tegenwind? Hoe dan ook geeft de publicatie op dit punt stof tot nadenken. Bij het pleidooi de betaalbaarheid absolute prioriteit te geven, wordt aangetekend dat een voortdurende afweging nodig is tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit / duurzaamheid.

Velen onderschrijven de noodzaak om de middelen in de corporatiesector beter en meer lokaal gericht in te zetten voor de opgaven die er liggen. Dit kan door verevening, die verschillende vormen kan aannemen, zoals een verevenings- of een investeringsfonds. Ook kan er door de verhuurdersheffing meer en meer om te bouwen naar een investeringsprikkel (dat is ontheffingen bij gerichte investeringen) winst worden geboekt. Verevening zal niet op vrijwillige basis tot stand komen. Dit vergt kaders en sturing van de rijksoverheid.

Moeten woningcorporaties zich sterk maken voor een naar prijs en inkomen gedifferentieerde wijk (woningvoorraad / bevolking)? Guus Haest gelooft niet zo in ruimtelijke menging als panacee – zeker niet op wijkniveau en als dé strategie in bestaande wijken: de ruimtelijke segregatie is niet het probleem (en daarmee de oplossing), maar veel meer de sociale segregatie. Dit vergt vooral sociaal beleid. Ook bij dit onderwerp liepen de meningen uiteen en waren er meerdere voorstanders van het streven naar een gedifferentieerde woningvoorraad per wijk.

• presentatie (pdf, 1,2 MB)

Frank Wassenberg, Platform31 & Peter Boelhouwer, TU Delft

Mensen met een middeninkomen vallen al jarenlang tussen de bekende wal en schip. Te rijk voor sociale huur en te arm voor koop of particuliere huur. Het probleem is duidelijk, maar wat kunnen partijen nou doen om hen te helpen? Méér dan bouwen, want dat weten we al. Een breder overzicht ontbreekt en zo blijft het lokaal behelpen. In deze interactieve sessie verkenden we samen met alle deelnemers maatregelen die lokale partijen kunnen nemen.

Afhankelijk van hoe je de doelgroep definieert, hebben we het over één resp. twee miljoen huishoudens in Nederland. Met die ruime grens (van circa 38.000-62.000 euro) is dat één op de vier huishoudens. In de koopsector zitten ze in de klem door strakke financieringsnormen (LTI en LTV), flexibele arbeidscontracten, terughoudende banken, stijgende koopprijzen en moordende concurrentie. Het gat tussen kunnen lenen en kunnen kopen wordt voor hen alleen maar groter. En als ze willen huren, komen ze niet in beeld bij corporaties of komt er enkel sporadisch een veel te duur commercieel huurappartement beschikbaar.

Het Rijk kan een aantal maatregelen nemen, zoals: normen versoepelen, de doelgroepgrenzen regionaal differentiëren en waar nodig verhogen, aanbod ook voor het middensegment subsidiëren, hypotheekvoorwaarden versoepelen of overdrachtsbelasting afschaffen.

In deze workshop ging het niet over deze rijksmaatregelen, maar over wat actoren op lokaal niveau nou zelf kunnen doen. Er kan namelijk veel meer dan lokale partijen, gemeenten voorop, zelf gebruiken, of hebben gebruikt, of überhaupt kennen. In de twee drukbezochte workshops hebben we circa 130-140 maatregelen opgehaald; deze worden nu verwerkt. Ze zijn in zes groepen te clusteren:

• Lokale regels (opnemen in bestemmingsplan; doelgroepenverordening; percentage opnemen in Woonvisie; anti-speculatiebeding, zelfwoonplicht)
• Directe (anterieure) afspraken met ontwikkelaars: (aantallen, soorten woningen, prijzen, looptijden, wat te doen bij doorverkoop)
• Financieel (ondersteuning, zoals: goedkoper lenen, garantiestelling; lokale fondsen, in erfpacht uitgeven)
• Inzet corporatie (10-20 procent vrije ruimte niet-daeb benutten; verkoop; toevoegen woonruimte)
• Tussenvormen Huur en Koop (Koopgarant, MGE, Huurkoop, et cetera.
• Lokale woningmarkt versoepelen: Naast meer bouwen ook: tijdelijke woningen, eigen vastgoed inzetten, meer woningdelen, intensiever gebruik; doorstroming bevorderen, wooncoöperaties).

In veel wijken die ‘van het gas af’ gaan, is de energietransitie niet de enige opgave. Daarom zet het experimentenprogramma Verduurzaming kwetsbare wijken in op een dubbelslag: hoe kunnen we de energietransitie in wijken verbinden met het verbeteren van de leefbaarheid? Vijftien kwetsbare wijken doen mee aan dit experimentenprogramma, waarbinnen ze de energietransitie proberen te gebruiken als vliegwiel om de wijk in zijn geheel te verbeteren. De deelnemers zetten in op maatregelen die op meerdere terreinen effect hebben. Actieonderzoek van Platform31 en Nyenrode maakt duidelijk dat het vinden en verzilveren van koppelkansen in de praktijk lastig is: sectoroverstijgende samenwerking is nog lang niet vanzelfsprekend en vaak ontbreekt een gezamenlijke taal en een gemeenschappelijke ambitie. Er is vanuit de verschillende opgaven en domeinen zeker sprake van urgentie om in de wijk aan de slag te gaan, maar die urgentie wordt niet vertaald naar een gezamenlijke wijkaanpak. Ook omdat de transitie naar aardgasvrij al kostbaar en met onzekerheden omgeven is.

Aan de slag in de Nijverheid, Hengelo

Corporaties spelen in de aanpak van kwetsbare wijken vaak een belangrijke rol, omdat ze eigenaar zijn van een groot aantal woningen. Ook hebben ze vaak goed contact met wijkbewoners, waardoor ze zicht hebben op wat er op sociaal gebied speelt. In de Nijverheid, een vooroorlogse woonwijk in Hengelo, sloegen woningcorporatie Welbions en de gemeente Hengelo de handen ineen voor een wijkgerichte aanpak voor de fysieke opgave: om de Nijverheid aardgasvrij te maken én de leefbaarheid te verbeteren. De corporatie bezit 50 procent van alle woningen in de wijk, waarvan een groot deel aan renovatie toe is. Zo wordt het renovatievraagstuk gecombineerd met de energietransitie. Tevens wordt gezocht naar koppelkansen door bewoners aan een baan te helpen binnen de energietransitie. Zo bieden deze bewoners wellicht een stukje van de oplossing rondom het tekort aan (technisch) personeel om de energietransitie te klaren. De gemeente en corporatie onderzoeken samen met andere partijen of ze wijkbewoners kunnen helpen aan een betaalde baan, maar dat is nog niet zo makkelijk vertelt projectleider Remko Cremers: ‘‘Daar komt heel veel bij kijken. Het vraagt veel overleg en samenwerking met allerlei partijen, zoals bouwbedrijven en onderwijsinstellingen.’’ Volgens Cremers is het belangrijk in dat proces te investeren: “Je moet nu vertragen, om straks te kunnen versnellen. We steken veel tijd in het leggen van verbindingen, op de verschillende opgaven binnen de wijkaanpak, zowel binnen de gemeente als met andere partijen. Daar hebben we later profijt van als we opgaven aan elkaar kunnen koppelen.’’

Meer lezen over de verduurzaming van kwetsbare wijken? Zie de publicatie: Betere wijken dankzij de energietransitie?

• presentatie (pdf, 2,5 MB)

De ambities zijn hoog in Rotterdam en het credo is ‘Bouwen, bouwen, bouwen, maar met kwaliteit!’. We zien het als onze plicht om met deze nieuw te bouwen woningen te voorzien in de wensen van de huidige Rotterdammers, maar ook voor die van de toekomst. Door de grote druk op de woningmarkt zien we dat alle woningen nu goed verkopen, maar we moeten als overheid zorgdragen dat de woningen ook in de toekomst aantrekkelijk blijven. Met het nieuwe Kwaliteitsbeleid hebben we een update van diverse gemeentelijk stukken gemaakt waarin sprake was van kwaliteitseigenschappen en ze verfijnd naar woonmilieu en doelgroep. Het borgen van de woningkwaliteit moet de bouwproductie niet in de weg zitten. We zoeken daarom een balans tussen sturen en inspireren. Uitgangspunt is dat initiatiefnemers en gemeente vroegtijdig het gesprek aangaan en afspraken maken over de te realiseren kwaliteitsdoelen en de programmatische uitgangspunten. Door hier vooraf duidelijkheid over te scheppen, wordt een vlot proces gestimuleerd.
Ook In Zwolle ligt er een grote opgave, de druk op de woningmarkt loopt steeds verder op. De Zwolse Aanpak voor de woningmarkt wordt gezamenlijk met het Concilium – een samenwerking van marktpartijen, corporaties en overheden – opgepakt. Samen werken zij aan de kwalitatieve groei van een inclusieve stad.
Tijdens de middagsessies op het Wooncongres bleek er een grote overlap te zitten tussen de aanpak in Rotterdam en Zwolle. Het streven naar kwaliteit is natuurlijk voor iedereen het uitgangspunt, maar de termijn waarop dit gerealiseerd wordt is voor verschillende partijen anders. “Het goede gesprek” blijkt daarbij de sleutel tot succes. In Zwolle is dit al een beproefd experiment met het Concillium. Rotterdam gaat hier de komende jaren mee aan de slag!

• presentatie Zwolle (pdf, 4,3 MB)
• presentatie Rotterdam (pdf, 1,2 MB)

Vera Beuzenberg, Platform31
Hetty Haubrich, gemeente Hoorn
Paul van Noorden, provincie Limburg

Er is behoefte aan een andere manier van werken bij woningbouwprogrammering. Vera Beuzenberg van Platform31 vertelde de bevindingen uit de net afgeronde leerkring Adaptieve woningbouwprogrammering. Daarin namen 4 provincies en 12 gemeenten deel om samen te zoeken naar een adaptieve manier van woningbouwprogrammering. Twee deelnemers waren aanwezig om te theorie te duiden met praktijkvoorbeelden.

Het huidige systeem kent vele knelpunten met als resultaat veel nieuwbouwplannen en weinig realisatie. De huidige plancapaciteit kent in de meeste gemeenten een maximum, opgelegd door de provincie. Plannen kunnen er jaren in blijven zitten. Een deelnemer noemde zelfs plannen die al 30 jaar op de plank liggen. De plancapaciteit zit daardoor bij de meeste gemeenten vol, wat er toe leidt dat nauwelijks nieuwe plannen gemaakt kunnen worden die wel daadwerkelijk tot nieuwbouw kunnen leiden.

Om de werkwijze meer adaptief te maken gebruiken we het drie-stappenplan van KiM. Dat model vertaalden we naar de woningmarkt. Een gedeelde visie, ambitie en opgave staan aan de basis om adaptief te kunnen werken. Gemeenten en de provincie moeten hetzelfde ‘eindbeeld’ voor ogen hebben. Idealiter zijn ook de lokaal actieve uitvoerende partijen betrokken. Op basis van de visie is een gedeeld afwegingskader wenselijk. De plannen die bijdragen aan de visie mogen juridisch hard worden. Neem in het afwegingskader ook een onderdeel op dat ervoor zorgt dat niet alle plannen hetzelfde zijn, maar elkaar onderling aanvullen. Als plannen zijn goedgekeurd via het afwegingskader en er formele afspraken over gemaakt kunnen worden, is het belangrijk om deze nieuwe plannen niet oneindig hard te maken. Bij nieuwe plannen is het een optie om termijnen te koppelen aan de juridische status ervan. Door een termijn van bijvoorbeeld twee jaar te koppelen aan de vergunning geeft het de verplichting om als partijen opnieuw in gesprek te gaan. Ook het faseren van een plan kan tot mogelijkheden lijden om niet meteen alle woningen te laten meetellen in de plancapaciteit. Om onnodige vertraging te voorkomen, is het raadzaam om te voorkomen dat niet iedere fase separaat door de gemeenteraad vastgesteld dient te worden. Dat kan door de bevoegdheid ervoor te leggen bij het college van Burgemeester en Wethouders. Om dit systeem te implementeren is bestuurlijke commitment zeer belangrijk.

Alvorens nieuwe plannen opgepakt kunnen worden, is ruimte nodig in de plancapaciteit om ze daadwerkelijk te kunnen oppakken. Dat kan door te zorgen dat bestaande plannen de planruimte niet blijven bezetten. Bespreek als gemeente met marktpartijen de liggende harde plannen. Stimuleer tot realisatie, eventueel door het aanpassen van plannen of koop de plannen uit. Ook zou het een optie kunnen zijn om de plancapaciteit te verhogen naar bijvoorbeeld 140 procent van de woningbouwprognoses of de plancapaciteit af te schaffen. Hierover bestaan echter zeer uiteenlopende opvattingen. Sommige gemeenten benadrukken dat de focus moet liggen op de realisatiecapaciteit en niet op de plancapaciteit. Andere gemeenten geven aan dat de maximale capaciteit juist een middel is om een kritisch gesprek te voeren met marktpartijen. Mocht er gekozen worden de plancapaciteit te verhogen, spreek dan wel af hoe voorkomen gaat worden dat deze niet meteen weer vol zit.

• presentatie (pdf, 1,2 MB)

In kennissessie 7 stond centraal hoe gemeenten, corporaties en woonwagenbewoners kunnen werken aan een vertrouwensrelatie als basis voor beleid. Hierbij werd de casus van woonwagenkamp Beukbergen in Zeist uitgelicht, waar Roos Hoeve (RIGO) een onderzoek heeft uitgevoerd. Daarnaast was er een discussie met twee genodigden en het publiek: Bülent Isik, wijkmanager van de gemeente Zeist en Fouad Arrabbany, jongerenwerker in Eindhoven. We gingen hierbij in op de lessons learned van Zeist en Eindhoven.

Ali Karataş (Platform31) trapt de sessie af met een toelichting op de landelijke en internationale mensenrechtelijke ontwikkelingen over het standplaatsen- en woonwagenbeleid. De belangrijkste gevolgen van de verandering in koers zijn dat afbouw- en nuloptiebeleid van Nederlandse gemeenten niet langer is toegestaan en dat woonwagenbeleid geformuleerd moet worden binnen mensenrechtelijke kaders, gebaseerd op culturele identiteit, het recht op een bijzondere woonvorm en het leven in familieverband. Wat betekenen de grond- en mensenrechtelijke uitgangspunten voor gemeentelijk beleid en voor de lokale praktijk? Ten behoeve van deze centrale vraag heeft Platform31 in samenwerking met het ministerie van BZK en met input van gemeenten, corporaties en vertegenwoordigende organisaties van woonwagenbewoners het kennis- en leerprogramma Lokaal woonwagenbeleid opgestart. Thema’s in het programma zijn onder andere de sociale agenda, integrale benadering, de participatie en vertegenwoordiging en het opbouwen van een vertrouwensrelatie met bewoners.

Daarna vertelt Roos Hoeve over haar bevindingen op woonwagenkamp Beukbergen. De recente gebeurtenissen (een inval) worden daarbij aangestipt. Het stigma dat rust op woonwagenkampen en hun bewoners wordt herkent door het publiek en de genodigden. Op Beukbergen is in 2006 al begonnen met een verandering van koers in het woonwagenbeleid met de aanstelling van burgemeester Koos Janssen. Beukbergen is intensief gerenoveerd, waardoor het in fysieke zin een normale wijk van Zeist is geworden. De renovatie bood de gemeente en woningcorporatie Woongoed Zeist de mogelijkheid tegemoet te komen aan wensen van bewoners, waarvoor een intensief participatietraject heeft plaatsgevonden. Daarnaast bood de renovatie de mogelijkheid de banden aan te halen tussen bewoners van Beukbergen en organisaties. Hierdoor voelen bewoners zich serieus genomen en gehoord, wat het wederzijdse vertrouwen ten goede is gekomen.

Fouad Arrabbany vertelt over zijn werk als jongerenwerker in Eindhoven, waarbij hij veel contact heeft met jonge woonwagenbewoners. Hij herkent zich in het verhaal van Zeist: het ‘kamp’ wordt vaak gezien als een gesloten gemeenschap, maar door te investeren in de bewoners en het bouwen van een netwerk om hen heen, voelen ze zich veilig genoeg om zich te uiten, ook binnen hun eigen gemeenschap. Daarbij is zichtbaarheid voor en korte lijntjes met bewoners vanuit organisaties zoals de gemeente of de woningcorporatie van belang. Bülent Isik ervaart dat ook in zijn werk als wijkmanager op Beukbergen: luisteren en erkenning geven aan de nalatigheid uit het verleden zijn belangrijk voor het contact. Fouad merkt in zijn werk dat er bijkomende positieve gevolgen zijn van intensief contact met bewoners: ze komen eerder naar hem toe met een hulpvraag en zijn ook eerder bereid een melding te maken van zaken die spelen binnen de gemeenschap. Ondermijning neemt daarbij af. Fouad zet in zijn werk het toekomstbeeld van bewoners centraal, vooral die van de kinderen. Hij merkt dat dit aansluit bij de waarden en normen van woonwagenbewoners, waar familie op de eerste plaats komt. Bülent vult Fouad aan door te stellen dat naast het gesprek aan gaan met bewoners het van belang is consequent te zijn en duidelijk te zijn over wat wel en niet kan: als je a zegt moet je ook b zeggen, waarbij bewoners serieus genomen worden.

Tijdens de sessie was er veel interactie met het publiek. Er werden allerlei vragen gesteld door de aanwezigen, die met name werkzaam zijn bij andere gemeenten en woningcorporaties. Het bleek soms nodig om ‘om’ te denken. Denken vanuit de mogelijkheden voor deze doelgroep, in plaats van uit de beperkingen. Voor Zeist werkt daarbij een top-down aanpak, waarbij burgemeester Koos Janssen het voortouw nam, met ondersteuning van de Raad. In Eindhoven werkt juist een bottom-up aanpak, waarbij jongerenwerkers de ingang zijn naar de bewoners. De belangrijkste aanbeveling vanuit de genodigden richting het publiek was daarbij dat contact, betrokkenheid en wederzijds vertrouwen met bewoners altijd de basis zou moeten zijn voor beleid.

• presentatie (pdf, 5,4 MB)

Volgens Jannes van Loon (woningmarktonderzoeker NVB) stagneert de woningbouw door de sterke voorkeur van beleidsmakers voor binnenstedelijk bouwen. Hij pleit daarom voor nieuwe ontwerpconcepten die wel aansluiten op de woonwensen. Van Loon nam ons mee in het natuurinclusief ontwikkelen van ruime woningen in hogere dichtheden die de grens tussen rood en groen laten vervagen. De sessie startte met een aantal peilingen over de ernst van de woningnood, de capaciteit van de woningbouw en de woonwensen. Hoewel de aanwezigen verschillende woonwensen hadden, wil ruim 60 procent van de woningzoekers het liefst een nieuwbouwwoning in groene woonmilieus aan en buiten de stad, bij dorpen of in landelijke woongebieden. Deze doelgroep geeft de voorkeur aan een rijtjeswoning met tuin. Voornamelijk doorstromers willen graag een betaalbare eengezinswoning.

De woningnood blijft hoog en het aantal woningzoekenden raakt steeds meer in de knel. Daarnaast stijgen de woningprijzen tot externe niveaus en wordt de toekomstige huishoudensgroei onderschat. Dat laatste heeft volgens Van Loon vooral te maken met de migratie. Daar komt nog bij dat er te weinig ruimte is om woningen te bouwen en restrictieve ruimtelijke ordening maakt grond voor woningbouw duur. Zoals eerder is vermeld is de beleidsfocus van de woningbouw binnenstedelijk, maar liggen de potentiële locaties juist buitenstedelijk. De oplossing is volgens Van Loon het natuurinclusief bouwen, waarin de natuur en de economie met elkaar in balans zijn.
Jac Vries (directeur VBM Ontwikkeling ) presenteerde een mooi voorbeeld van natuurinclusief ontwikkelen. Het project ‘Stad van de Zon’ in Heerhugowaard is een energieneutrale wijk met ruim 3.000 woningen. Voor deze wijk is er 177 hectare groene en blauwe nieuwe natuur ontwikkeld. Vries toonde recente luchtfoto’s en schetsen van het plangebied. Hierin werd duidelijk dat het gebied uit verschillende recreatiegebieden en woongebieden bestond. Van Loon en Vries sloten de sessie af met een aantal stellingen over de woningnood en de woningbouw.

• presentatie (pdf, 14 MB)

Platform31 verzamelde dit jaar praktijkervaringen met circulaire woningbouw in Nederland. In januari 2020 volgt daarover een publicatie met daarin onder andere ruim zeventig cases en patronen uit interviews met veertig experts uit de hele bouwketen en inzichten uit een snel groeiende hoeveelheid publicaties.
Deze interactieve sessie was bedoeld als laatste stap om enkele onderwerpen te bespreken die uit het onderzoek waren gekomen: relevant maar nog verre van eenduidig. Als introductie presenteerde Wouter Kersten (Platform31) eerst kort enkele resultaten waar meer eensgezindheid over was tussen experts.

Vervolgens vond onder leiding van Ad Straub (TU Delft) een discussie plaats waarbij een panel vanuit praktijkervaringen roulerend de aftrap gaf over een specifiek onderwerp, waarbij interactie ontstond tussen panel-leden en deelnemers. De panelleden waren afkomstig van Woonbedrijf, Heijmans en Woonlinie. Omdat zelfs voor de panelleden de keuze van de onderwerpen niet van te voren bekend was, ontstond energie in de sessie mede door hun actieve opstelling. Juist het feit dat er niet één antwoord is op het vraagstuk circulaire woningbouw maakte dat het zin had naar elkaar te luisteren en elkaar te bevragen. Het voornaamste advies vanuit het panel over dit veelkoppige onderwerp was gericht op handelingsperspectief: begin gewoon, kan ook heel klein, en of je nu in Drenthe of Rotterdam acteert. Wacht niet af totdat alles duidelijk is, de wet is aangepast, alle financiers het eens zijn over een ander berekeningsmodel en alle stukken op het bord staan, dan zijn we zo decennia verder. Verder is bijna alles dat je kan bedenken al eens of waarschijnlijk vaker geprobeerd dus ga je licht opsteken bij een branche of koepelorganisatie die voor jou van belang is of elders. Er is al veel relevante kennis en ervaring, alleen komt die niet bij iedereen terecht.

• presentatie (pdf, 0,9 MB)

Tijdens de sessie Sociaal huurakkoord in de praktijk gaven Rob Ravestein van Aedes en Paulus Jansen van de Woonbond uitleg over het sociaal huurakkoord. Wat is er nu precies afgesproken. De sessie werd geleid door Anouk Corèl van Platform31.

Eind 2018 sloten Aedes en de Woonbond het sociaal huurakkoord. Hierin zijn afspraken vastgelegd over gematigde huurverhoging van sociale huurwoningen door corporaties en over huurbevriezing en huurverlaging voor dure scheefwoners.

Afgesproken is dat de corporaties de komende jaren de huren jaarlijks niet meer dan met inflatie verhogen. Omdat een beperkt deel van de corporaties als gevolg van een inflatievolgend huurbeleid onvoldoende financiële middelen binnenkrijgt voor de noodzakelijke opgaven, is er lokaal de mogelijkheid om hiervan af te wijken. Er is een maximale huursom van 1 procent boven inflatie mogelijk indien zowel huurders, gemeente als corporatie hiermee instemmen. De huurverhoging bij mutatie (dit zijn de vrijkomende woningen die opnieuw verhuurd worden) worden niet meegerekend in de huursom.

Daarnaast is een huurbevriezing of huurkorting voor huurders die een huur hebben die relatief hoog is voor hun inkomen. Dit is nu uitgewerkt in concrete afspraken. Op basis van referentiecijfers voor betaalbaarheid van het Nibud is voor verschillende huishoudenscategorieen bepaald welke inkomensgroepen in aanmerking komen voor een huurbevriezing of een huurverlaging.

De afspraak tussen Aedes en Woonbond is een akkoord dat door beide besturen is bekrachtigd. De minister zal de huurbevriezing en huurverlaging niet in de wet vastleggen. Paulus en Rob gaan er echter wel vanuit dat de corporaties de regeling toepassen.

De Aanvullingswet grondeigendom is een van de onderdelen van de Omgevingswet. Via verschillende sporen wordt aan deze omvangrijke wet gewerkt, naast de wetgeving zelf moeten de bijbehorende algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen worden opgesteld. Langzaam is het regelgevingsbeeld aan het uitkristalliseren. De Aanvullingswet grondeigendom ligt momenteel bij de Eerste Kamer, de dag voor het wooncongres verscheen het voorlopig verslag. De regering denkt nog steeds te kunnen mikken op in werking treden op 1 januari 2021, cruciaal is daarbij de voortgang van het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO).

Met de Aanvullingswet grondeigendom wordt het grondbeleidsinstrumentarium
in het systeem van de Omgevingswet gebracht. In de kennissessie werden de laatste ontwikkelingen gepresenteerd en bediscussieerd, mede met het oog op de betekenis voor de woonopgave. We liepen de verschillende grondbeleidsinstrumenten langs.

• Voorkeursrecht: aanvankelijk leek de praktische betekenis van het instrument omlaag te gaan, door een nieuwe uitzondering, waardoor ontwikkelaars weer makkelijker grondposities konden innemen na vestiging van een voorkeursrecht. De Tweede Kamer heeft deze wijziging teruggedraaid. Voor gemeenten die alleen of samen met marktpartijen een actief grondbeleid voeren, kan dit helpen bij de voortgang van de ontwikkeling van een gebied; de kracht van het instrument zit hem in voorkomen van versnippering in grondposities.
• Onteigening: dat is de stok achter de deur bij een actieve aanpak. Er is vrees vanuit de praktijk dat de onteigeningsprocedure onder de Omgevingswet langer gaat duren, doordat het onteigeningsbesluit onder het bestuursrecht wordt gebracht, met de mogelijkheid van beroep in twee instanties.
• Kostenverhaal en verevening: bij faciliterend grondbeleid komen deze in beeld. De wetgever worstelt met deze regeling, met als gevolg dat er nu mede als gevolg van experimenten vooruitlopend op de Omgevingswet verschillende stelsels naast elkaar bestaan, en het wetsvoorstel zoals nu bij de Eerste kamer ligt weer een ander systeem voorstelt. Ten opzichte van de huidige praktijk komt er een nieuwe mogelijkheid bij organische ontwikkeling. Deze variant lijkt niet zo bruikbaar; de voorkeur lijkt uit te gaan naar organische ontwikkeling door projectgewijs het omgevingsplan te wijzigen; dan kunnen gewoon afspraken worden gemaakt over kostenverhaal en verevening. Nieuw en nog onhelder qua impact is de mogelijkheid straks afdwingbaar kosten voor de verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving elders in rekening te brengen bij een ontwikkeling. Er moet sprake zijn van functionele samenhang; wat dat precies betekent, moet nog in het aanvullingsbesluit worden omschreven. De voorbeelden genoemd in de toelichting op het amendement dat ten grondslag ligt aan deze regeling gaan best ver, bijvoorbeeld verevening om elders sociale woningbouw financieel mogelijk te maken.
• Stedelijke kavelruil: een nieuw instrument, dat bepaalde vormen van samenwerking tussen eigenaren kan faciliteren. In zijn huidige vorm wordt qua toegevoegde waarde niet al te veel verwacht van het instrument.

De wijzigingen in het instrumentarium blijven uiteindelijk relatief beperkt, voor wat betreft de betekenis voor de praktijk. En dat is belangrijk, zodat gemeenten een krachtig instrumentarium houden om via het grondbeleid een bijdrage aan de woonopgave te kunnen leveren.

• presentatie (pdf, 0,4 MB)

Een centraal element van het wonen in de wijk van mensen met een psychische kwetsbaarheid, zijn de woningen zelf. Wat zit er tussen intramuraal wonen en zelfstandig wonen met ambulante begeleiding in? Welke nieuwe woonvormen worden ontwikkeld en welke ontbreken wellicht nog? In deze kennissessie hebben Susan van Klaveren (senior projectleider Platform31) en Lisan Jansen Lorkeers (projectleider Platform31) een overzicht gepresenteerd van woonvormen en zijn ze met de aanwezigen daarover in gesprek gegaan.

Er zaten mensen met verschillende achtergronden in de zaal, variërend van beleidsmedewerkers bij gemeenten en corporaties tot een onderzoeker en maatschappelijk ondernemer. Na een korte kennismaking zijn de verwachtingen van de deelnemers geïnventariseerd. Naast woonbehoeften en -vormen hadden deelnemers onder meer behoefte aan meer inzicht in financiering (zowel van zorg als van het wonen), woonvormen als mogelijke oplossing voor de leefbaarheidsdiscussie en de grenzen van inclusie. Onderwerpen van zorg die bijdroegen aan een levendig gesprek tijdens de sessie.

Het scheiden van wonen en zorg maakt dat er meer variatie mogelijk is in het wonen, maar hoe organiseer je het wonen nu eigenlijk? De commissie Toekomst Beschermd Wonen benadrukt dat het organiseren van de zorg rondom een woning het uitgangspunt dient te zijn. Veel aanbod is echter georganiseerd langs de woonladder, waarbij een persoon naar de zorg toe verhuisd en soms meerdere keren moet verhuizen voordat hij in aanmerking komt voor zelfstandig wonen met ambulante begeleiding. Het aanbod staat dan centraal, niet de persoon. Kijkend naar de vraag van mensen die uitstromen uit beschermd wonen en opvang, dan zien we dat naast betaalbare woningen, onder meer ook behoefte is aan geclusterde woonvormen (deels ook gemeenschappelijk wonen) en aan een prikkelvrije woomomgeving.

Het levert interessante aandachtspunten op voor de lokale woonvraag, zo blijkt ook uit het gesprek over de woonvormenmatrix (zie presentatie, slide 10). Hierop zijn verschillende woonvormen (bijvoorbeeld woonwerkvoorzieningen, particuliere initiatieven) ingedeeld naar wijze van ondersteuning (professioneel versus nabuurschap) en wonen (individueel versus gemeenschappelijk). Het laat zien dat de variatie aan woonvormen groot is en door overlap in vormen soms ook discutabel. Wel helder is dat het palet per regio verschilt. De matrix biedt daarbij uitkomst. “Hiermee kan ik in elk geval het gesprek voeren als mijn collega’s weer zeggen dat er meer woningen nodig zijn. We kunnen dan in elk geval samen kijken om wat voor soort woningen het dan eigenlijk gaat”, aldus een deelnemer.

Meer weten? Neem dan contact op met Susan van Klaveren, susan.vanklaveren@platform31.nl.

• presentatie (pdf, 0,4 MB)