Hoe krijg je de businesscase voor flexwoningen rond?

Het tweede webinar uit de praktijkreeks Flexwonen richtte zich op de financiële kant. Wat zijn de risico’s en hoe kun je die beheersen? Op 8 oktober 2021 keken woonprofessionals uit het hele land mee naar de praktijkervaringen van de corporaties Woonbedrijf Eindhoven en Vechtdal Wonen uit Ommen. Na afloop hadden zij een aantal handige lessen en tips op zak.

Flexwonen wordt een steeds breder begrip. Tijdens dit webinar ging het specifiek over verplaatsbare woningen, bestemd voor met name starters, kleine huishoudens, statushouders en studenten. Voor die laatste groep heeft Woonbedrijf 300 tijdelijke woningen gerealiseerd op Lombokpad in Eindhoven. Voor een meer gemêleerde doelgroep wordt gewerkt aan 700 woningen in buurtschap Te Veld. Ron Jeuriëns, Portefeuillemanager van Woonbedrijf, bracht de risico’s in kaart en zette er beheersingsmaatregelen tegenover.

Prachtige prikkel

Een interessante maatregel vormt de afspraak met de gemeente over Lombokpad. Voor de financiële haalbaarheid van verplaatsbare woningen is het in zijn algemeenheid belangrijk of je ze na de eerste termijn op de initiële locatie naar een nieuwe locatie kunt verplaatsen. Daar kun je ze dan immers verder exploiteren om de investering terug te verdienen. Woonbedrijf maakte met gemeente Eindhoven een afspraak over uitgestelde erfpachtbetaling, voor de 15 jaar dat de verplaatsbare studentenwoningen op Lombokpad staan. Pas als de gemeente na die 15 jaar een nieuwe locatie beschikbaar stelt, hoeft Woonbedrijf de erfpacht alsnog te betalen. Een prachtig prikkel voor de gemeente om de verplaatsbare woningen na de eerste termijn opnieuw in te zetten op de woningmarkt. Maar ook een belangrijke financiële steun in de rug voor Woonbedrijf om het avontuur op Lombokpad aan te gaan. “Vijftien jaar is onvoldoende om het minimaal vereiste rendement op dit project te behalen”, aldus Jeuriëns. “Wij baseren onze berekening daarom op een exploitatie van 30 jaar. Onze afspraak met de gemeente legt daar een fundament onder.”

Tijdelijk met permanente kwaliteit

Voor de verplaatsbare woningen in buurtschap Te Veld is dat fundament er sowieso. De exploitatieperiode werd vastgesteld op 30 jaar. Ook vroeg Woonbedrijf voor dit project korting op de verhuurderheffing aan. Het besluit daarover is nog niet genomen, maar de verwachting is dat dit verzoek wordt gehonoreerd. Tijdens de vragenronde na afloop van Jeuriëns’ presentatie kwamen de door hem genoemde hoge stichtingskosten voor Te Veld aan de orde: per woning 157.000 euro inclusief btw. “In Eindhoven liggen de stichtingskosten voor permanente woningen met eenzelfde oppervlakte ruim een ton hoger. Zo bezien valt dit dus mee. Bovendien zijn de verplaatsbare woningen op Te Veld prima technische producten, die na 30 jaar nog steeds bruikbaar zullen zijn. Dat levert best een goede business case op.”

Tijdelijke verplaatsbare woningen met een permanente kwaliteit vormen een sterk verhaal. In dat kader bespreekt een netwerk van provincies momenteel de mogelijkheid om tot een soort gezamenlijke marktplaats voor tijdelijke woningen te komen. Zo ontstaat een poule van enerzijds locaties en anderzijds verplaatsbare woningen die je er kunt neerzetten. Dat vergroot de kans op sluitende business cases voor projecten met tijdelijke, verplaatsbare woningen.

Provinciale subsidies

Waar Woonbedrijf in een grote gemeente als Eindhoven werkt aan projecten met honderden verplaatsbare woningen, doet Vechtdal Wonen dat in kleine gemeenten zoals Hardenberg en Dedemsvaart met 15 respectievelijk 12 woningen. Maar het gebeurt binnen dezelfde context van urgentie en voor dezelfde doelgroepen, legde Senior Asset Manager Ronny Angelier uit tijdens het webinar. In beide projecten van Vechtdal Wonen gaat het om een termijn van 10 jaar met een optie op nog 5 jaar. “Dat is te kort om de investering terug te verdienen”, aldus Angelier. “Maar we hebben beide projecten gerealiseerd, en alle woningen zijn doorlopend bezet. Wij leveren hiermee dus een maatschappelijke bijdrage. Daarom accepteren we het lastige verhaal omtrent het rendement.” Vechtdal Wonen ontving provinciale subsidie voor de realisatie van tijdelijke woningen. Dat leidde tijdens de vragenronde tot de vraag of alle provincies hiervoor geldstromen beschikbaar stellen. Het antwoord: meerder provincies doen dit. Een lijst hiervan, plus andere praktische informatie, is te vinden in de brochure ‘Verplaatsbare Woningen Bouwen’ van Aedes, samen met Platform31 organisator van dit webinar.

Bron: woningmarktbeleid.nl

Kijk het webinar terug

Eerdere webinars terugkijken