Onze nieuwe missie begint met ‘Samen zorgen wij voor fijne buurten’

Interview met Arjen Zandstra, Wooncompagnie

De afgelopen maanden heeft Platform31 met diverse bestuurders gesproken over de veranderende rol van woningcorporaties in de wijk. We sluiten de interviewreeks nu af met een strateeg, Arjen Zandstra, werkzaam bij Wooncompagnie. Deze corporatie verbreedt de laatste jaren haar missie en visie. Betaalbaarheid staat nog steeds op nummer één, maar nu in combinatie met het zorgen voor fijne buurten. Zandstra werkt vanaf begin jaren negentig in de volkshuisvesting en heeft de ontwikkelingen en de veranderende context van dichtbij meegemaakt. Hij is adviseur woonstrategie en werkt sinds 2012 bij Wooncompagnie, een Noord-Hollandse corporatie met 14.000 woningen in het gebied tussen Amsterdam en Den Helder.

Hoe bent u bij Wooncompagnie terecht gekomen?

Voordat ik bij Wooncompagnie kwam heb ik twintig jaar bij RIGO Research en Advies gewerkt. Daar was mijn eerste klus het ondersteunen van het ‘proefproject verzelfstandiging woningcorporaties’ dat werd georganiseerd door de SEV [voorloper Platform31, red.]. Door die klus kreeg ik het idee dat corporaties ontzettend innovatief en vooruitstrevend zijn. Onzin natuurlijk, maar dat beeld is nooit helemaal weggegaan. Het was een andere tijd; corporaties mochten volop experimenteren om te kijken wat beter zou kunnen, ook als we ons niet aan de regels hielden. Dat is nu wel anders, de tijd van experimenteren is voorbij. En voor mij gold na twintig jaar aan de ondersteuningskant: nu wil ik het wel eens van de andere kant zien.

Wat voor corporatie trof u toen aan?

Ik kende Wooncompagnie al en ik wist daardoor dat het met de genen van de organisatie wel goed zat. Het is een echte volkshuisvestingsclub, heel down to earth en bescheiden en eigenlijk niet erg vooruitstrevend. Het is wél een organisatie waar continuïteit zit in beleid en aanpak, een vaste opvatting waar we aan vast proberen te houden: we willen een brede groep bewoners voor een relatief lage prijs een fijne woning bieden. Daarachter ligt de visie dat de verschillen tussen mensen niet te groot moeten worden en zeker niet onoverbrugbaar. Op de woningmarkt is dat een belangrijk punt, want die markt segmenteert steeds meer, valt in stukjes uiteen met grote gaten ertussen.

De rol van de woningcorporatie lijkt zich weer te verbreden de komende jaren. Daarmee nemen de interne discussies weer toe: “Waar zijn we eigenlijk van?” “Welke maatschappelijke opgaven moeten we oppakken?” Dit is geen nieuw fenomeen. Speelde dit ook rond de tijd dat u bij Wooncompagnie kwam werken?

Ik kwam op het goede moment binnen… Het kabinet Rutte-II, met daarin de aankondiging van de Verhuurderheffing, de parlementaire enquête en de komst van Stef Blok als minister van Wonen, daarna de Woningwet 2015. Kortom: ik viel met mijn neus in de boter.

Wat merken jullie van de grote beleidswijzigingen sinds 2015?

Ten eerste, van de aanpassing van de Woningwet merkten wij eigenlijk weinig. Al eerder was besloten om met combinatieprojecten, met daarin ook koopwoningen, te stoppen. We waren net als veel andere corporaties bezig met een semizelfstandige vastgoedpoot en kwamen gaandeweg tot de conclusie dat dat geen verstandige operatie was. Dat is toen teruggedraaid om de focus weer op de sociale huur en op de bestaande voorraad te richten. Zodoende hadden we die beweging al in gang gezet en dat kwam later goed uit. Ten tweede, in 2012 kregen wij in de gaten dat het met de betaalbaarheid de verkeerde kant op ging; het huren werd te duur voor onze huurders. We hebben toen geconstateerd dat we aan de rem moesten trekken: huurbeleid anders inrichten en betaalbaarheid met stip op nummer één. In alle haarvaten hebben we toen duidelijk gemaakt dat onze huren geen euro hoger dan nodig mochten zijn. Daar zijn we sinds 2012 strak aan blijven vasthouden. Doordat onze huren relatief laag waren, hebben wij geen last gehad van de invoering van de passendheidstoets, die bij corporaties soms voor problemen gezorgd heeft. Huren aftoppen [verlagen, red.] was bijvoorbeeld niet nodig.

Het credo ‘betaalbaarheid op één’ overeind houden, lijkt me lastig met de komst van de Verhuurderheffing. Hoe hebben jullie dat financieel gedaan?

We hebben toen in 2012, met de aankondiging van de Verhuurderheffing in het regeerakkoord, meteen gehandeld door een deel van onze investeringsprojecten te schrappen. Achteraf kan je je afvragen of dat verstandig is geweest, maar dat is wat we destijds hebben gedaan. Onze primaire reactie was: we gaan de heffing niet betalen uit de verhoging van de huuropbrengsten, we gaan minder investeren en we brengen de organisatiekosten terug. Daar kan je het een tijdje mee rekken, maar uiteindelijk is de Verhuurderheffing zo dramatisch dat je het op langere termijn niet volhoudt. Op dat moment zijn we nu aangekomen. Net als de hele sector trouwens, want we lijken qua financiën en woningvoorraad op het landelijk gemiddelde. We hebben altijd beleid gevoerd langs een horizon van 25 jaar. Na die periode zouden we tegen de grenzen van de financiële ratio’s aanlopen. Sinds de Verhuurderheffing is onze ‘oplossing’ voor financiële vrijheid geweest om die termijn in te korten, en dus te accepteren we dat we versneld richting de gevarenzone gaan. We zitten nu op het moment dat die financiële ratio’s dichtbij komen. Daarna zouden we op grotere schaal moeten gaan verkopen om de rekeningen te kunnen betalen. Blok wilde een kleinere sector en dat is ook precies de bedoeling en het gevolg van die Verhuurderheffing; uiteindelijk moet je sociale huurwoningen liberaliseren en verkopen om de heffing op te kunnen brengen. Nu die gelukkig eindelijk wordt afgeschaft, hopen we dat drama-scenario te voorkomen.

Het drama-scenario lijkt dus afgewend. Is er weer meer ruimte gekomen om vooruit te kijken?

Ja, er is weer ruimte om vooruit, maar ook opzij te kijken. Onze missie van de afgelopen jaren was goed, maar is niet meer voldoende. Onze oude missie ‘We werken aan de best mogelijke woning tegen de laagst mogelijke prijs, zodat mensen met weinig koopkracht zelf kunnen kiezen hoe en waar ze willen wonen’ positioneerde ons als een soort Lidl van de volkshuisvesting. Alles wat je uitgeeft wordt opgebracht door je huurders en je mag die mensen geen euro teveel vragen, want ze hebben al weinig. Het is echter wel uitkijken, want als je dat te ver doorvoert heb je weinig inkomsten voor andere zaken. Het wordt te krap en te smal, terwijl de opgaven juist groter en breder worden. Daarom nemen we steeds meer afstand van dat credo. Onze nieuwe missie luidt nu ‘Samen zorgen wij voor fijne buurten met voldoende woonaanbod voor mensen met weinig koopkracht’.

Wat betekent die verandering van missie voor jullie rol?

In 2016 hebben we de organisatie veranderd door drie afdelingen te vormen: Woningen, Bewoners en Buurten. Dat heeft goed gewerkt en leidde tot lagere organisatiekosten. Inmiddels zien we dat we door moeten naar de volgende fase: betere verbindingen leggen tussen de drie afdelingen, meer gebiedsgericht denken en doen, nog intensiever samenwerken met gemeenten en andere partijen. Zo willen we nog meer recht doen aan wat zich ‘ter plekke’ afspeelt. Dat valt nog niet mee, want ons woningbezit ligt verspreid over 90 wijken. We hebben dus overal plukjes woningen.

Jullie bezit ligt heel erg verspreid. Wat betekent dat voor jullie werkwijze?

We hebben vier buurtteams en die zijn de afgelopen jaren duidelijk in betekenis gegroeid. Die teams proberen met buurtbeheerders en buurtconsulenten in alle buurten aanwezig te zijn. Gemiddeld geven de bewoners een 7,5 voor de leefbaarheid van hun buurt maar tegelijk geeft 10 procent een onvoldoende. Dat heeft vaak te maken met overlast, met nieuwe bewoners die moeite hebben zich staande te houden, met tekortschietende begeleiding en al die punten die we overal steeds vaker tegenkomen. Dat heb je in een plattelandskern niet minder dan in een stadswijk, terwijl het ondersteuningsnetwerk vaak juist dunner is. Dus in het sociaal beheer gaat veel tijd en energie in zitten. Harde leefbaarheidskwesties zien we minder in onze wijken, maar wat je wel ziet is dat gemeenschappen losser worden. De samenhang gaat eruit. Daar proberen we zo goed mogelijk mee om te gaan. We hebben geen maakbaarheidsillusies maar proberen met pilots wat er mogelijk is. Meest in het oog springt Winkelmadepark, waar een voormalig verzorgingshuis met aanleunwoningen nu een woongemeenschap wordt. Met een Vereniging van Bewoners, die op basis van motivatiegesprekken zijn binnengekomen en die met elkaar het park runnen. Daar proberen we een gemeenschap te vormen, maar minstens zo belangrijk is voorkomen dat bestaande gemeenschappen uiteenvallen.

Als afsluiting: wat is volgens jou de grootste verschuiving in het corporatielandschap?

Dat is de krimp in de afbakening van de doelgroep. Steeds meer worden corporaties beschouwd als huisvesters van mensen met lage inkomens. Dat zien wij anders. Wij vinden dat we er zijn voor mensen met weinig koopkracht. Met dat laatste bedoel ik: mensen die niet in staat zijn om een woning te kopen. Eigenlijk willen we aanbod hebben voor iedereen voor wie de vrije koopmarkt financieel buiten bereik is. Wie niet op de markt kan kopen, moet sociaal kunnen huren. We zien helaas dat het normaal aan het worden is om te denken dat sociale huurwoningen alleen bedoeld zijn voor specifieke groepen, die in hokjes en vakjes moeten passen. Als je dat maar blijft roepen dan wordt dat vanzelf ook werkelijkheid, dus daar moet je erg mee oppassen. Wij proberen daarom iets anders uit te dragen: huurders zijn volstrekt normale mensen die gewoon een fatsoenlijke woning voor een fatsoenlijke prijs willen.

Op welke manier proberen jullie dat te bewerkstelligen?

Het gros van de huurders heeft weinig vertrouwen in de samenleving en in de overheid. We willen dat vertrouwen weer een beetje terugbrengen. Veel huurders hebben het gevoel dat ze niet zelf kunnen handelen. Ze voelen zich afhankelijk en dat zijn te vaak ook. Daarom vinden wij het belangrijk om uit te dragen dat we niet boven maar naast de huurder staan en dat we ze zoveel mogelijk zelf hun eigen keuzes laten maken. Ik zal een quote uit de NRC van een tiental jaar geleden niet vergeten: ‘Misschien weet u het niet, maar de kans is groot dat u in een corporatiewoning woont.’ Ik hoop dat in de toekomst het wonen in een corporatiewoning weer als doodnormaal wordt gezien en niet als iets bijzonders.