Nieuwbouw vaker samen delen: een nieuwe trend?

Woningdelen in de praktijk - deel 1

Woningdelen is een van de mogelijkheden om de schaarse ruimte in Nederland beter te benutten. Het delen van een woning gebeurt vaak in de bestaande woningbouwvoorraad. Daar liggen veel kansen om ruimte beter te benutten – zowel bij koopwoningen, particuliere huur als sociale huur. Maar het nadeel van bestaande woningen is dat je vastzit aan het huidige gebouw. Tegenwoordig zien we ook in de nieuwbouw initiatieven gericht op woningdeling. Daar kun je vanaf het begin al rekening houden met gedeelde woonvormen, zodat eventuele aanpassingen in de toekomst makkelijker te realiseren zijn.

Woningdelen levert extra woonruimte op. In het algemeen voor jongeren, (ex-)studenten, woonstarters of spoedzoekers. Maar ook voor kwetsbare jongvolwassenen die anders in de opvang terechtkomen of op straat zwerven. Het biedt woonruimte op locaties die zij alleen niet zouden kunnen betalen of waarvoor ze (nog) niet in aanmerking komen. Woningdelen kan eenzaamheid bij ouderen terugdringen en een oplossing zijn om huurachterstanden weg te werken, of om jongeren een tweede kans te bieden. Het is ook een woonvorm en leefstijl die past bij een veranderende generatie, een die meer gericht is op delen en gemeenschapszin. Het blijkt daardoor als woonconcept ook bij groepen senioren aan te slaan.

Friendswonen gericht op de ‘young urban professionals’, stadsnomaden én ouderen

Net zo wonen als Monica, Chandler, Rachel en Joey uit ‘Friends’: het gebeurt ook in Nederland, en al vele jaren voordat de televisieserie populair werd. We kennen bijvoorbeeld de aloude studentenhuizen, maar voortaan is in Nederland steeds meer nieuwbouw te vinden waar jonge werkenden een woning delen. Zo leverde AM Bouwinvest in 2017 het nieuwbouwcomplex B’Mine@Overhoeks op in Amsterdam. Op deze manier kunnen ‘young urban professionals’ als friends met elkaar een woning huren, waar zij individueel geen aanspraak op maken. Op (top)locaties die zij doorgaans alleen niet zouden kunnen betalen, of waarvoor ze (nog) niet in aanmerking komen.

Vaak delen huurders van deze nieuwbouwcomplexen voorzieningen, zoals een gemeenschappelijke werkruimte, woonkamer, tuin of wasmachineruimte, en wordt zo ook een community gecreëerd. De serie Friends van nu zou er wat dat betreft anders uitzien. Waar de oude serie zich vrijwel volledig afspeelde in het appartement van Monica en Joey, met uitstapjes naar het koffiehuis Central Perk, heeft een friendswoning nu een eigen badkamer en zou de serie zich meer afspelen in de ontmoetings- en werkruimten van het complex zelf.

Projectontwikkelaars spelen daarmee in op de woonbehoeften van de huidige generatie werkende millennials. Het aanbod bestaat uit huurwoningen die boven de liberalisatiegrens uitkomen, daardoor niet gebonden zijn aan de gereguleerde huurwetgeving, en vervolgens aan twee (of drie) alleenstaande vrienden of kennissen gezamenlijk worden verhuurd. Doorgaans heeft de zittende bewoner invloed op de keuze voor een nieuwe bewoner; hij of zij moet er immers mee samenwonen. Verhuurders benadrukken de gezamenlijke voorzieningen voor alle bewoners van het complex als geheel, met mogelijkheden voor ontmoeting en ‘community building’.

Hieronder presenteren we daar een aantal praktijkvoorbeelden van.

House of Groningen en De Steyn in Utrecht

In Groningen staat sinds 2021 het ‘House of Groningen’, een woonconcept – verhuurd door MVGM – voor de ‘young urban professional’ in het midden tot duurdere huursegment (tussen 760 en 1.200 euro per maand voor een appartement). Een deel van de appartementen wordt via friendscontracten verhuurd. “It’s all about sharing”, zo is te lezen op de website. “Het gebouw wil een plek creëren in de stad waar mensen niet alleen naast elkaar wonen, maar waar ruimte is om elkaar te ontmoeten, om samen te ondernemen of elkaar te helpen. Waar je er zelf voor kiest om in de lobby nog even wat werk af te maken, vrienden uit te nodigen of aan de borrel mee te doen. Het delen van [gemeenschappelijke, red.] voorzieningen is niet alleen duurzaam, het bespaart onze huurders kosten en draagt bij aan comfortabele woonervaring zowel buiten als achter je eigen voordeur.”1

In Utrecht wordt deze maand ‘De Steyn’ opgeleverd. De twee woontorens in het centrum van Utrecht hebben 120 appartementen met huurprijzen tussen de 900 en 1.500 euro, waarvan twintig volgens het co-living concept. De co-living-woning deel je met een medehuurder, maar je beschikt wel over een eigen kamer met zelfstandige badkamer. “Zo deel je de kosten van een ruim appartement en werk je mee aan het duurzaam gebruiken van ruimte.”2 In een co-living woning huur je samen met een medehuurder op één huurcontract. Je kunt dus alleen samen opzeggen of zelf een nieuwe medehuurder zoeken. Lukt het niet een huisgenoot te vinden, dan kan een huisgenoot toegewezen worden. Er is een gemeenschappelijke ‘LIVVIN’-ruimte en verder zijn er services om bewoners met elkaar in contact te brengen, zoals een app, het organiseren van events en een Community Manager.

v.l.n.r.: House of Groningen (bron: indebuurt.nl) en HIGHnote (bron: highnote.nl)
v.l.n.r.: House of Groningen (bron: indebuurt.nl) en HIGHnote (bron: highnote.nl)

HIGHnote in Almere

In Almere wordt momenteel HIGHnote gebouwd, een woongebouw midden in het stadshart van Almere, met 19 verdiepingen, 157 startersappartementen en een commerciële plint. “Het is een plek voor jonge pioniers met een actieve, stedelijke leefstijl. De open, levendige plintfunctie verankert HIGHnote in het drukke centrum.”3 Van de appartementen worden er 115 in de middeldure huur en 42 in de vrijesectorhuur aangeboden. 66 appartementen zijn friendswoningen met woonoppervlaktes van circa 65 m2 tot 100 m2. Een friendswoning is voor twee personen en wordt gedeeld met een vriend(in), familielid, collega of andere woongenoot. Beiden beschikken over een eigen slaap- en doucheruimte en de overige ruimtes worden gedeeld. Daarnaast komt er een plint met formele en informele werk- en studeerplekken, een horecagelegenheid en verschillende semipublieke buitenruimten. AM ontwikkelde het concept en verkocht het aan Rockfield.

The Cohesion biedt verschillende friends- en co-livingconcepten door Nederland aan

Rockfield biedt met het woonconcept The Cohesion Blended Co-Living in Nederland al meerdere wooncomplexen voor wat zij noemen ‘de internationale urban professional’ aan. Het moderne leven van de urban professional kenmerkt zich door gebruik van goederen en diensten en minder in bezit. Daarnaast heeft de urban professional behoefte aan cohesie met zijn omgeving waar hij op zijn eigen tempo kan wonen, werken en recreëren.4 Rockfield realiseerde voor deze doelgroep complexen in Amsterdam, Rotterdam en Eindhoven. Friendswonen wordt toegestaan. Bijvoorbeeld in het Don Bosco project in Amsterdam Nieuw West, met 429 huurwoningen voor jonge startende werknemers, waarvan 126 friendswoningen. De huisgenoten hebben ook daar ieder hun eigen douche, wasbak en toilet. De woningen zijn aanpasbaar. Als de markt verandert, kunnen er ook gezinnen in gaan wonen.5 Don Bosco heeft ook een gemeenschappelijke werkruimte gericht op ontmoeting en leefstijl.

v.l.n.r.: Don Bosco en Fizz Cobana (bron: the-cohesion.life)
v.l.n.r.: Don Bosco en Fizz Cobana (bron: the-cohesion.life)

In het Rotterdamse Katendrecht staat de The Cohesion Cobana. Rockfield Real Estate introduceerde het ‘community living’-woonconcept voor dit gebied, inclusief het friendsconcept: gedeelde ruimtes, gecombineerd met het comfort van een eigen huis met keuken en badkamer, geschikt voor stellen, maar ook voor vrienden. De ruimtes variëren van 38 tot 70 m². “Rockfield is investeerder, ontwikkelaar en beheerder van woningen voor de millennium-generatie”, vertelt George Vogel, projectontwikkelaar van Rockfield. “Dat is begonnen met studentenwoningen in de grote studentensteden, automatisch gevolgd door woningen voor young professionals: jongeren die hun wooncarrière moeten beginnen”, zegt Vogel. “Voor de ontwikkeling van het concept hebben we eerst de doelgroep in kaart gebracht”, vertelt Moreno Monsanto, directeur Concepten van Rockfield. “Wat willen young professionals? Zij willen comfort, een gunstige ligging ten opzichte van de stedelijke voorzieningen en een prijs waarbij zij een zelfstandig leven kunnen leiden. Dit eenduidige wensenpakket bracht ons op het idee van community living op deze locatie, bouwen voor mensen in dezelfde levensfase. De combinatie van gezamenlijke faciliteiten en een comfortabel privégedeelte hield de huurprijzen marktconform.”6

EYE Real Estate ziet in het blog ‘Co-living: De toekomst van wonen’ de komende jaren meer van dit soort op de gemeenschap georiënteerde woonconcepten ontstaan.7 Bewoners die zich verenigen onder een gemeenschappelijk belang om samen ruimten, activiteiten, voorzieningen, levenservaringen en kennis te delen en beheren. Je bent een (familie-)lid in plaats van een huurder. Het is een efficiënte en effectieve manier om ruimten en middelen te gebruiken. Het is duurzaam, betaalbaar en kan het leven aangenamer maken. Co-living richt zich volgens EYE Real Estate op de young urban professional, de digitale en reislustige nomaden en tenslotte de flexwerkers en expats. Kijkende naar de internationale trends zullen gemixte woonvormen met gezinnen of 55-plussers snel gaan volgen.”

Met dit soort woningdeelconcepten spelen beleggers in op de woonbehoeften van specifieke doelgroepen in schaarse woningmarkten. Dat dit niet alleen kan in de vrije huursector bewijzen woningcorporaties Lieven De Key en Woonzorg Nederland. Woningdelen zien we al wat vaker terug in nieuwbouwconcepten in de sociale huur. En ook weer, zoals vanouds, bij studentenwoningen.

Nieuwbouw woningdeelconcepten in de sociale huur

Lieven de Key ontwikkelt momenteel in de Houthaven van Amsterdam de woongebouwen Lariks en Mahonie. In deze woongebouwen komen 455 deelwoningen voor jongeren. In plaats van 65 sociale huurappartementen op te leveren in Mahonie, kiest Lieven de Key er voor 195 kleinere deelwoningen.8 Lariks biedt ruimte aan 278 jongeren in deelwoningen.9 De woongebouwen worden begin 2023 opgeleverd. 

De jongeren wonen in een appartement met twee of drie huisgenoten, hebben een eigen slaap- en badkamer en delen de woonkeuken. Een jongerenpanel heeft meegedacht over het concept. De fietsenberging is inpandig, zodat fietsoverlast op straat wordt voorkomen.

Nieuwbouwontwikkeling in de Houthaven (links) en Lariks (rechts)
Nieuwbouwontwikkeling in de Houthaven (links) en Lariks (rechts)

De huurders tekenen allen een huurovereenkomst voor een onzelfstandige woning.10 Elke kamer kost ongeveer 250 euro, exclusief servicekosten. “Deze lage huurprijs maakt eventuele huurtoeslag overbodig; die is bij onzelfstandige kamerverhuur sowieso niet mogelijk. De appartementen als geheel blijven onder de liberalisatiegrens”, geeft Joep Albers, manager programmateams, aan. “De gemeente wilde in eerste instantie 65 zelfstandige sociale huurwoningen realiseren voor maximaal de liberalisatiegrens per woning. Ze gingen ook akkoord met 195 deelwoningen, onder voorwaarde dat de huurprijs per drie onzelfstandige eenheden niet boven de liberalisatiegrens uitkomt. Dit is in de ontwikkelovereenkomst vastgelegd. De totale huursom van de onzelfstandige eenheden is daarmee gelijk aan de huursom van een sociale huurwoning”, legt Albers uit. “De woningen zijn dus zeer betaalbaar en kennen ook een hoog serviceniveau. Zo heeft Lariks een binnentuin met fitnessapparatuur en kunnen de woonstarters in Mahonie elkaar ontmoeten in de gedeelde woon/werkruimte. Ook op woningniveau zijn er veel voorzieningen, de keuken wordt opgeleverd met apparatuur en een maandelijkse schoonmaak, en een individueel internetabonnement is overbodig vanwege een collectieve aansluiting.”

De Key richt zich vooral op werkende jongeren tussen de 18 en 28 jaar oud. Jonge starters met een kleine portemonnee die anders geen kans maken op de woningmarkt. “Er zijn heel weinig zelfstandige woningen voor jongeren tot 23 jaar in Amsterdam beschikbaar onder de huurtoeslaggrens van jongeren, de kwaliteitstoeslaggrens”, zegt Albers.

De Key verhuurt de kamers via een eigen aanbiedingsplatform, via jongerencontracten met de duur van maximaal 5 jaar. De jongeren blijven al wonend ook inschrijfduur opbouwen in Woningnet, het Amsterdamse woonruimteverdelingsplatform. De kamers zijn relatief eenvoudig samen te voegen – mocht dat later ooit nodig blijken – en zo weer als appartement te verhuren.

Een door Lieven de Key speciaal ontwikkelde matchingtool koppelt de huisgenoten die bij elkaar passen. Zo ontstaat een grotere kans op woonplezier, omdat de leefgewoonten en interesses van de huisgenoten op elkaar aansluiten. Na inschrijving vullen de jongeren een vragenlijst in over verschillende onderwerpen en thema’s. Een algoritme zorgt er vervolgens voor dat de jongeren die matchen aan elkaar gekoppeld worden. Vervolgens ontmoeten zij elkaar om te ontdekken of de koppeling tot een ‘match in de Houthaven’ leidt.

De gemeente Amsterdam is sinds 2020 terughoudender om meer mensen in een woning toe te staan. De afspraken over dit nieuwbouwproject maakten Lieven de Key en de gemeente al in 2016.

Stadsveteranen biedt ontmoeting en zelfstandig samenwonen voor senioren

Het concept Stadsveteranen is ander een voorbeeld van woningdeelconcepten in de nieuwbouw in de sociale huur. Het woongebouw van Woonzorg Nederland en AM, waar ongeveer 150 ouderen wonen, is ontworpen voor ontmoeting. Er zijn woningen voor één persoon of een stel. Daarnaast zijn er ook vrienden-woningen, waar je met een of twee vrienden samen een woonkamer met keuken deelt. Ieder heeft een eigen slaapkamer met eigen sanitair en een pantry (keukentje), wat de woning zelfstandig maakt. “Je kunt hier dus zelfstandig samenwonen en kiest zelf met wie je dat doet. Met broers en zussen, vrienden, vriendinnen, neven, nichten. Het kan allemaal, mits zij 60 jaar of ouder zijn en in aanmerking komen voor sociale huur.”11

Stadsveteranen (bron: nieuwbouwwijzer.nl)
Stadsveteranen (bron: nieuwbouwwijzer.nl)

“Stadsveteranen vind je natuurlijk niet alleen in Amsterdam, maar ook in andere steden”, aldus Ronald Huikeshoven, directievoorzitter van AM. “Het nieuwe woonconcept is dan ook een eigentijds antwoord op de woonbehoeften van ondernemende senioren, die deel willen blijven uitmaken van de stad, die oog hebben voor elkaar en samen met anderen vorm willen geven aan het wonen en leven in de stad. De stad van nu en morgen: inclusief, actief, gezond en gelukkig.” Sjuul Cluitmans van Heren 5 vult aan: “Stadsveteranen zijn zo verbonden aan de stad dat ze er nooit meer weg willen. Dat blijkt ook uit ons onderzoek dat we in 2016 met onder andere AM deden. Ze kiezen bewust voor stads wonen: een compacte woning, delen van faciliteiten en elkaar een handje helpen waar het uitkomt. Deze inzichten hebben we vertaald naar het ontwerp. Met al zijn gemeenschappelijke ruimtes en slimme looproutes biedt het gebouw ‘een alibi tot ontmoeten’. Dat gaat eenzaamheid tegen en zorgt dat bewoners langer zelfstandig kunnen wonen.”12

Woonzorg Nederland kreeg voor de Stadsveteranen een experimentstatus van de gemeente Amsterdam, waarbij bewoners zelf nieuwe bewoners kunnen kiezen. Want om een gemeenschap te laten ontstaan, is het belangrijk bewoners te kunnen selecteren, die bewust kiezen voor het concept van de Stadsveteraan: compact wonen in de stad, met veel gedeelde voorzieningen. En deel uitmaken van een leefgemeenschap.13

Samen delen bindt

Binder is een gemengd-wonen-project in Nijmegen met 117 kamers in een voormalig belastingkantoor. Er wonen 13 bewoners per verdieping en zij delen de keuken en de sanitaire voorzieningen. Het vormt een ‘magic mix’ met dragende en vragende bewoners, van wie een deel extra zorg of woonbegeleiding nodig heeft. Alle bewoners kunnen op de reguliere woningmarkt moeilijk aan een woning komen. Huurders betalen een huur van ongeveer 400 euro per maand inclusief servicekosten voor een kamer van 20 m2 en de gedeelde voorzieningen. In Binder werken de gemeente Nijmegen, woningcorporatie Talis en Sterker sociaal werk intensief samen. De eerste bewoners arriveerden in mei 2019. Het eerste jaar verliep stroef, maar inmiddels is het tij gekeerd en gaat het een stuk beter.14

Binder in Nijmegen
Binder in Nijmegen

Platform31 evalueerde het concept begin dit jaar. De kracht van Binder is dat je zelfstandig kunt wonen, maar wel met een vangnet. Je wordt in de gaten gehouden en er is zicht op je. Binder biedt een Housing First-oplossing die de basis legt voor bewoners om (de vaak aanwezige andere) problemen aan te pakken. Dit heeft allerlei positieve neveneffecten tot gevolg doordat er bijvoorbeeld minder dak- en thuislozen zijn, maar ook doordat (de kans op) sociale problematiek zichtbaar wordt verminderd. Voor veel (vragende) bewoners is het samenwonen en rekening houden met elkaar een nieuwe ervaring. ‘Oefenen voor de echte wereld’ werd het treffend genoemd. Gemengd-wonen-projecten kunnen aanspraak geven, gezelligheid bieden en eenzaamheid tegengaan. Lang niet alle bewoners zijn daarop gesteld, maar veel andere wel. Het magic mix-wonen draagt bij aan de ontwikkeling van kwetsbare bewoners.

Wethouder Bert Frings: “Er is een groep mensen in de stad voor wie woonruimte vaak niet betaalbaar en beschikbaar is en die tijdelijk woonruimte zoeken of een plek zoeken van waaruit ze verder kunnen. Dit woonconcept biedt die kans en vraagt ook inzet van bewoners op de woonverdieping en inzet voor elkaar.” Ronald Leushuis, bestuurder Talis: “Mooi dat er op deze plek in de stad dit nieuwe woonconcept in deze omvang is. Mensen die hier komen wonen, komen hier omdat ze niet zomaar ergens anders terecht kunnen. De nieuwe bewoners verschillen in wat ze nodig hebben én kunnen bieden. Met alle bewoners hebben we een intakegesprek, omdat iedereen hier iets voor een ander kan betekenen. Daar maken we ook afspraken over. Onze beheerder ondersteunt de nieuwe bewoners om prettig te kunnen samenwonen.”

Studenten willen ook weer nieuwbouw o.b.v. kamerverhuur of woningdelen

Onder studenten is woningdelen natuurlijk al langer gemeengoed – de populariteit van het studentenhuis blijft onverminderd groot. 52% van de studenten woont in een studentenkamer waar ze de voorzieningen zoals een toilet, keuken en badkamer delen.15 Het wonen in een studentenkamer heeft nog andere voordelen. Uit de Landelijke monitor studentenhuisvesting 2022 blijkt dat het delen van voorzieningen goed is voor het welzijn van Nederlandse studenten. Het is dan wel belangrijk dat studenten een goede band hebben met hun huisgenoten. “Toch bouwen studentenhuisvesters de laatste jaren voornamelijk studio’s en nauwelijks kamers. Niet omdat studenten dat graag willen, maar omdat het financieel goedkoper uitpakt voor verhuurder en huurder: niet voor de samenleving, en niet voor de woonbehoeften,” aldus Jos Bakker van kenniscentrum voor studentenhuisvesting Kences. “Voor een studentenkamer betaalt een student €30 per m2, terwijl diezelfde student voor een studio slechts €26 per m2 betaalt. Dit verschil wordt voornamelijk veroorzaakt doordat een student wel huurtoeslag kan aanvragen voor een studio en voor een studentenkamer niet.”

Opmerkelijk is dat de gemeenteraad van Delft begin 2022 een motie aannam om meer onzelfstandige studenteneenheden te realiseren in plaats van alleen maar zelfstandige woonunits, om zo ontmoeting tussen studenten te faciliteren en eenzaamheid tegen te gaan. De motie roept op om dit met woningcorporaties te bekijken.

Woongoed Middelburg leverde in 2022 een studentencomplex op voor studenten die met zijn tweeën een appartement (kunnen) delen. De 119 appartementen van 37 m2 tot 50 m2 bieden plek aan maximaal 236 studenten. Studenten kunnen een kamer of geheel appartement huren. Het complex heeft een gezamenlijk dakterras en een binnentuin.16 Woongoed Middelburg en de gemeente spraken af dat de appartementen ook aan niet-studenten verhuurd kunnen worden als de vraag terugloopt. Drieëntwintig tweepersoonsappartementen worden komend jaar gehuurd voor de opvang van Oekraïense vluchtelingen.

De gemeente ’s-Hertogenbosch en Brabant Wonen maakten afspraken over de bouw van 124 studentenwoningen waarvan er 101 met zijn tweeën gedeeld worden. Als de vraag zou teruglopen, kunnen ze als een regulier appartement verhuurd worden. Birgit van Daal, beleidsadviseur bij de gemeente geeft aan: “Afhankelijk van de vraag kunnen we hier flexibel mee omgaan. Soms verhuren we de woningen via kamerverhuur (onzelfstandige units), en soms weer als sociale huurappartement in zijn geheel.” Dit past binnen de prestatieafspraak om toe te werken naar een flexibele en aan te passen woningvoorraad die aansluit bij de veranderende huishoudenssamenstellingen en woonwensen.

Het flexibel verhuren per kamer of als appartement is een interessante insteek die aansluit bij het flexwonen en ook toegepast kan worden in het conceptueel bouwen. Woonruimten kunnen in de toekomst naar believen worden samengevoegd of juist apart verhuurd. Dat biedt veel flexibiliteit en adaptiviteit voor latere jaren.

Hoe de beleidsregels aan te passen?

Het realiseren van woningdeelconcepten moet natuurlijk wel passen binnen de regelgeving van gemeenten. In het volgende artikel (te verschijnen in oktober 2022) uit de praktijkreeks laten we voorbeelden zien van gemeenten die hun beleidsregels aanpassen om woningdeling makkelijker te maken, zoals het afschaffen van de algemene leefbaarheidstoets, het schrappen van de kosten voor woningonttrekking, of het toestaan van inwoning van extra personen.

Hebt u zelf een mooi voorbeeld? Deel het met ons!

Bouwt u ook nieuwbouw gebaseerd op friends- of woningdeelconcepten, laat het ons dan weten. Platform31 hoort graag meer van dit soort voorbeelden uit het land.