"We moeten meer bieden dan alleen een huis, wij willen een leefbare wijk"

In gesprek met Robbert Waltmann, directeur van Woningstichting Den Helder

De afgelopen jaren staat de rol van de corporatie weer ter discussie. Door een veranderde context met bijbehorende maatschappelijke opgaven en beperkte financiële middelen worden corporaties gedwongen om keuzes te maken. De interviewreeks over de veranderende rol van woningcorporaties in de wijk gaat verder met Robbert Waltmann, directeur van Woningstichting Den Helder. Waltmann werkt sinds 2011 bij deze woningcorporatie en heeft dus de schommelingen van het afgelopen decennium van dichtbij meegemaakt. Wat betekenen die veranderingen voor Den Helder? En hoe is de rol van Woningstichting Den Helder daardoor veranderd?

Hoe ontwikkelen de wijken van Woningstichting Den Helder zich?

Het is nog nooit zo goed gegaan in Den Helder als nu! We zijn er nog niet, maar in de afgelopen tien jaar is er veel verbeterd. Een mooi voorbeeld is Nieuw Den Helder. Dit was een naoorlogse wijk met voornamelijk sociale huurwoningen, waaronder veel galerij- en portiekflats. In de oude situatie was deze wijk een kansarm gebied. Er was in sommige delen van de wijk veel agressie, criminaliteit en prostitutie. Er was een periode dat zelfs de postbode niet meer de wijk in durfde zonder politiebegeleiding.

Voor Nieuw Den Helder is toen een plan opgesteld om de woningvoorraad stevig te differentiëren. In de periode 2002-2010 werd door Woningstichting Den Helder een nieuw multifunctioneel centrum van de wijk gebouwd. In plaats van goedkope flats staan hier nu duurdere woningen. Er is een winkelcentrum toegevoegd, net als een parkeergarage, scholen en een bibliotheek.

Midden in deze herstructurering, in 2011, kwam ik werken bij Woningstichting. Wat mij van die tijd bijstaat is dat de bakker uit deze wijk naar ons toe kwam en zei: “je hebt ons een nieuwe toekomst gegeven”. Dat zijn momenten dat je gaat beseffen dat je door zulke ingrepen de leefbaarheid van een totale wijk een enorme boost kan geven.

Hebben jullie deze ontwikkeling ook doorgezet in andere delen van Den Helder?

We hebben er ook voor gekozen om een belangrijke rol te pakken in de herstructurering van de binnenstad. In de Tweede Wereldoorlog is de stad 150 keer gebombardeerd. De binnenstad moest voor het grootste deel weer opgebouwd worden. Deze wederopbouw stond helemaal in het teken van de komst van de marine naar de stad. Het beeld bestond dat Den Helder heel hard zou groeien naar ongeveer 120.000 inwoners. Alles is toen te snel herbouwd, met weinig persoonlijkheid in de gebouwen.

Het aantal inwoners stagneerde echter rond de eeuwwisseling op 60.000 inwoners, waarna de bevolking langzaam begon te krimpen. Vanaf 2000 tot een paar jaar geleden liep het inwoneraantal terug met ongeveer 250 per jaar. Dit lijkt weinig, maar heeft grote impact gehad op de stad. Het was een echte sluipmoordenaar. In 2007 is er door de gemeente een plan gemaakt met andere partners met als centrale vraag: Wat is onze gezamenlijke visie op de ontwikkeling de stad om Den Helder klaar te maken voor de toekomst? Toen hebben wij met de gemeente het besluit genomen om honderden woningen leeg te halen en te slopen én om het stadshart te herstructureren.

Jullie gingen dus investeren in het centrum van Den Helder. Dat lijkt mij niet direct een kerntaak van een woningcorporatie. Waarom kozen jullie hiervoor?

Den Helder heeft te kampen met een slecht imago, mede door de krimp. Woningstichting bezit hier 10.000 van de in totaal 25.000 woningen; wij zijn dus groot in Den Helder. Als het met Den Helder slecht gaat, hebben wij daar last van. Als het goed gaat, profiteren wij daarvan. Wij hechten daarom veel waarde aan het goed functioneren van het centrum van de stad. Een goede binnenstad is namelijk één van de cruciale factoren voor prettig wonen. Zij bepaalt het karakter van een stad en ook je geloof in een stad. Dit draagt weer bij aan de leefbaarheid. Daar moet dus blijvend in worden geïnvesteerd. Daarom besloten wij in 2011 om als woningcorporatie flink in de binnenstad te gaan investeren. Marktpartijen wilden deze rol in Den Helder niet oppakken. Op elke herstructurering maak je verlies in Den Helder. Geen marktpartij wil dat natuurlijk. Wij moesten noodgedwongen de rol van ontwikkelaar op ons nemen. Wij waren en zijn daarom zelf de grootste projectontwikkelaar in Den Helder. En alles wat we bouwen, moet de kwaliteit van de stad helpen verbeteren.

Toen kwam in 2015 de hernieuwde Woningwet. Wat betekende dat voor jullie rol?

De nieuwe Woningwet had maar één credo: ga terug naar je kerntaak, oftewel het bouwen en beheren van sociale woningbouw. Wij pakken een veel bredere rol in Den Helder. We investeren in het centrum, kopen vastgoed op en we hebben diverse bv’s in huis, zoals een onderhouds- en schildersbedrijf. Om deze brede rol te kunnen blijven spelen kozen we als één van de weinige woningcorporaties voor een juridische splitsing. Dit is na veel overleg met het Rijk gelukt. Er is een flink deel van de woningen overgezet naar Helder Vastgoed bv – ongeveer 3.000. Die kunnen de bv van voldoende kapitaal voorzien, zodat wij kunnen blijven doen wat we daarvoor al deden; investeren in de stad.

De Woningwet is generiek. Hebben jullie wat anders nodig?

Het is inderdaad een heel andere opgave: wij hebben te maken met krimp en herstructurering. In Den Helder gaan processen ook vaak trager dan elders in het land; crises hebben een vertraagd effect op deze stad. We moeten meer bieden dan alleen een huis, wij willen een leefbare wijk bieden. Om dat te bewerkstellingen, moet je eerst bouwen. Om te bouwen, moet je eerst slopen. Onze bewoners waren sceptisch: ‘Ik moet het eerst maar eens zien gebeuren’. In 2018 gebeurde er iets bijzonders: de knop ging om. ‘De stad verandert echt’, hoorden we van bewoners. Mensen zijn zich ervan bewust dat de stad kansen heeft. Voor de wijk Nieuw Den Helder zijn nu wachtlijsten met liefhebbers om een huis of tiny house te kunnen bouwen. Dat was vijftien jaar geleden ondenkbaar.

Waar zat die omslag in?

Er wordt heel consequent aan de stad gebouwd. In 2018 gingen de bouwhekken weg, mensen konden wat zien. De bewoners gingen er zelf ook in geloven. Zien, doet geloven.

Hebben jullie nog steeds te maken met krimp?

Sinds twee jaar hebben we geen last meer van krimp. Heel voorzichtig stabiliseren we en hebben we zelfs al jaren van groei gehad, maar we gaan nog niet de vlag uithangen. We zien zeker dat Den Helder aan alle kanten geliefder wordt. Voor bijzondere projecten als Over het wad zien we dat concreet: 60 procent van de nieuwe bewoners kwam van buiten Den Helder. Het fenomeen overbieden komt nu ook bij ons voor, mensen gaan Den Helder weer meer waarderen.

Welke rollen pakken jullie verder in Den Helder?

We zijn op verschillende terreinen actief. We hebben bijvoorbeeld samen met de gemeente een investeringsfonds om de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren, en een consuminderhuis, waarin we mensen met minder geld leren om toch rond te komen. Ook als er signalen binnenkomen dat iemand achter loopt in het betalen van de huur, gaan we daar met een ‘financieel fit’-team op af. We werken ook samen met scholen om schuldenproblematiek te bespreken. Zo proberen we mensen bewust te maken wat geld doet. We houden ons ook bezig met het bevorderen van de werkgelegenheid. Dit is één van de redenen dat wij de bv’s zijn gestart. In het eigen schilderbedrijf werken bijvoorbeeld 90 mensen. Bij Woningstichting Den Helder werken in totaal 280 mensen. Dit zorgt er ook voor dat we dichter bij onze bewoners staan. Werknemers en bewoners kennen elkaar.

Tot slot, wat hopen jullie in Den Helder te bereiken de komende jaren?

Wij hopen dat mensen in Den Helder blijven wonen, omdat ze het een fijne en leefbare omgeving vinden waar ze zich thuis voelen. Omdat we historie missen, moet je zelf karakter toevoegen. Daarom investeren we in het stadscentrum. Maar wij investeren ook veel in het bestaande bezit. Je woont in een huis om daar te leven. We hechten veel waarde aan het onderhoud van onze bestaande woningen. We willen dat mensen met plezier blijven wonen in Den Helder. Ook hopen we andere gemeenten te inspireren met onze aanpak.

Dit interview is tot stand gekomen mede met dank aan de medewerking van stafmedewerker herstructurering Ronald den Boer, die tijdens het gesprek aanwezig was en een rondleiding heeft gegeven door Den Helder. Geïnteresseerd in de aanpak van Woningstichting Den Helder en meer weten over de plannen voor Den Helder? Neem contact op met Ronald den Boer, hij vertelt graag over hun aanpak.