Investeren in afwegingsvermogen van woningcorporaties

De maatschappij kijkt naar de woningcorporatie. Welke bijdrage kan ze leveren aan de duurzaamheidsopgave, aan het oplossen van dakloosheid, aan de leefbaarheid en veiligheid in de wijk? Dat zorgt steeds vaker voor projecten en investeringen die anders zijn: eenmalig, vernieuwend, gemaakt in co-productie en met nog onzekere uitkomsten. Elke corporatie heeft er mee te maken. Het doet een beroep op het vermogen om goede afwegingen te maken. Afwegingskaders uit verleden bieden onvoldoende houvast of zorgen voor uitkomsten waar je het eigenlijk niet mee eens bent. En ook de vastgestelde missie en visie blijken als toetssteen te weinig scherp. Hoe kom je dan bij investeringen die wat verder van de kerntaken afliggen, voorbij de willekeur en persoonlijke voorkeuren? Wat is uitlegbaar en navolgbaar? Hoe kunnen appels, peren en kiwi’s, toch goed gewogen worden?

Door Jochum Deuten en Jeroen van der Velden (Platform31)

Twaalf corporatiepartners van Platform31 kauwden op deze vragen in twee bijeenkomsten. En in het nieuwe kennisnetwerk Wikken & wegen bij woningcorporaties werken ze dit jaar verder aan het beantwoorden van deze vragen, samen met andere corporaties.

Enkele eerste inzichten delen we alvast. Voordat je in de afweging schiet, is het namelijk goed je af te vragen welk type afweging zich eigenlijk aandient. We ontdekten al drie verhelderende onderscheidingen:

  • het afwegingskader en het afwegingsproces
  • de eigen afweging en gezamenlijke afweging
  • de smalle afweging en de brede afweging

Het afwegingskader en het afwegingsproces

Als beslissende corporatieprofessionals houden we niet zo van onzekerheden. En ook willen we afwegingen eerlijk en transparant laten verlopen; het gaat immers om publiek geld. Dan helpt een afwegingskader. En het liefst vullen we die met toetsbare criteria en getallen. Bij vastgoedafwegingen vullen we daarvoor met gemak meerdere Excelbladen.
En dat afwegingskader gebruik je in een afwegingsproces, met momenten van afwegingen. Van idee, naar intentie, naar scenario’s, naar principe- en definitief-besluit; om maar wat mogelijke momenten in het proces te noemen.

Bij wederkerende afwegingen kun je als woningcorporatie kennis vergaren om de onzekerheden te verminderen. Denk aan de leefbaarheidsinterventies of het zorggerelateerd vastgoed. Die krijg je steeds beter in de vingers. Nametingen en evaluaties (op zoek naar evidence) voeden nieuwe besluiten. Je bouwt routine op en gaat te rade bij andere corporaties. Je bouwt aan je eigen ‘afwegingskader’, en maakt afspraken over het ‘afwegingsproces’. Eigenlijk zoals dit ook is opgebouwd rond vastgoedinvesteringen.

Maar dat lukt niet bij alle maatschappelijke investeringen. De betrokken woningcorporaties gaven aan dat ze erg zoekend zijn met hun bijdrage aan wijkontwikkelingstrajecten, die weer helemaal terug op de agenda staan. Welke rol pak je? Wat investeer je wel en niet? Hoe ver ga je? Afwegingen worden in dat soort trajecten tot grote, complexe hoogten opgestuwd. Daar is geen afwegingskader meer voor op te stellen. Afwegen wordt dan vooral een werkwoord, een kunde, bijna een kunst…

Gelukkig zijn er voor de woningcorporatieprofessionals al diverse afwegingshulpmiddelen beschikbaar: een Effectenarena, Afwegen in de wijk, een MKBA, of een simpele probleemboom. Onderdeel van het afwegingsvermogen is ook dat je het slimste instrument op het juiste moment inzet om gesprekken scherper te kunnen voeren en investeringsbeslissingen te ondersteunen. Creatief met het afwegingsproces, zogezegd.

De eigen afweging en de gezamenlijke afweging

Een van de deelnemende woningcorporaties is een voorloper in ‘gemengd wonen’-projecten. Dat zijn van die typische projecten die je niet alleen doet: gemeente, zorgorganisatie en ook de bewoners zelf dragen hun steen bij. Daarmee ontstaan er eigenlijk twee gelijktijdige afwegingen:

  • De gezamenlijke afweging: hoe zorgen we samen voor de meest optimale inrichting van het project, met dit pand, in deze buurt, met deze doelgroep, met deze begeleiding?
  • De eigen, particuliere afweging van elke betrokken partner, vanuit eigen verantwoordelijkheden. Voor een woningcorporatie gaat het dan om: welke huur vragen we? Welke ‘onrendabele top’ vinden we nog verantwoord? Welke zekerheden vragen we van de partners?

En het zal direct duidelijk zijn: die afwegingen zijn communicerende vaten. De eigen afweging heeft duidelijk consequenties voor de slagingskanten van zo’n project én voor de andere partner. Vraag je te hoge huur, ben je te zuinig met de gemeenschappelijke ruimte, dan gaan de gemeente en de zorgorganisatie dat merken. Ben je te ruimhartig, dan investeer je zelf wel heel veel; dat houd je vast niet vol bij andere projecten. Goed afwegen is dus voortdurend balanceren tussen deze twee afwegingsvelden.

De smalle projectafweging, genest in bredere afwegingen

Een nieuw project ontstaat nooit in een isolement. Het ‘hangt’ altijd in een net van bredere afwegingen. Welke doelgroep heeft de grootste nood in deze gemeente? En welke buurt kan wat dragen? Als we geld en capaciteit in dit project steken, dan kan het niet gaan naar andere. Als we dit voor de ene buurt doen, moeten we het dan gelijk ook voor andere buurten doen? Misschien moeten we bij dit project deze partner maar tegemoet komen, omdat we die bij een ander project weer nodig hebben?
Deze bredere afwegingen kun je expliciet en rationeel maken. Bijvoorbeeld met een stevige, breed gedragen visie op de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Of door een slim onderzoeksbureau een goede, objectieve analyse te laten opstellen naar de grootste noden.
Maar de bredere afwegingen blijven ook complex en ‘messy’. Minder rationeel, te groots om goed vast te pakken, en meer politiek. De afweging rond een enkel project kan al snel verstrikt raken in dit net van bredere afwegingen. Goed afwegen is dat net van bredere afwegingen zo expliciet mogelijk maken, bespreekbaar te houden, en wel te blijven onderscheiden van de smalle projectafweging.

Wikken en wegen bij woningcorporaties

Gaandeweg, al doende denkend, gaan de corporatiepartners hier hun pad in vinden en hun afwegingsvermogen versterken. Daar moet je aan blijven werken. Vaak doen, regelmatig een stap terug zetten, maar ook die complexe, onzekere inhoud in durven duiken, met de gerichte inzet van beschikbare instrumenten én een goed oog voor het afwegingsproces.

Doe mee aan het kennistraject

In het kennistraject Wikken & Wegen bij woningcorporaties gaat Platform31 met haar corporatiepartners aan de slag om het afwegen intern en in de wijk verder af te pellen. In vier bijeenkomsten in 2021 ondersteunen deelnemers elkaar met afwegingscasussen, leggen we afwegingsprocessen onder de loep en bespreken we de meerwaarde van diverse meet- en procesinstrumenten. Daarnaast biedt Platform31 ruimte voor één-op-één ondersteuning bij afwegingsvraagstukken van deelnemers.

Ben je ook geïnteresseerd om mee te doen en ben je partner van Platform31, laat het dan even weten. Er is nog ruimte voor een enkele wikkende en wegende woningcorporatie.