Tips voor een succesvolle aanvraag Woningbouwimpuls

Gemeenten kunnen vanaf 26 oktober weer projecten indienen voor een bijdrage vanuit de Woningbouwimpuls. Met deze regeling kunnen lastig te financieren woningbouwprojecten toch gerealiseerd worden. Voor de tweede aanvraagronde is 225 miljoen euro beschikbaar. De beoordelingscriteria uit de eerste ronde blijven hetzelfde. Daarom verkent het programma Stedelijke Transformatie welke lessen we kunnen trekken uit de eerste ronde. In een online themasessie deelde het ministerie van BZK ervaringen. De gemeenten Enschede en Breda vertelden over hun gehonoreerde aanvraag.

Tips voor een succesvolle aanvraag voor de Woningbouwimpuls:

  • Begin op tijd met het voorbereiden van de aanvraag en beschouw het als een project.
  • Zorg dat je goed zicht hebt op de publieke tekorten en onderbouw deze goed.
  • Verdiep je in de beoordelingscriteria: de criteria zijn in de tweede ronde hetzelfde als in de eerste ronde.

Webinar terugkijken: tips voor een succesvolle aanvraag Woningbouwimpuls

Liever terugluisteren?

Dat kan via Spotify of:

Toekenningen eerste ronde

In de eerste tranche ontvingen 27 projecten een bijdrage voor de bouw van in totaal ruim 51.000 woningen. “Het maakt de relevantie van de Woningbouwimpuls voor de woningbouwopgave heel concreet”, zegt Kerwin Doelwijt van het ministerie van Binnenlandse Zaken. “Er is veel variatie in de projecten die een bijdrage krijgen”, vervolgt hij. Het zijn gebiedsontwikkelingen uit bijna het hele land, in gebieden met een hoge woningdruk en met een beperktere druk. Het zijn veel binnenstedelijke projecten, van verschillende typen. Het beoordelingscriterium was dat ten minste 50 procent van de woningen in de categorie betaalbaar moet vallen. Dit zijn woningen bedoeld voor de sociale huursector, middenhuur en betaalbare koopwoningen. Dit werd uiteindelijk 65 procent. Het totale tekort per woning is iets meer dan 12.000 euro.

Afvallers eerste ronde

In totaal wees het ministerie 25 projecten af. Het grootste gedeelte van de opgevoerde maatregelen waarvoor een tekort is, paste binnen de criteria. “De belangrijkste les die we hieruit trekken, is de noodzaak van onderbouwing”, vertelt Doelwijt. Voor de toekenningsbeslissing is het noodzakelijk dat de tekorten goed te herleiden zijn. De afgewezen projecten scoorden in de meeste gevallen onvoldoende bij hun onderbouwing van de huidige en toekomstige situatie, de totale investering en het kostenverhaal. “Wanneer de score onvoldoende is, vindt geen toekenning plaats.”

De tweede ronde en het vervolg

Voor een goede onderbouwing, is het belangrijk om bestaande kennis te gebruiken. Maak de aannames zo scherp mogelijk en onderbouw de hardheid. Het Expertteam Woningbouw van RVO organiseert impulskamers om gemeenten hierbij te ondersteunen. In deze impulskamers helpt een expert de onderbouwing doorlichten en dit geeft gemeenten handvatten om hun aanvraag te verbeteren.

Vanaf 26 oktober kunnen gemeenten projecten indienen voor de tweede ronde van de Woningbouwimpuls. Voor deze ronde gelden dezelfde beoordelingscriteria als de eerste ronde. In totaal is 225 miljoen euro beschikbaar. In 2021 volgt een derde ronde. Het is nog niet bekend of dit voor of na de zomer plaatsvindt. Voorafgaand aan de derde ronde is er een evaluatie, waarin de minimale omvang, de noodzaak voor cofinanciering en andere criteria onder de loep worden genomen.

Crossmark Breda

De gebiedsontwikkeling Crossmark, rondom het station van Breda, moet meer dan 3.200 woningen opleveren, gemengd met kantoren en commerciële en publieke voorzieningen. Het Stationskwartier krijgt een modern zakelijk karakter. Het Havenkwartier is een stoer, rauw en industrieel gebied met een programma voor onder meer 1.200 woningen. Het Havenkwartier bleek in zijn totaliteit te groot voor een succesvolle aanvraag: “De onzekerheden voor de latere fases zijn te groot”, legt Jeroen Hoefsloot van de gemeente Breda uit. “Daarom kozen we ervoor de eerste fase in te dienen: de Strip met te ontwikkelen woningen en het Creative District, met cultuur en creatief ondernemerschap in oude industriële hallen.” Voor een groot deel van de Strip heeft Amvest al concrete plannen. Een Consortium werkt aan een deel dat eigendom van de gemeente is. “Door deze twee gebieden samen te voegen, lukt het om aan alle voorwaarden voor onder meer betaalbaarheid te voldoen.”

De gemeente organiseerde de aanvraag als een project. Een klein ambtelijk team kwam wekelijks bijeen. Het team volgde drie lijnen: de inhoud, de afstemming met de ontwikkelaars en het verzamelen van de steunverklaringen. Tijdens het opbouwen van de aanvraag werden twee wethouders op de hoogte gehouden. Met een portefeuillehoudersoverleg werd het volledige college betrokken. Het betrekken van wethouders leverde een scherpere aanvraag op: wat is het doel? Hoe zitten de financiële investeringen in elkaar? Hoe wordt het gedekt in de komende jaren? Deze vragen verduidelijkten het belang van het project voor de hele stad.

Centrumkwadraat Enschede

In de directe omgeving van het station wil Enschede zo’n 800 woningen ontwikkelen. De gemeente startte al met de ontwikkeling van dit Centrumkwadraat. “We twijfelden wel even of we een aanvraag moesten indienen”, vertelt Okke Hefti van de gemeente Enschede. “Omdat we geen punten scoorden op de kwantitatieve woningvraag, wisten we dat we met een achterstand begonnen.” Toch lukte het om een aanvraag in te dienen en gehonoreerd te krijgen.

Een klein team heeft de aanvraag voorbereid. “Onze aanvraag bestaat uit een aantal woningbouwprojecten binnen een gebied waarin we of met partijen in gesprek zijn vanuit het faciliterende grondbeleid of vanuit het actieve grondbeleid actief zijn”, legt Hefti uit. Hierbij nam de gemeente alleen die delen mee waarin woningbouw noodzakelijk is. We vroegen steunverklaringen aan alle betrokken partners in het gebied.

“Het is belangrijk om op tijd te beginnen”, tipt Hefti bij het delen van zijn ervaringen. “Betrek ook de bestuurders op tijd.” Het regelen van cofinanciering was voor de gemeente een uitdaging. Uiteindelijk draagt de provincie Overijssel bij. Daarnaast is het mogelijk om de afboekingen die eerder zijn gedaan mee te nemen als cofinanciering. Het tekort is echter vele malen groter dan bij de aanvraag is ingediend. “Om het project tot een succes te maken, passen we bijvoorbeeld de infrastructuur aan. Dat is echter maar gedeeltelijk toe te rekenen aan de ontwikkeling. Alleen het deel dat toerekenbaar is, is onderdeel van de aanvraag.” Hierdoor werkt de gemeente met een aantal verschillende exploitaties. “Die zijn allemaal waar, waarbij de gemeente ook het niet toerekenbare aandeel in de openbare ruimte moet dekken.”

Impulskamers

Zowel Breda als Enschede maakten bij het voorbereiden van hun aanvraag gebruik van de impulskamers. Dit hielp de indieners bij het scherp afbakenen van de projectgebieden. Breda dacht vroegtijdig na over de openbare ruimte. De gemeente Enschede koos ervoor om de hoofdinfrastructuur geen onderdeel van de aanvraag te maken.

Bij een impulskamer kan elke gemeente één woningbouwproject voorleggen aan leden van het expertteam woningbouw, van RVO en het ministerie van BZK. In de impulskamers nemen experts de aanvraag onder de loep door te kijken hoe kansrijk een aanvraag is. Dit doen ze aan de hand van vier criteria:

  • Onderbouwing van de onrendabele top
  • Zekerheid over cofinanciering
  • Op orde zijn/snel komen van de planologische situatie
  • Stevige verankering van de afspraken met de marktpartijen

Damo Holt (Rebel) is lid van het expertteam. Hij adviseert: “Zorg voor zo veel mogelijk zekerheid. Maak afspraken waarin vastligt dat een project daadwerkelijk door kan gaan als je een Rijksbijdrage krijgt. Stevige afspraken met de markt zijn zeker een plus bij het beoordelen van de aanvraag. Maak deze afspraken ‘aan de voorkant’. Wellicht kan een bijdrage uit de Woningbouwimpuls ook helpen om een project in stroomversnelling te brengen. Als katalysator.”

Betrokkenheid markt

Marktpartijen hebben goed zicht op projecten die in aanmerking kunnen komen voor een bijdrage uit de Woningbouwimpuls. Betrek hen daarom vroegtijdig bij de aanvraag, maar ga ook voor de daadwerkelijke aanvraag met hen in gesprek: Hoe snel lukt de uitvoering? Welk aandeel betaalbare woningen is mogelijk? Overheid en markt hebben de neiging om de kaarten zo veel mogelijk op de borst te houden. Een natuurlijke neiging. Maar transparantie is van groot belang bij het indienen van een succesvolle aanvraag.

Facilitair grondbeleid

Veel gebiedsontwikkelingen hebben te maken met meerdere of veel grondbezitters. Dit maakt het lastiger om te starten met een gebiedstransformatie. Gemeenten die geen of beperkt grondeigendom hebben en gebieden waar sprake is van facilitair grondbeleid, kunnen daarom ook een aanvraag indienen. Gemeente Delft kreeg een financiële impuls voor het project Schieoevers-Kabeldistrict, terwijl zij hier nauwelijks grondposities heeft. De gemeente maakte in de aanvraag onderscheid tussen drie deelgebieden die tot 2030 zullen transformeren. De overige gebieden binnen Schieoevers zijn tot 2030 ‘bevroren’.

Voor het totale gebied werkt de gemeente met een investeringsplan op basis van het ontwikkelplan en de milieueffectrapportage. Hiervoor maakte de gemeente een inschatting van de subsidies die Rijk, provincie en regio voor dit gebied kunnen toekennen. Vervolgens bekeek de gemeente voor de ontwikkeling tot 2030 apart: wat is de macroaftopping en hoe werkt het kostenverhaal. Het bedrag dat overbleef, is ingediend voor de Woningbouwimpuls. Dit klinkt wellicht eenvoudiger dan het in de praktijk is. Bij het invullen van de aanvraag, loop je als indiener tegen een aantal praktische vragen aan. De gemeente Delft benadrukt daarom: “Begin op tijd met de aanvraag!”

Meer weten over de financiering van gebiedstransformaties?

Meer luisteren van het programma Stedelijke Transformatie?

Volg ons op Spotify of Apple Podcasts.

Blijf op de hoogte

Wilt u automatisch op de hoogte blijven van ontwikkelingen in het programma Stedelijke Transformatie? Meld u dan aan voor onze nieuwsbrief of volg ons op Twitter of op LinkedIn.