Primaire kwaliteitsborging in de corporatiesector niet op orde

Interview met Paulus Jansen, directeur van de Woonbond

Collegiale ondersteuning of matching zijn beladen woorden. Bij collegiale ondersteuning spelen niet alleen opgaven en middelen, maar ook drijfveren een belangrijke rol. Platform31 brengt bijzondere voorbeelden in beeld en interviewt bestuurders – binnen en buiten de sector – over hun drijfveren en opvattingen. Hieronder leest u het negende interview in de serie over collegiale ondersteuning met Paulus Jansen, directeur van de Woonbond.

In hoeverre vindt de Woonbond het onderwerp collegiale ondersteuning belangrijk?

Wij vinden dat corporaties met grotere opgaven dan budget dit kenbaar maken en ondersteuning vragen van andere corporaties. Met name als het corporaties niet lukt om woningen voldoende betaalbaar te houden of te verduurzamen naar de afgesproken label B. Andersom zou het goed zijn wanneer partijen, van wie de eigen opgaven op orde zijn en een 8 verdient, buiten de eigen grenzen kijken.

De woningwet heeft de lokale verankering van woningcorporaties versterkt. Het proces van de prestatieafspraken met huurdersorganisaties en gemeenten zorgen ervoor dat alle opgaven lokaal geënt zijn. Dit systeem werkt remmend op het investeren in opgaven elders. Herkent u dit?

De versterking van de lokale driehoek is inderdaad een risico voor collegiale ondersteuning. Tegelijkertijd begint de druk van de lokale driehoek pas te spelen wanneer de gehele investeringsruimte van de corporatie wordt benut. Bij veel corporaties is dit niet zo en blijft er ruimte over voor investeringen elders. Het is echter de vraag of bij de corporatiebestuurders hiertoe bereid zijn en de opgaven elders op het netvlies hebben.

Kunt u concrete voorbeelden noemen van situaties waarbij collegiale ondersteuning gewenst is?

Bijvoorbeeld wanneer de betaalbaarheid teveel onder druk komt te staan, zoals bij Vestia. Het is uitermate onredelijk dat huurders van Vestia zo sterk boeten voor wanbeleid waar ze part noch deel aan hebben. De enige rol die zij hadden is dat ze als huurdersorganisatie verantwoordelijk waren voor het aanstellen van twee commissarissen die hun werk niet goed deden. Het is goed dat Vestia nu naar een oplossing zoekt. Het financiële probleem van Vestia is echter deels door het Rijk veroorzaakt, dus waarom betaalt die niet mee?

Welke rol vindt u dat het systeem van borging en sanering hier zou moeten hebben?

Als je naar het systeem van sanering en borging kijkt, kun je concluderen dat de primaire kwaliteitsborging niet op orde is. Er worden geen kwaliteitseisen gesteld aan de ontvangende corporatie, maar alleen gekeken financiële parameters. Het volkshuisvestelijk belang blijft totaal buiten beeld, terwijl dat nu juist het doel van de sector is. Het is natuurlijk gek dat een corporatie na een saneringsronde nog jarenlang niet kan investeren en de huren te hoog worden.

Tegelijkertijd zie ik ook dat in de sanering enorme bedragen omgaan. De oplossing die nu voor WSG is gevonden, kost per huurder 250 euro. In een stad als Utrecht komt dat neer op 12,5 miljoen. En dat betekent dat er – afhankelijk van het type opgave – zo’n 50 miljoen minder in Utrecht geïnvesteerd kan worden. Het zou uit het oogpunt van maatschappelijke opbrengst beter zijn om, op basis van verschillen tussen corporaties op het vlak van opgave en draagkracht, aan de voorkant te verevenen dan aan de achterkant de zeperds van collega’s te financieren.

Op welk schaalniveau vindt u collegiale ondersteuning kansrijk?

Op lokaal niveau zie ik al verschillende voorbeelden ontstaan. Op dit schaalniveau kent men elkaar en is het overnemen van bezit of opgaven – de meest eenvoudige vorm van collegiale ondersteuning – vaak goed te doen. Op het regionale schaalniveau is collegiale ondersteuning ook nog kansrijk, mits niet te ver buiten het kernwerkgebied. Ondersteuning op landelijk niveau lijkt mij alleen mogelijk wanneer dit een dwingend karakter heeft. Als de verhuurdersheffing wordt omgezet in een investeringsregeling zou dat een vorm van landelijke verevening worden. Woonbond is graag betrokken bij het denken over landelijke vormen van verevening.

Onder welke voorwaarden vindt u ondersteuning op lokaal niveau redelijk?

Het is goed dat collegiale ondersteuning zakelijk blijft en geen filantropie wordt. Dat betekent dat er een vergoeding tegenover moet staan. Collegiale ondersteuning waarbij corporaties bezit van anderen overnemen, tegen bijvoorbeeld marktwaarde verhuurde staat, vind ik zakelijk verdedigbaar.

Welke rol vindt u dat individuele huurdersorganisaties of Woonbond zouden moeten hebben bij collegiale ondersteuning?

In de rol van de huurdersorganisaties zit een gelaagdheid. Op lokaal of regionaal niveau is het belangrijk dat huurders kunnen meepraten en ze overtuigd zijn dat het geld goed besteed is.

Op landelijk niveau wil Woonbond graag betrokken worden. Dat kan vanuit de heffing zijn, maar landelijk is er veel meer mogelijk. Het is vreemd dat corporaties verschillende maatschappelijke opgaven opgelegd krijgen, terwijl van particuliere beleggers weinig verwacht wordt. Daar willen we ook over meepraten.

In veel van de slechtste wijken van Nederland is een groot deel van het verpauperde bezit in handen van huisjesmelkers en marginale eigen-woningbezitters. Toch wordt dan al gauw naar corporaties gekeken om dit probleem – met het geld dat is opgebracht door huurders met een laag inkomen – op te lossen. Zodra het weer beter gaat incasseren de particuliere eigenaren een spectaculaire vermogenswinst. Het zou niet onredelijk zijn om een deel van die vermogenswinst via een plan-batenvergoeding te laten terugvloeien.

Een ander voorbeeld is de verduurzamingsopgave. Ik vind er wat voor te zeggen dat corporaties op deze maatschappelijke opgave worden aangesproken. Ze hebben een derde van het woningbezit in handen, zijn in staat om massa te maken en hebben bovendien de kennis in huis of kunnen dit inhuren om op een efficiënte manier te verduurzamen. Tegelijkertijd betalen de laagste inkomensgroepen hierdoor indirect het leergeld voor de verduurzaming. Het zou daarom logisch zijn als er financiering vanuit de koop- en particuliere huurmarkt richting de corporatiesector op gang komt. Of dat particuliere beleggers en kopers ook meer verplichtingen krijgen. Ik schat dat 80% van de kopers hier financieel prima toe in staat zijn. Voor de overige 20% kun je dan gericht maatregelen nemen om hen te ondersteunen. Voor particuliere beleggers geldt hetzelfde. Er zou meer een level playing field moeten komen met de corporaties.