Woningwet verandert lokale dynamiek
Interview met Maud van der Lee, beleidsmedewerker volkshuisvesting in Geertruidenberg
De herziene Woningwet is inmiddels langer dan een jaar van kracht. Wat betekent deze landelijke wetgeving voor de lokale situatie? Platform31 sprak met Maud van der Lee, beleidsmedewerker volkshuisvesting in Geertruidenberg. Zij vertelt over de effecten van de Woningwet in haar gemeente. “De Woningwet heeft onze onderlinge samenwerking sterk veranderd.”
Hoe ziet de nieuwe rolverdeling er nu uit?
“De samenwerking tussen ons en de corporaties is veranderd sinds de Woningwet. De wet heeft de verantwoordelijkheden en daarmee rollen vastgelegd én de corporaties geven aan deze te willen handhaven. Dat betekent: de gemeente zorgt voor een woonvisie, de corporatie doet daarop een bod én vervolgens maken we gezamenlijk prestatieafspraken. In Geertruidenberg maakten we al prestatieafspraken en zit het vertrouwen goed. Voorheen waren we meer in overleg over de inhoud. We hadden uitgebreid overleg over de woonvisie en prestatieafspraken. Nu zijn dit meer separate trajecten waarbij iedereen de eigen verantwoordelijkheden inbrengt. De genoemde data in de Wet, zoals 1 juli en 15 december, zorgen ervoor dat de afspraken voortaan strak gepland en jaarlijks moeten worden opgesteld. Dit geeft meer inzicht, maar vraagt ook extra inzet. Dit geldt ook voor de betrokken huurders in de huurdersorganisaties die nu een stevigere en formele rol hebben gekregen.”
Vergt dit ook meer samenwerking met andere marktpartijen?
“De focus voor corporaties op het Daeb-segment zorgt ervoor dat we als gemeente op zoek moeten naar andere partijen. Op dit moment zijn er gelukkig voldoende ontwikkelaars die woningen kunnen realiseren. Van ons als gemeente vraagt de samenwerking met commerciele partijen om andere vaardigheden. We willen graag flexibiliteit in de planontwikkeling behouden en de doelgroep zoveel mogelijk openhouden, zodat we op de daadwerkelijke behoefte – sociaal, vrije sector of koop – kunnen inspelen. Hoe we dit doen zonder alles vooraf vast te leggen, vergt een hele andere manier van samenwerken. Ook op het gebied van leefbaarheid zoeken we naar partners die zich hoofdzakelijk focussen op een schone, hele en veilige woonomgeving bij eigen bezit, opgave en verantwoordelijkheid. Corporaties zijn niet meer de vanzelfsprekende partij als het gaat om wijkactiviteiten.”
Hoe zijn corporaties te bewegen tot het doen van investeringen?
“Hoewel de gemeente nu inzicht heeft in de indicatieve bestedingsruimte van de corporaties, blijven ze compleet zelfstandig in hun besluit om al dan niet nieuwe woningen te realiseren of te verbeteren. Zouden we andere investeringen willen, dan kunnen we de corporatie hiervan alleen in goed overleg proberen te overtuigen. Er zijn weinig mogelijkheden om echt te kunnen sturen. En terecht, omdat de corporatie ook het risico loopt. Als we er met de corporaties echt niet uit zouden komen bij de prestatieafspraken, kunnen we in het uiterste geval wel het ministerie inschakelen voor het doen van een uitspraak. Het zou positief zijn om naast de investeringscapaciteit ook inzicht te krijgen in kengetallen, zodat we de corporaties meer kunnen stimuleren en aanzetten tot gewenste volkshuisvestelijke investeringen. Wellicht is de transparantietool een middel om de prestaties van corporaties beter te kunnen toetsen. We zouden hier graag mee aan de slag gaan.”
In welk opzicht ontstaat er een grotere sociale voorraad door passend toewijzen?
“Doordat in onze gemeente een saneringscorporatie actief is, stijgen de huren en daalt de kwaliteit van de woningen enigszins. De corporatie kan enkel de hoogstnodige onderhoudswerkzaamheden uitvoeren. Dit staat los van de Woningwet, maar beinvloedt de betaalbaarheid in onze gemeente. We zien dat door passend toewijzen de sociale voorraad weer groter wordt. Onze corporaties kozen ervoor om woningen af te toppen. Ook koos een corporatie ervoor om woningen uit de verkoop te halen voor de huisvesting van vergunninghouders. Dit komt de beschikbaarheid van betaalbare woningen ten goede. Een knelpunt van passend toewijzen is dat een aantal senioren, ondanks fors eigen vermogen door verkoop van hun huis, niet in aanmerking komen voor een wat duurdere seniorenwoning omdat ze hiervoor te weinig inkomen hebben. Het zou goed zijn om het eigen vermogen mee te nemen in het passend toewijzen voor senioren.”
Welke ontwikkelingen rondom duurzaamheid ziet u?
“Als het gaat om de verduurzaming van de woningvoorraad zien we twee ontwikkelingen. De focus op het DAEB-bezit maakt dat corporaties hun bezit weer scherper in beeld hebben. Om een besluit te nemen over een administratieve scheiding of juridische splitsing namen zij hun gehele bezit weer onder de loep en maakten zij daarvoor strategische visies. Bij de financieel gezonde corporatie in ons gebied staat verduurzaming van haar bezit hoog in het vaandel. Nu deze corporatie duidelijk in beeld heeft welk bezit tot DAEB behoort, focust ze op de verduurzaming van dat bezit. Tegelijkertijd zien we dat onze denkwijze over woonlasten in plaats van huurlasten niet aansluit op de wijze waarop passend toewijzen functioneert. Binnen de gemeente zien we liever dat corporaties investeren in verduurzaming. Hierdoor stijgt de huurprijs wellicht, maar de woonlasten dalen. Om die reden zou het mooi zijn als passend toewijzen in de toekomst werkt met woonlasten.”
