“Het is niet sexy om miljoenen apart te zetten”

De gemeente Breda en de provincie Noord-Brabant over de Woningbouwimpuls

De gemeente Breda krijgt 10 miljoen vanuit de Woningbouwimpuls voor de versnelde bouw van ruim 600 woningen in het deelgebied De Strip. Dat is niet genoeg voor de transformatie van het gehele havenkwartier CrossMark, vertelt gemeentelijk vastgoedspecialist Bonnie van Wijk (gemeente Breda). Samen met Hans Thoolen (gemeente Breda) en Arno van den Hurk (provincie Noord-Brabant) vertelt Van Wijk over de samenwerking tussen gemeente en provincie en hoe De Strip in aanmerking kwam voor de Woningbouwimpuls.

Lessen uit Breda

  • Met organische gebiedsontwikkeling hoef je niet alles tegelijk te ontwikkelen, maar kijk je wat mogelijk is.
  • Breng fasegewijs de financiële middelen bijeen.
  • Bedenk tevoren welke meerwaarde de gebiedsontwikkeling voor de stad moet hebben.
  • Betrek marktpartijen ook bij het aandeel sociale huur.

Meer leren over de financiering van binnenstedelijke gebiedstransformaties? Kom naar het online jaarcongres Stedelijke Transformatie op 11 februari!

Breda ontwikkelt 123 hectare stad, waaronder het havenkwartier CrossMark en het voormalige CSM-terrein. “Hier worden in totaal 3.200 woningen gerealiseerd. Het ingediende deelgebied ligt linksboven het station moet 1.200 woningen krijgen, waarvan 20 procent sociaal en 10 procent middenhuur, naast ruimte voor cultuur en creatief ondernemen”, vertelt Bonnie van Wijk. Voor die extra woningen moet ook het aanwezige industrieel erfgoed worden getransformeerd. Daarbij helpt de bijdrage vanuit de Woningbouwimpuls; het brengt tempo, programmering en kwaliteit. Het maakt meer betaalbare woningen mogelijk voor starters en middeninkomens. Ook kan de openbare ruimte daardoor op tijd worden ingericht, aldus Van Wijk.

In 2018 heeft de gemeente een ontwikkelstrategie gemaakt voor het transformatiegebied. “We hadden wel wat grondposities in het gebied, maar we willen ook veel aan de markt overlaten en het gebied organisch ontwikkelen”, zegt Van Wijk. “Zo hoef je niet alles tegelijk te doen en kun je kijken wat nu mogelijk is.”

Projectlocatie CrossMark ligt achter het station van Breda (beeld: gemeente Breda)
Projectlocatie CrossMark ligt achter het station van Breda (beeld: gemeente Breda)

Veranderende politieke context

De Strip is het eerste deelgebied op de ontwikkelagenda. De gemeente, ontwikkelaar Amvest en koel- en vrieshuizenspecialist Nematek hebben hier grond in bezit. De belangrijkste kostenposten op deze deellocatie zijn de inbrengwaarde, het behoud van erfgoed en de herinrichting van de openbare ruimte. “We proberen fasegewijs de middelen bijeen te sprokkelen om dit gebied te ontwikkelen”, vertelt Van Wijk tijdens de deelsessie. Aanvankelijk was het plan om voor 15 jaar vooruit te programmeren en alle middelen te organiseren. In de praktijk bleek dit lastig. “De politiek verandert elke 4 jaar. Daarnaast is het niet sexy om miljoenen apart te zetten. Ook zijn er in het sociaal domein veel dekkingen nodig. We proberen daarom per ontwikkeling het financieel tot stand te brengen.”

Om de ontwikkeling van De Strip financieel rond te krijgen, is een aanvraag gedaan bij de Woningbouwimpuls. De minimumnorm daarvoor is 500 woningen. Ook moet 50 procent van de woningen betaalbaar zijn voor starters en middeninkomens. Daarvoor moest Breda de programmaknoppen bijdraaien. Dat kon: “De politiek veranderde en zo is het 50 procent sociaal geworden”, aldus Van Wijk.

Breda
Schets van de beoogde transformatie van het Havenkwartier en het voormalige CSM-terrein (beeld: gemeente Breda)

“We hebben ons eerst afgevraagd of deze transformatie van De Strip een bijdrage is voor de stad. Dat was het zeker”, vertelt Van Wijk. “Daarom hebben we voor deze gebiedsontwikkeling een steunverklaring gevraagd aan marktpartijen, regio en provincie. Daarnaast hebben we onderdelen van de openbare ruimte verdeeld en gekeken welke we kunnen toerekenen aan de Woningbouwimpuls.” Verdere dekkingen van het tekort komen met name vanuit de algemene middelen. “We hebben de cofinanciering moeten vastleggen voor de openbare ruimteonderdelen, voor het cultuurcluster en voor de bovenwijkse voorzieningen. Daarnaast zijn we in gesprek met Amvest over het kostenverhaal”, aldus Van Wijk.

Samenwerking gemeente en provincie

Arno van den Hurk werkt voor het provinciaal ontwikkelbedrijf aan de invulling van drie deals tussen gemeente en provincie voor de ontwikkeltransformatie op het gebied van mobiliteit, groen/water en verstedelijking. “Hoe willen we wat bereiken? De doelen willen we vaststellen op een bovenlokaal, bijna nationaal niveau”, zegt Van den Hurk. “De doelen voor CrossMark raken de economische positie van Breda en de provinciale Omgevingsvisie.”
Volgens Van den Hurk is het voor de samenwerking handig te werken met een overzicht van lopende projecten. “Er zijn ontzettend veel projecten in ontwikkeling en we ontdekten dat we hierbinnen weer op verschillende schaalniveaus actief zijn. Zo hebben we een overzicht gemaakt van projecten in natuur en water, mobiliteit en verstedelijking. Waar werken we al samen en waar niet? Wie neemt daarin de lead? Wie pakt het op en wie gaat het organiseren?”

De markt kijkt kat uit de boom

Van den Hurk benadrukt dat meerdere partijen uiteindelijk moeten investeren in de stad, ook omdat de mogelijkheden als gemeente en provincie beperkt zijn. “De Woningbouwimpuls helpt, maar zo pak je geen langjarige gebiedsontwikkeling op. Het kostenverhaal is namelijk meestal onvoldoende voor binnenstedelijke transformaties.” Hij tipt een meerjarige programmering te ontwikkelen in samenwerking met de markt. “Probeer afspraken te maken voor een eerlijke verdeling tussen het zoet en zuur tussen overheid en markt.”
Vanuit de provincie zijn marktoriëntaties gedaan voor het gebied rond CrossMark. Daaruit blijkt dat grote partijen wel willen meedoen, maar de overheid is in de lead. “Marktpartijen kijken nog de kat uit de boom”, zegt Thoolen. “De procedurele uitwerking is een van de punten die we uitwerken. Hoe verdeel je zoet en zuur? Overheden kunnen het zuur oppakken, het zoet is natuurlijk iets voor marktpartijen. Kunnen we dat beter verdelen?”

Meer leren van transformatieprojecten? Kom naar het jaarcongres!

Financiering en bekostiging zijn grote vraagstukken bij binnenstedelijke gebiedstransformaties. Aan dit onderwerp besteden we daarom volop aandacht tijdens het jaarcongres op 11 februari. Bent u erbij?

Binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen zijn een unieke kans voor de stad. Stedelijke transformaties zorgen niet alleen voor veel nieuwe woningen, ze kunnen ook fungeren als vliegwiel voor de stad en gebieden die nu slecht functioneren laten floreren. Hoe zorgen we er samen voor dat we de kansen van binnenstedelijke gebiedstransformaties verzilveren? Het programma Stedelijke Transformatie geeft handvatten tijdens het vierde jaarcongres.

Meer lezen over de aanpak in Breda?

Blijf op de hoogte

Wilt u automatisch op de hoogte blijven van ontwikkelingen in het programma Stedelijke Transformatie? Meld u dan aan voor onze nieuwsbrief of volg ons op Twitter of op LinkedIn.