Woningbouw in spoorzones: combinatie van verdichting en mobiliteit

Stationsgebieden zijn in trek voor woningbouw. Ze zijn goed bereikbaar en er zijn vaak goede voorzieningen in de directe omgeving. Tegelijkertijd vergt groeiende OV-mobiliteit meer ruimte. Kansen, combinaties en lastige keuzes. Daarover organiseerden we samen met het Expertteam Woningbouw een digitale themasessie.

Hoe ontwikkel je spoorzones effectief?

  • Vergoot de schaal: kijk verder dan het gebied zelf en let op kansen van meerlaagsheid
  • Maak geen blauwdruk maar een adaptief plan
  • Investeer in verbindingen: met name voet en fiets
  • Sluit vroeg coalities: met NS, ProRail en stakeholders in de stad

Webinar terugkijken: Woningbouw in spoorzones

Liever terugluisteren?

Vanuit het Expertteam Woningbouw vertelt Antoinette van Heijningen over het maken van een nieuw stuk stad in spoorzones. Gemeenten die hun hulp inroepen, zijn vaak al bezig met woningbouwplannen en zoeken naar manieren om het gebied aantrekkelijk en leefbaar te maken. Maar over de belangrijkste vraag is vaak nog niet nagedacht: wat is de gewenste rol van het gebied? Keer het om, adviseert Van Heijningen. Want als je met die vraag begint, volgt de rest vanzelf.

Tweede hartkamer

Van Heijningen noemt een stationsgebied een tweede hartkamer, naast het oude stadshart. Een gebied dat je met goede verbindingen – de doorbloeding van het gebied – kunt verankeren in je stad. Dit illustreert zij met een korte samenvatting van adviezen van het expertteam over Stationsgebied Delft Campus, Spoorzone Zwolle en Spoorzone Purmerend. Zeer verschillende situaties, met als belangrijke overeenkomst dat de plannen aan kracht hebben gewonnen door uit te gaan van een specifieke positionering, een integrale gebiedsvisie en samenwerking in een brede coalitie.

Van Heijningen ziet in meerlaagsheid goede mogelijkheden voor intensivering van woningbouw. Ze adviseert om alert te zijn op de neiging om eerst de relatief makkelijke randen van een gebied te vullen. “Geef het gebied hier ook niet te goedkoop weg”, waarschuwt ze gemeenten tegen ongeduldige projectontwikkelaars. Te vroege toezeggingen kunnen in een later stadium dwars gaan zitten. Werk vanuit het hart van het gebied: het station.

Investeren en organiseren

Damo Holt, ook van het Expertteam Woningbouw, legt uit hoe je plannen in stationsgebieden en aan spoorzones daadwerkelijk rond kunt rekenen. Dat begint bij ‘investeren in het organiserend vermogen’. “Ontwikkeling rond spoorzones is altijd complex, langjarig, ingewikkeld en onzeker. Daarom heb je niet veel aan een sturend plan”, stelt Holt. “Je hebt veel meer aan goed partnerschap, met flexibiliteit en vertrouwen in elkaar. Hoe gratuit dat ook klinkt, dat is gewoon nodig om samen aan de slag te kunnen.” Verkokering vermijden tussen opgaven voor bijvoorbeeld infrastructuur, woningbouw, economie, energie en klimaat noemt hij daarvoor essentieel.

Tegelijkertijd moet je ‘het investerend vermogen organiseren’. Door de complexiteit en het vaak versnipperde bezit is bijvoorbeeld een spelregelkader kostenverhaal, een Fonds Bovenwijks en/of een bijdrage uit een strategische reserve vanuit de stad nodig. Samen een gebiedspot creëren en eventueel vastleggen dat opbrengsten worden geoormerkt voor investeringen ter plekke, kunnen zorgen dat er geen financiën uit het gebied weglekken. Voor spoorgerelateerde investeringen zal je altijd afspraken met het Rijk, NS en ProRail moeten maken.

Stations als schakel voor verstedelijking

De stations zelf zijn van strategisch belang voor de ontwikkeling van spoorzones. Het zijn knooppunten met een groot verzorgingsgebied, die daarmee een prominente rol innemen. Daan Klaase licht de visie toe van NS-stations. Bij ongeveer een kwart van de in totaal 400 stations ligt momenteel een opgave in de directe omgeving. Stations groeien uit tot complexere OV-knooppunten waar netwerken van meerdere aanbieders samenkomen en ruimte in beslag nemen. NS Stations wil die veranderingen samen met Prorail accommoderen en zorgen dat reizigers zo plezierig mogelijk hun weg vinden. Uit onderzoek blijkt dat een steeds groter deel van de reizigers het station te voet verlaat. Dat maakt steden gezonder en veiliger. Ook biedt het een mooie potentie voor de aangrenzende gebieden. Want bruisende stationsgebieden zijn goed voor de lokale economie: hoe meer voetgangers hoe meer omzet in je lokale winkels.

In het Toekomstbeeld OV 2040 staat dat er behoefte is aan een kwaliteitssprong én een schaalsprong. Want stations moeten meegaan met een verwachte reizigersgroei om steden duurzaam bereikbaar te houden. Tegelijkertijd kan dat gaan schuren met plannen voor verdichting rond stations. Daarom doet Klaase een dringende oproep aan gemeenten om ProRail en NS Stations al in een vroeg stadium bij woningbouwplannen te betrekken. Alleen dan kun je elkaars opgaven begrijpen en synchroniseren. “Let daarbij ook op toekomstige groei”, zegt Klaase. “Ik krijg het echt benauwd van al die torens tegen stations aan. Dat zet de boel veel te veel klem.”

De diepte in

Om de dilemma’s van bouwen in een stationsgebied of langs een spoorzone concreter te maken, volgen hierna twee cases: Den Bosch en Purmerend.

Den Bosch
Erik Feenstra van de gemeente ‘s-Hertogenbosch vertelt hoe de transformatie van oude bedrijventerreinen, de ontwikkeling van het Paleiskwartier aan de Westkant en de huidige projecten als vliegwiel werken voor wat je Spoorzone 2.0 zou kunnen noemen. NS ziet in Den Bosch een van de sleutelknooppunten en het Rijk heeft het gebied vanuit de Nationale Omgevingsvisie aangewezen als grote woningbouwlocatie. De gemeente wil dat koppelen aan de ontwikkeling tot toonaangevende datastad: een innovatiekwartier met bedrijven en kennisinstellingen op het vlak van data en de toepassing daarvan.

Uitbreiding van de huidige grote mix van functies is wel ingewikkelder, nu de ruimte rond het spoor gevuld raakt. Juist daarom is extra aandacht nodig voor de openbare ruimte, zegt Feenstra: “We verdichten en daarom moet de beperkte openbare ruimte wel van enorme kwaliteit zijn.” Een ander dilemma gaat over inclusiviteit: zijn woningen in de populaire spoorzone voor iedereen bereikbaar of alleen voor de happy few?

Feenstra is blij dat dit OV-knooppunt eind vorig jaar op de agenda van het Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (MIRT) terecht is gekomen. Dat betekent kansen voor opschalen van het knooppunt inclusief de stedelijke opgave. Hij pleit daarbij voor langjarige samenwerking, maar niet op basis van een dichtgetimmerde blauwdruk. Naast geld, gaat het om jarenlange aandacht en commitment; steeds blijven kijken of je nog actueel bent, alert blijven op nieuwe kansen en die creatief inpassen.

Purmerend
Groeigemeente Purmerend, met als verborgen pareltje een historische binnenstad, heeft letterlijk zijn grenzen bereikt. Om de veranderde samenstelling van de bevolking te kunnen huisvesten, ligt er een bouwopgave van 10.000 woningen. Die moet dus binnenstedelijk worden ingepast en dat kan vooral bij het momenteel niet zo florissante stationsgebied.

Programmamanager Harm-Jan Stalman vertelt over de aanpak waarbij eerst een mobiliteitsvisie, een woonvisie en een hoogbouwvisie zijn gemaakt. Met dit huiswerk achter de hand is vervolgens een gebiedsvisie opgesteld, en is hulp van het Expertteam Woningbouw gevraagd voor de strategie. De gebiedsvisie is unaniem door de gemeenteraad vastgesteld en daarmee is commitment op de lange termijn geborgd. Uiteraard was daarbij aandacht voor participatie. “Een goed voorbeeld hiervan was een bijeenkomst waar niet alleen omwonenden, maar ook woningzoekenden aanwezig waren,” aldus Stalman. “Dat leidde tot een goede dialoog en wederzijds begrip.”

OV-mobiliteit is randvoorwaardelijk voor de gebiedsontwikkeling in Purmerend en tegelijkertijd erg ingewikkeld. Dat vraagt om een aparte strategie. Ook nadere opgaven en kansen vanuit de Metropoolregio Amsterdam (MRA) moeten goed worden ingebed. De verdere stedenbouwkundige uitwerking is daarom nadrukkelijk adaptief. Op korte termijn begint Purmerend met placemaking om het stationsgebied op de kaart te zetten en met enkele quick wins voor woningbouw, mobiliteit en leefbaarheid.

Enorme kansen voor steden

Gespreksleider Maarten Hoorn sluit de digitale themabijeenkomst af met de hoop dat de moed de aanwezigen niet in de schoenen is gezakt. “Stationslocaties en spoorzones zijn ontzettend interessant om je tanden in te zetten, want er liggen enorme kansen voor de steden. Het vraagt aandacht van veel verschillende partijen om hier gezamenlijk naar te kijken.”

Blijf op de hoogte

Wilt u automatisch op de hoogte blijven van ontwikkelingen in het programma Stedelijke Transformatie? Meld u dan aan voor onze nieuwsbrief of volg ons op Twitter of op LinkedIn.