Maatschappelijk verantwoord grondbeleid en gezondheidsachterstanden voorkomen

Interview met Guido Mertens, zelfstandig adviseur grondzaken en gebiedsontwikkeling, voormalig programmaleider grond bij de gemeente Eindhoven en docent Hogeschool Rotterdam

Investeren in een gezonde leefomgeving kan helpen bij het verkleinen van gezondheidsachterstanden. In het stimuleringsprogramma Gezond in… verkent Platform31 hoe dit werkt in (stads)wijken met een lagere sociaaleconomische status waar vaak meer gezondheidsproblemen zijn. In deze aflevering pleit adviseur Guido Mertens voor een ander soort grondbeleid in gebiedsontwikkeling waarbij waardecreatie centraal staat.

Waarom pleit je voor een andere benadering van grondbeleid?
“Grondbeleid kan helpen om ontwikkelingen sneller, beter betaalbaar en met een hoger maatschappelijk rendement – op sociaal, maatschappelijk en fysiek vlak – te realiseren. Zo’n integrale benadering zorgt dat je beter aansluit bij maatschappelijke behoeften en verbindend werkt. Je moet daarvoor je grondbeleid breder aanvliegen dan nu vaak gebeurt. Dat is te veel vanuit de hoe-vraag en de planeconomische modellen. Je moet juist bijvoorbeeld voorbij de winstmaximalisatie uit de grondexploitatie kijken, naar de waarom-vraag: waarom is de ontwikkeling nodig? Zo kun je de mogelijke waardecreatie van de ontwikkeling beter onderzoeken: wat is de optimale mix van maatschappelijke en financiële opbrengsten voor het gebied? Dan zie je welke impact je via grondbeleid kunt hebben op andere beleidsdoelstellingen. Het is dus teruggaan naar de basis: wat wil je nu eigenlijk bereiken met een gebiedsontwikkeling?”

Hoe ziet dat nieuwe grondbeleid eruit in de praktijk?
“Dat is een grondbeleid waarbij de maatschappelijke behoeften centraal staan. En die zijn bij elke gemeente anders. De betreffende beleidsafdelingen bepalen samen met burgers en betrokkenen de maatschappelijke doelen. Het grondbeleid brengt vervolgens de maatschappelijke behoeften integraal in beeld. Wanneer je een duidelijk beeld hebt van wat je wil bereiken, kun je ook betere vragen stellen aan de mogelijke ontwikkelaars. En kun je beter nadenken welke rol je als gemeente zelf bij nodig acht of wil vervullen. Zo sluit dit grondbeleid ook aan bij de doelstelling van de Omgevingswet.”

Wat heb je nodig voor maatschappelijk verantwoord grondbeleid?

  1. Een heldere visie plus beleid, ambities en langetermijndoelen (klimaat, gezondheid), gelinkt aan de omgevingsvisie.
  2. De aanleiding van de gebiedsontwikkeling en de gewenste impact in een gebied. Zij vormen het uitgangspunt voor (de integrale keuzes in) de gebiedsontwikkeling.
  3. Een helder afwegingskader bepaalt je rol als gemeente (inspirator, regisseur en/of actief producent).
  4. Zoek ander gemeentelijk beleid die via gebiedsontwikkeling ook ambities wil realiseren.
  5. De mensen en middelen om beleid ook daadwerkelijk en kwalitatief uit te voeren.
  6. Een goede bedrijfsvoering op de gebiedsontwikkeling; financiële regie op de businesscase en goed risicomanagement (daarvoor is nu te weinig aandacht).


Helpt dit grondbeleid ook bij het opstellen van de begroting?
“Jazeker. Als gemeente moet je op een transparante en maatschappelijk relevante wijze begroten en verantwoorden. En dus vooraf maatschappelijke doelen, mogelijke effecten en integrale financiële resultaten vaststellen. Met dit businessmodel komen al deze zaken samen en heb je als gemeente een integraal inzicht in je investeringsbeslissingen voor je gebiedsontwikkelingen. Zo kun je hoge ambities ondersteunen met een goede visie voor de gebiedsontwikkeling. Bovendien kun je, als je sociale, maatschappelijke en fysieke vraagstukken integraal benadert, ontwikkelingen kiezen die het hoogste totaalrendement voor de gemeente opleveren.”

Kan maatschappelijk verantwoord grondbeleid ook bijdragen aan een kloppende businesscase voor een gebiedsontwikkeling in kwetsbare wijken met aandacht voor verbeteringen van gezondheid?
“Wat is een kloppende businesscase? Volgens mij is dat een ontwikkeling die de optimaal mogelijke opbrengst realiseert, waarbij naar de maatschappelijke impact én naar het financiële resultaat wordt gekeken. Als gezondheid of lage SES de aanleiding is voor de ontwikkeling, dan kun je heel gericht kijken welke keuzes tot de gewenste maatschappelijke verbeteringen leiden. Die maatschappelijke impact wordt dan ook onderdeel van de kloppende businesscase. Ik pleit niet voor een MKBA-analyse, maar voor het in beeld brengen van zowel het maatschappelijk rendement, als de directe en indirecte financiële gevolgen van de gebiedsontwikkeling. Die worden dus ook zichtbaar in de gemeentelijke begroting. Maak zo de afweging, dan kun je spreken van maatschappelijk verantwoord grondbeleid.”

Moet een gebiedsontwikkeling wel altijd financieel rendabel zijn?
“Dat is wel vaak het uitgangspunt. Maar vaak wordt die beslissing gebaseerd op een deel van de totale financiële impact; alleen op de sluitende grondexploitatie. De financiële invloed is veel groter. Je moet ook naar de indirecte resultaten kijken, zoals het onderhoud na oplevering, de mogelijke belastinginkomsten of welke schadeposten je voorkomt doordat je je gemeente klimaatbestendig maakt. Dan kom je misschien tot andere keuzes.

Persoonlijk pleit ik voor een ander afwegingsmodel bij gebiedsontwikkeling. Waarom maak je als gemeente gebiedsontwikkelingen niet onderdeel van je totale investeringsvraagstuk? Ik begrijp niet goed waarom een ruimtelijk investeringsproject wel een afweging rechtvaardigt van benodigde financiële middelen versus de maatschappelijke meerwaarde. Waarom wordt een gebiedsontwikkeling niet op die wijze benaderd? Is een gebiedsontwikkeling niet ‘gewoon’ een verzameling van investeringsprojecten in een gebied? Een gestapeld investeringsproject?”

Nog laatste tips voor ambtenaren?
“Probeer uit de hokjesgedachten van oude rollen en de sluitende grondexploitatie te komen en durf principes los te laten. Durf ook te beginnen met deze werkwijze, al is die nog niet tot in detail uitgewerkt. Het blijft altijd maatwerk per ontwikkeling en dat vertaalt zich ook in de werkwijze en processen. Blijf scherp op een integrale visie per ontwikkeling, maar durf te experimenteren: hoe besluit je bijvoorbeeld daarover, hoe breng je maatschappelijke en brede financiële impact in beeld? En besef dat de organisatie het zelf ook moet willen; als er geen wil is om zo te werken, dan lukt het ook nooit.”

In het vervolg van de verkenning gezondheid als waardecreator organiseren we voor de gemeente Utrecht een inspiratiesessie over de drie vormen van waardecreatie en waar dit in de praktijk zichtbaar wordt. Mocht u ook interesse hebben om hier over in gesprek te gaan, laat het ons weten.

Kader gezondheid als waardecreator

Hoe bepaal je wat de waarde van gezondheid is en hoe kan de waardecreatie worden gekapitaliseerd of onderdeel zijn van besluitvorming? We zien drie mogelijkheden van waardecreatie in gebiedsontwikkeling en het in beeld brengen van de meerwaarde van gezondheid:

  1. De eerste optie richt zich vooral op het beleidsmatig prioriteit geven aan gezondheid en het aanpassen van de financiële paragraaf van een wijkontwikkelingsplan bijvoorbeeld door social return toe te voegen. In gebiedsontwikkeling wordt vaak nog gerekend vanuit de bekende planeconomische modellen, ook al wordt meer en meer benadrukt dat deze financiële sturingsmodellen voor gebiedsontwikkeling minder werken.
  2. De tweede optie richt zich dan ook meer op de wijze waarop de overheid marktpartijen kan motiveren om gezondheid als kwaliteit mee te nemen in gebiedsontwikkeling. Denk hierbij aan randvoorwaarden in de aanbesteding, sturen met omgevingswaarden en wellicht als onderdeel van anders rekenen in de grondexploitatie.
  3. Als derde mogelijkheid zien we dat nieuwe partijen investeren in deze ontwikkeling, denk aan het IVN en haar campagne van de tiny forests, waarbij in Leidsche Rijn in Utrecht ASR real estate het tiny forest financiert, maar ook partijen als Staatsbosbeheer, pensioenfondsen en banken die waarde anders beoordelen en fondsen die een bijdrage leveren aan het parkonderhoud.

In een reeks interviews gaan we in op hoe bovenstaande mogelijkheden in de praktijk tot uiting komen. Al eerder verkenden we hoe de gemeente Utrecht dit in de uitvoering meeneemt. Lees het interview.