Huisvesting voor iedereen: ervaringen van URBACT-steden met betaalbare woningen
Wat kan er worden gedaan om uithuiszettingen te voorkomen? Hoe kan een stad onderdak bieden aan zowel kwetsbare groepen en jonge getalenteerden? En kan duurzame woningbouw betaalbaar worden gemaakt? Rondom het onderwerp ‘huisvesting voor iedereen’ is een aantal interessante initiatieven ontwikkeld in de steden Barcelona (Spanje), Dupnitsa (Bulgarije) en Poznan (Polen). Het URBACT-Good City Festival in Tallinn was een ideale gelegenheid om de mogelijkheden voor het realiseren van betaalbare woningen te bespreken.
Door Ivan Tosics
Betaalbaar Wonen: Een terugkerend probleem op de Europese Agenda
Twee decennia geleden was men ervan overtuigd dat het woningprobleem was opgelost in Europese steden. Door de grootschalige bouwprojecten in de jaren 60 en 70 namen de woningtekorten in rap tempo af. Daarnaast zorgde de invoering van neoliberale beleidsmaatregelen en de daarbij komende afschaffing welvaartstaatsvoorzieningen ervoor dat de vraag van gezinnen in moeilijke situaties snel afnam en verbeterde. Dit alles werd tenietgedaan door de economische crisis die de bouwindustrie een flinke knauw gaf. Een enorme terugval in de bouw van nieuwe woningen, in combinatie met nationale bezuinigingsronden leidde tot een problemen voor woningvoorraad. Niet alleen het aantal daklozen groeide, ook het aantal mensen dat in slechte leefomstandigheden en overvolle wooncomplexen moest leven, nam toe. Daarnaast was een lange termijnconsequentie van deze economische crisis dat een groeiend aantal families uit huis werd gezet, omdat ze niet meer konden rondkomen.
In een inspirerend artikel over de bedoeling van betaalbare woningen, schreef Laura Colini het volgende: “Het begrip betaalbare woningen betekent dat woningen toegankelijk en betaalbaar zijn, en dan met name voor degenen die minder te besteden hebben. Dit is niet terug te vinden in de beleidsplannen van de Europese lidstaten …” Statistieken over de betaalbaarheid van woningen (Eurostat, November 2015) laten zien dat 11,4 procent van de EU populatie leefde in een huishouden waarin 40 procent of meer van het inkomen werd besteed aan de woningkosten”. Huisvesting is daarom een belangrijk onderwerp voor URBACT Good Practice cities. Het woord ‘huisvesting’ komt in 56 van de 97 Good Practice projecten voor. Alhoewel het daadwerkelijke aantal projecten lager ligt, om en nabij de 10, laat het wel zien dat woningvraagstukken hoog op de agenda van Europese steden staan.
Inspiraties en lessen van Barcelona, Dupnitsa en Poznan
Klik op de titels
- Barcelona en het tegengaan van uithuiszettingen
Het voorbeeld van Barcelona laat zien hoe steden vaak zijn gebonden aan nationale wetgeving. Steden zijn vaak gelimiteerd in hun mogelijkheden op het gebied van betaalbare woningen. De URBACT Good Practice is hiervan een voorbeeld. Op het moment dat Ada Colau, een voormalig huisvestigingsactivitiste, in 2015 de burgemeester van Barcelona werd, veranderde de strategie van de stad drastisch. Zo werd het recht op huisvesting nieuw leven in geblazen.
Housing first en Housing last
‘Housing First’ is een alom bekende strategie van steden met sociaal kwetsbare groepen. Het probeert door deze aanpak de strijd tegen dakloosheid aan te gaan, door deze groepen goedkope woningen aan te bieden, in plaats van ze tijdelijk in een daklozenopvang te stoppen.
Barcelona is daarnaast nog verder gegaan door het ‘Housing Last’ programma te lanceren. De gemeente probeert om mensen die met uitzetting worden bedreigd, zo lang mogelijk in hun woning te laten wonen, en uithuisplaatsing echt de allerlaatste optie te laten zijn.
Het aantal uithuiszettingen lag hoog in Barcelona, met een gemiddelde van 30 per week. Waar voorheen de hoofdreden voor uithuisplaatsing betalingsachterstanden van de hypotheek was, is dit momenteel de te hoge huur. Deze oorzaak lijkt een direct verband te hebben met verhuur van woningen door AirBnB, waardoor de vraag naar woningen is gestegen.
Landelijke regelgeving bemoeilijkt besluitvorming
Het oorspronkelijke doel van de gemeente Barcelona was om uithuiszettingen helemaal te bestrijden, of er in ieder geval voor zorgen dat de gemeente verantwoordelijk is voor de laatste stap, namelijk de uithuisplaatsing zelf. De gemeente zou het best in staat zijn om in te schatten of uithuisplaatsing terecht ist. De Europese NGO Feantsa, die zich bekommert om de positie van daklozen, is het geheel met de gemeente Barcelona eens. Helaas heeft Barcelona met een bittere realiteit te maken. In Spanje, net zoals in de meeste andere Europese lidstaten, zijn de huisvestingsbevoegdheden verdeeld over verschillende overheidslagen, wat de besluitvorming bemoeilijkt. Daarnaast is de regelgeving rondom uithuisplaatsing in de handen van de nationale overheid, waardoor de gemeente weinig kan betekenen.
Internationale uitwisseling
Het URBACT City Festival was een mooie gelegenheid om de problemen die Barcelona het hoofd moet bieden eens internationaal te delen met andere steden. Al snel kwam men erachter dat het in de Poolse wetgeving niet is toegestaan om gezinnen op straat te zetten. Het ‘Housing Last’ programma van Barcelona, dat met 80 procent van de uithuisplaatsingen te maken heeft, zou in Polen dus niet eens noodzakelijk zijn, omdat nationale wetgeving dergelijke zaken al regelt. Het is dan ook geen toeval dat Barcelona en de Poolse stad Poznan hun contactgegevens hebben uitgewisseld, wat de eerstgenoemde de mogelijkheid geeft om de Poolse woningwetten eens nader te gaan bekijken.
- Dupnitsa en Poznan maken door toelatingsvoorwaarden betaalbare woningen voor specifieke doelgroepen mogelijk
150 nieuwe woningbouwprojecten voor kwetsbare gezinnen
De strijd om woningen betaalbaar te houden, is een complex onderwerp. Binnen de Europese Unie bijvoorbeeld, bestaan er geen algemeen geaccepteerde kaders hoe te handelen met deze opgave. Het omgaan met inkomenstekorten voor woningen is dus bij uitstek een lokaal vraagstuk, waar zowel Dupnitsa en Poznan oplossingen voor hebben aangedragen.
Een huis voor iedereen is de Good Practice van de Bulgaarse stad Dupnitsa, dat het doel heeft om 150 nieuwe woningbouwprojecten te realiseren voor kwetsbare gezinnen. Toelatingsvoorwaarden voor deze nieuwe woningen zijn als volgt bepaald: het gezin moet Bulgaars zijn, tenminste vijf jaar in Dupnitsa wonen, geen permanente woonruimte beschikbaar hebben, geen onroerend goed bezitten en geen bezittingen hebben die een hogere waarde hebben dan een woning in Dupnitsa, zoals een voertuig. Daarnaast is er ook een inkomensminimum en een maximum vastgesteld, waaraan de kandidaat-bewoner moet voldoen. Deze norm wordt als volgt bepaald: een kwart van het inkomen van het gezin moet minder zijn dan de huurwaarde van een huis, dat aan de vraag van het gezin voldoet.
Voorrangspositie
Het aantal inwoners dat in aanmerking kwam voor een huurwoning lag vele malen hoger dan het daadwerkelijk beschikbare aanbod. Dus werd er een tweede pakket aan eisen toegevoegd aan de reeds bestaande toelatingsvoorwaarden. Dit werd gebaseerd op het hebben van werk, leeftijd, educatie, gezondheid en familieomstandigheden. De gemeente wilde in deze tweede ronde de nadruk leggen op mensen met een hogere opleiding en personen die al werk hebben. Dupnitsa wil daarmee de kansen van mensen met ambitie vergroten en zo hun vruchtbare basis vergroten. Dit betekende concreet dat families, mensen van middelbare leeftijd, een hoog opleidingsniveau en eenoudergezinnen een voorrangspositie kregen op mensen die dit niet hadden.
- Poznan behoudt hoog opgeleiden en jong talent voor de stad
Poznan heeft een methode ontwikkeld, waarbij de focus ligt op het vasthouden van alumni van de universiteit en jonge talenten in de stad. Dit wordt mogelijk gemaakt door ze een 10-jarig huurcontract te geven voor hun woning. Potentiële huurders worden gekozen op basis van een aantal criteria: ze moeten een universitaire opleiding hebben behaald in de afgelopen vijf jaar, onder de 36 jaar zijn en mogen geen onroerend goed bezitten in Poznan. Ze moeten daarnaast werkzaam zijn in of rondom Poznan en hun belastingen daar afdragen. Tot slot is er nog minimum en maximum gesteld van wat de huurder mag verdienen.
Dergelijke criteria kunnen controversieel zijn, wat eens te meer laat zien hoe ingewikkeld betaalbare woningvraagstukken zijn.
Lees het artikel A fresh approach to housing: Poznan’s innovative offer to keep young talent in the city
Wat is de juiste aanpak? De doorslaggevende invloed van instituties
Sterk leiderschap van de gemeente blijkt een vereiste om de betaalbaarheid van woningen te realiseren. Ook al verschillen dergelijke programma’s in hun aanpak, uiteindelijk hebben ze allemaal als doel om de positie van kwetsbare gezinnen te beschermen, de beschikbare woningen te vergroten en de kwaliteit ervan te waarborgen.
De drie URBACT Good Practice steden die hier als voorbeelden zijn aangehaald, tonen allemaal dat sterk leiderschap essentieel is in de aanpak van sociale vraagstukken. Niet alleen verbetert dit de zichtbaarheid, het bestuur kan de sterkere positie ook gebruiken om toekomstig beleid uit te breiden.
Poznan heeft een dergelijke positie verkregen door middel van de oprichting van een speciale organisatie die zich bekommert over huisvesting (PTBS). Deze publieke organisatie is opgericht om de eerdergenoemde universiteitsalumni te helpen bij het vinden van een geschikte woning. Dergelijke organisaties ontbreken nog in andere Europese steden.
Het Good City Festival in Tallinn was een ideale gelegenheid om dergelijke constructies voor het realiseren van betaalbare woningen te bespreken. Als gevolg van deze discussies kwam een nadere samenwerking tot stand tussen Poznan en Antwerpen. Antwerpen beschikt nog niet over een publieke organisatie die huurwoningen faciliteert voor universiteitsalumni en was dan ook zeer te spreken over het idee van Poznan. Antwerpen was met name geïnteresseerd in de vraag of dergelijke instellingen eventueel door private partijen geregeld zouden kunnen worden.
Uitwisseling van de ene uithoek tot de andere uithoek van Europa
De Good Practices lieten zien dat het URBACT City festival veel interessante vragen opriep omtrent betaalbare woningen, hoe dit het best kan worden aangepakt en wat voor wet- en regelgeving er nodig is om dit mogelijk te maken. Los van deze dilemma’s is het interessant om te zien hoe welvarende steden als Antwerpen en Barcelona zich aangetrokken voelen tot projecten uit minder welvarende steden als Poznan en Dupnitsa.
