Lessen over gespikkeld bezit gezamenlijk verduurzamen uit De Hellen in Goirle

Iedereen moet overal kunnen meedoen met de energietransitie, ook mensen met een ‘smalle beurs’. Dat is de inclusieve gedachte achter een pilot in de Rivierenbuurt van wijk De Hellen in Goirle. Daar werken de stichting Duurzaam Riel Goirle (DRG), de gemeente en woningcorporatie Leystromen aan een gezamenlijke en opschaalbare aanpak voor de verduurzaming van gespikkeld bezit, waarbij particuliere koopwoningen en sociale huurwoningen door elkaar staan. Dit initiatief wordt ondersteund door het Programma Sociale Innovatie in de Energietransitie (SIE) van de provincie Noord-Brabant en Enpuls.

Nederland kent vele naoorlogse uitbreidingswijken zoals De Hellen. Het is een typische bloemkoolwijk uit 1978, met een seriematige bouw, ruimte voor groen en met naar binnen gekeerde hofjes die samen een architectonische eenheid vormen. Het verduurzamen van dit soort wijken met vergelijkbare grondgebonden woningen uit dezelfde bouwperiode klinkt op papier relatief eenvoudig en kostenefficiënt; de verduurzamingsmaatregelen voor deze woningen zijn immers nagenoeg identiek en de benodigde materialen kun je dan in bulk inkopen. Zo kun je een heel blok in een keer isoleren, van warmtepompen voorzien of van het gas af halen. Met een zogenoemde grootschalige ‘wijkaanpak’ kun je dan in een relatief korte periode grote duurzame stappen zetten als gemeente. Zeker wanneer de woningcorporatie de wooncomplexen bezit en je dus met één grooteigenaar te maken hebt.

Toch is de werkelijkheid vaak anders, want woningcorporaties hadden inderdaad vaak het overgrote deel van de woningen in bezit, maar hebben in de loop der jaren een deel van die sociale woningen verkocht. Vaak gaat het om woningen met achterstallig onderhoud of van slechte kwaliteit die veelal worden verkocht aan starters of beleggers. Daardoor ontstaat ‘gespikkeld’ of ‘versnipperd’ bezit in een wijk; een deel van de woningen is in handen van een woningcorporatie, een deel van particuliere bewoners-eigenaren of beleggers. “De realiteit is dat je in wijken en buurten meer in gespikkeld bezit terechtkomt dan dat het sec woningcorporatiebezit is”, is hoe Machlon de Rooij van woningcorporatie Leystromen het ‘probleem’ van gespikkeld bezit bij de wijkaanpak verwoordt. Gespikkeld bezit in wijken en buurten in Nederland is, zoals De Rooij terecht aangeeft, meer regel dan uitzondering. Deze ‘realiteit’ geldt ook voor het pilotgebied Rivierenbuurt in de wijk De Hellen in Goirle. Hier heeft woningcorporatie Leystromen nog 62 sociale huurwoningen in handen en zijn 83 woningen in het bezit van particuliere bewoners-eigenaren.

‘Onwil’ bij particulieren…

Gespikkeld bezit maakt gezamenlijk verduurzamen ingewikkeld. In Goirle wil woningcorporatie Leystromen, de grootste en enige verhuurder van sociale huurwoningen in de gemeente, wel graag werk maken van de energietransitie en daarbij ook een bredere maatschappelijke rol nemen en met name op het gebied van sociale innovatie. De ambitie is om de verduurzaming niet alleen in de huizen maar ook bij de mensen te laten landen. Maar bij de overige eigenaren ligt dat anders. Landelijk gezien wil een kwart van de woningeigenaren de woning niet verduurzamen. Dat blijkt uit recent onderzoek van het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP). Vaak zijn de kosten te hoog of wordt ingeschat dat verduurzamen in de toekomst goedkoper wordt. Een deel van de ‘kopers’ heeft zelf al een aantal maatregelen getroffen zoals dak- en spouwmuurisolatie. Sommige woningeigenaren zien er het nut niet van in; zij weten niet hoelang ze nog in het huis blijven wonen en zijn bijvoorbeeld op leeftijd en denken ook (én terecht) aan hun portemonnee. Daarnaast heeft een deel zich nog niet verdiept in wat verduurzamen precies inhoudt, waardoor concrete verduurzamingsplannen uitblijven. Ook in het pilotproject Rivierenbuurt is de verwachting dat niet alle particuliere woningeigenaren ‘mee’ willen, terwijl dat wel het ideale plaatje is voor de wijkgerichte aanpak in de energietransitie.

De pilot

De pilot in de Rivierenbuurt is bedoeld om leerervaring op te doen of en hoe je particuliere woningeigenaren meekrijgt waarbij de renovatieplannen van de woningbouwcorporatie als startmotor wordt gebruikt. Ten tweede zijn de initiatiefnemers benieuwd op welke wijze bewoners (kopers en huurders) getriggerd kunnen worden om ook zelf aan de slag te gaan met verduurzaming in hun woning en woonomgeving, de sociale innovatie.

De woningbouwcorporatie kan met de verduurzamingmaatregelen aanvangen als 70 procent van de huurders hiermee akkoord gaan. “We willen vooral leren hoe we moeten faciliteren, hoe we moeten communiceren met de bewoners”, zegt Henk van Boxtel, van de gemeente Goirle. “Het beleid van de gemeente is al heel lang om koop en huur te combineren, om gemengde wijken te creëren. Maar vanuit planmatig onderhoud en beheer zoeken we juist een grootschalige wijkaanpak.” Dat sluit ook aan bij de ambities van het programma Sociale Innovatie Energietransitie (SIE), die zoekt naar goede pilots en praktijkvoorbeelden van netwerksamenwerkingen die ze kunnen kopiëren en opschalen naar andere locaties en gemeenten. Het programma SIE investeert daarom ook in de pilot, uitsluitend bedoeld voor de inzet van expertise of advies en niet voor verduurzamingsmaatregelen.

Het kan volgens projectleider Edwin Weijtmans van stichting Duurzaam Riel Goirle zelfs nog jaren duren voordat alle eigenaren overstag gaan. “Tevens moet je ook financiële middelen ter beschikking hebben of een lening kunnen afsluiten met een gunstige terugverdientijd en daarnaast ook een eenvoudige regeling voor verduurzaming kunnen aanbieden met een grote mate van ontzorging voor de deelnemer.” Stichting Duurzaam Riel Goirle heeft als ambitie om duurzaam/zelfvoorzienend te worden op basis van het principe, ‘voor en door de burgers’.

Draagvlak en slagkracht

Hoe bereik je bewoners en betrek je hen bij de energietransitie? Hoe zorg je lokaal voor draagvlak en slagkracht? Dat waren vragen waarmee zowel de gemeente als woningcorporatie Leystromen kampten. Leystromen wilde een plan uitwerken om voor hun huurders een aanbod te doen om de verduurzaming van de woningen te koppelen aan ‘product as a service’ (bijvoorbeeld aanbieden van een energiezuinige koelkast, wasmachine). Een mogelijkheid is om de opbrengst van energiebesparing/opwek te gebruiken als financiering hiervoor. Particuliere eigenaren tussen hun woningen kunnen meeliften op een aantrekkelijk aanbod om ook te verduurzamen door dezelfde aannemer van de woningbouwcorporatie.

Stichting Duurzaam Riel Goirle, opgericht door bewoners, wilde graag mensen met een smalle beurs gaan helpen bij de energietransitie. Dat doen ze onder andere door participatie en de projectleiding, het inhuren van Buurtkracht en het opleiden en inzetten van zogeheten energiecoaches. Leystromen nam in het voorjaar van 2019 contact op met de stichting DRG en de programmamanager SIE van de provincie Noord-Brabant en Enpuls. De doelen van de partijen en de gemeente bleken met elkaar in overeenstemming en zo is de samenwerking gestart. De buurt werd door het projectteam als pilot gekozen omdat het een redelijk gemiddelde Nederlandse wijk is met vergelijkbare woningen en een goede mix tussen koop en huur.

Optuigen ‘netwerkorganisatie’

Deze samenwerking tussen partijen met verschillende achtergronden en belangen is de basis voor en de grote kracht achter de pilot in De Rivierenbuurt. Duurzaam Riel Goirle is nu de trekker en projectleider van de pilot – daarvoor werd een gelijknamige stichting opgericht, van waaruit voormalige vrijwilligers als zzp’ers tijd besteden aan de verduurzaming van de Rivierenbuurt.

Nu komt er elke week een compacte werkgroep bijeen vanuit de netwerkorganisatie bestaande uit vertegenwoordigers van Leystromen, stichting DRG, het programma SIE en de gemeente. Samen monitoren zij de ontwikkelingen binnen het traject, halen ze leerlessen op en delen die met partners in hun werkomgeving. Daarnaast is er een stuurgroep samengesteld met de wethouder, manager Leystromen, voorzitter DRG en de programmamanager van SIE; deze komt op regelmatige basis bijeen. Aan de stuurgroep worden kwesties voorgelegd die opgehaald zijn uit de praktijk en gezamenlijk wordt de vervolgkoers uitgestippeld. Denk daarbij bijvoorbeeld aan hoe je je projectdoelen van verduurzaming laat aansluiten op behoeftes van bewoners.

Ook is Buurtkracht als de spil in het wijk- en buurgericht werken tijdelijk ingeschakeld voor de communicatie met en het betrekken van kopers- en huurders in de wijk om samen de buurt leefbaarder te maken als opstap naar verduurzaming. Tijdens het project ontstond een buurtgroep met actieve bewoners, die aan de slag zijn gegaan met een gezamenlijke buurttuin. Door de sociale cohesie te bevorderen zou de vervolgstap naar verduurzaming kunnen leiden.

De verduurzamingsmaatregelen

Bij de verduurzaming van De Rivierenbuurt ligt de focus vooral op het verbeteren van de bouwschil, op het isoleren van de woningen en te zorgen voor goede ventilatie. Ook is gekozen om een paar modelwoningen uit te rusten met een warmteterugwininstallatie om deze te monitoren en te laten zien wat er allemaal bij komt kijken als je je woning laat renoveren. Daarbij wordt ook gehoopt dat een opgeknapt identiek huis bij de buren leidt tot meer enthousiasme onder andere bewoners. Dat geldt niet alleen voor de bewoner-eigenaren, maar ook voor de huurders.

Een belemmering onderweg: nestmogelijkheden voor vleermuizen

Ondertussen dringt de programmamanager SIE en de gemeente aan bij de provincie voor het oplossen van belemmeringen vanuit (natuur)wet- en regelgeving. Milieuwetgeving schrijft voor dat bij het isoleren van muren eerst onderzoek naar onder andere nestmogelijkheden voor vleermuizen moet worden gedaan. Dit speelt bij woningcorporaties wel, maar levert een extra belemmering voor de particulier wanneer deze kiest voor een gezamenlijke aanpak met de corporatie. Daarnaast zijn ook financiers en bouwbedrijven die actief meebewegen, meedenken en mee veranderen welkom bij de werkgroep. Zij kunnen met name een rol spelen in de financieringsmogelijkheden die de verduurzamingsmogelijkheden voor de eigenaar-bewoners vergroten.