Het fundament is gelegd: de wooncoöperatie kan nu verder bloeien

Zo’n vijf jaar geleden leek de tijd rijp voor de wooncoöperatie; steeds vaker gingen groepen bewoners zelf voor het onderhoud en beheer van hun woningen zorgen. Ook werd deze vorm van zelforganisatie in de Woningwet opgenomen. Toch had die serieuze beweging nog weinig richting en kracht. Daarom verzocht de Eerste Kamer begin 2015, bij de besluitvorming over de invoering van de Woningwet, het kabinet een actieprogramma wooncoöperaties in te stellen. Platform31 was al een experimentenprogramma gestart om nieuwe toepassingen van wooncoöperaties in Nederland te verkennen en heeft als vervolg daarop dit actieprogramma tot eind 2018 gecoördineerd.

Stimuleer de praktijk door de noodzakelijke praktische én institutionele randvoorwaarden voor wooncoöperaties in kaart te brengen: dat was de opdracht van het Actieprogramma Wooncoöperaties. Dit moest een stevig fundament bieden waarop de wooncoöperatie als haalbaar alternatief binnen de volkshuisvesting tot bloei kan komen. Terugkijkend op het actieprogramma zijn flinke stappen geboekt in het ontwikkelen en delen van kennis over hoe je succesvol wooncoöperaties kunt ontwikkelen en laat functioneren. Er zijn vele tientallen initiatieven actief die door spelers binnen het woondomein niet alleen herkend, maar ook steeds meer worden erkend als waardevolle toevoeging aan de woningmarkt. Daarbij helpt het dat we technisch inmiddels goed weten hoe we een wooncoöperatie kunnen vormgeven en duurzaam draaiende kunnen houden. Daarvoor ontwikkelde het actieprogramma een rijk gevulde toolbox met onder andere een handreiking voor initiatieven tijdens het ontwikkelproces en een startdocument om afspraken met de woningcorporatie (en zo nodig gemeenten) mee vast te leggen. Voor het formeel oprichten van een wooncoöperatie is een juridische leidraad gemaakt inclusief sjablonen voor statuten en een huishoudelijk reglement. Ook zijn de kaders voor verhuur en belastingen uitgezocht. Dit alles geeft initiatieven houvast bij het inrichten van een wooncoöperatie, maar maakt ook duidelijk dat diverse regels in het wonen eigenlijk niet op burgerinitiatieven zijn berekend of ingericht.

Varianten en afwijkingen

Het actieprogramma moest enkele werkbare standaardvarianten opleveren van wooncoöperaties in oplopend eigendom en zeggenschap van bewoners. Voor initiatieven die collectief vastgoed willen overnemen van woningcorporaties is een speciale beleidsregel ingesteld voor het (onder voorwaarden) afwijken van de marktwaarde, zodat betaalbaarheid gewaarborgd blijft – dit wordt in 2019 verlengd voor nieuwe initiatieven. In samenwerking met de Rabobank is daarom ook een financieringsconstructie ontwikkeld waarbij er niet of nauwelijks eigen inleg nodig is van bewoners.

De eerste testcase voor dit experiment was de wooncoöperatie in de Haagse Roggeveenstraat en inmiddels volgen diverse initiatieven dit voorbeeld. Waar zelfstandigheid door het direct verwerven van woningen niet mogelijk of gewenst is, biedt collectief zelfbeheer uitkomst. Samen met het ministerie van BZK en de Autoriteit Woningcorporaties zijn de mogelijkheden van een dochteronderneming onderzocht. Een beheercoöperatie, waarbij niks verandert aan het eigendom van het vastgoed, is een andere optie die duidelijk aan populariteit wint. Om woningcorporaties te helpen bij het opzetten, maakt Platform31 met Aedes een verdere uitwerking van richtlijnen en aandachtspunten. In de loop van 2019 komt Platform31 met een handreiking voor woningcorporaties over deze beheercoöperaties.

Weerbarstige praktijk

Binnen het actieprogramma is een aanzienlijk aantal pilots begeleid. Daaruit blijkt dat het feitelijk realiseren van wooncoöperaties weerbarstig blijft. Lange adem, creativiteit en goodwill van woningcorporaties, gemeenten en financiers zijn noodzakelijke factoren voor succesvolle initiatieven. Om de oprichting van wooncoöperaties te stimuleren, heeft minister Ollongren in juli vorig jaar een aantal nieuwe ondersteuningsmaatregelen toegezegd die nu worden uitgewerkt. Voor het Rijk is een belangrijke rol weggelegd om bewonerscollectieven in het systeem van plannen, bouwen en wonen in Nederland te laten passen. Maar ook gemeenten en woningcorporaties hebben hier een taak door actief de lokale praktijk te faciliteren. Het werk dat de actieteams in Amsterdam en Arnhem-Nijmegen en diverse ambassadeurs de afgelopen jaren deden, biedt daarvoor inspiratie. Ten slotte is er een hulpstructuur nodig waar bewoners, maar ook anderen op kunnen terugvallen voor vragen en advies over wooncoöperaties. Platform31 pleit al sinds het experimentenprogramma voor een pool van coaches of procesbegeleiders die ingevlogen kunnen worden om moeilijke kwesties te helpen oplossen. De ervaring van de afgelopen tijd leert alvast dat er met een beetje actief meedenken en het leggen van de juiste verbindingen mooie dingen zeker mogelijk zijn.