Geen poeha, we doen het gewoon!

Interview met met Wiepke van Erp Taalman Kip (Woonpalet Zeewolde), en Peter Toonen (Woningstichting Nijkerk)

Collegiale ondersteuning of matching zijn beladen woorden. Bij collegiale ondersteuning spelen niet alleen opgaven en middelen, maar ook drijfveren een belangrijke rol. Platform31 brengt bijzondere voorbeelden in beeld en interviewt bestuurders over hun drijfveren. Hieronder leest u het achtste interview in de serie over collegiale ondersteuning met Wiepke van Erp Taalman Kip, bestuurder van Woonpalet Zeewolde, en Peter Toonen, bestuurder van Woningstichting Nijkerk.

Woningstichting Nijkerk en Woonpalet hebben elkaar gevonden in een vorm van collegiale ondersteuning. Hoe is dat zo gekomen?

Eigenlijk is dat nogal toevallig tot stand gekomen, legt Peter Toonen uit. Ik was er niet naar op zoek, maar we leerden elkaar kennen tijdens een intervisiegroep van nieuwe bestuurders, waar ook Wiepke aan deelnam. WSN heeft veel investeringsruimte en Woonpalet weinig. Dit uitte zich in de vragen die we tijdens de intervisiesessie kregen. Ik kreeg bijvoorbeeld de vraag voorgelegd ‘Hoe en waar wil je je investeringsvolume kwijt?’ En Wiepke de vraag ‘Hoe houdt Woonpalet zijn financiële positie op peil?’ Als bestuurder van Nijkerk antwoordde ik dat ik best over de grens van de gemeente Nijkerk wilde kijken om te bezien of daar mogelijkheden liggen om het maatschappelijk vermogen van Woningstichting Nijkerk te investeren. De wereld is nu eenmaal groter dan de gemeente Nijkerk.
Wiepke vult aan: En ik gaf toen aan dat ik er helemaal geen moeite mee heb om hulp te vragen, wanneer dat nodig is. Kom maar op, zei ik tegen Peter.

Kon Woonpalet die investeringsopgave op dat moment zelf niet oppakken?

Wiepke: Door onze ligging in de nog jonge Flevopolder heeft Woonpalet een relatief jong woningbezit. Gevolg hiervan is uiteraard dat de corporatie over een aanzienlijk schuldpositie beschikt met een relatief hoge LTV (loan-to-value). Op zich niet erg en we kunnen prima investeren, maar als we met het aandeel sociale woningbouw goed mee willen komen in de bouwversnelling die momenteel gaande is ook in Zeewolde, is er iets extra’s nodig. En dan ben ik blij dat Peter bereid is om Woonpalet daarbij financieel te helpen. Zo’n anderhalf jaar geleden bood de gemeente Woonpalet een mooie bouwlocatie tegen het centrum van Zeewolde aan. Dat project betekende een extra bouwopgave. Toen heb ik Peter benaderd en hij reageerde onmiddellijk enthousiast.

Voor WSN geldt eigenlijk het tegenovergestelde, licht Peter toe. Doordat de schuldenlast per woning van WSN relatief laag is, is ook de LTV-waarde van de corporatie vrij laag. Ook het gemiddelde huurniveau van onze woningen is met 64 procent van maximaal redelijk naar verhouding laag, terwijl onze woningen kwalitatief goed zijn met een EPC van 1.34. Dat betekent dat we over een aanzienlijke investeringscapaciteit beschikken. Die kunnen we ook buiten de gemeente Nijkerk inzetten zonder daarbij de gemeente of onze huurders tekort te doen.

"De toekomstige huurders in Zeewolde merken niet dat ze in het bezit van een andere corporatie wonen"

Hoe ziet de constructie tussen Woonpalet en WSN eruit?

Het gaat in eerste instantie om een project van 18 huurwoningen aan de Gouwzee in Zeewolde. De appartementen krijgen gemiddeld een grondoppervlak van 73 m2 en een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen. De totale investering is circa 3 miljoen euro. Start bouw is eind 2018 en oplevering is gepland in 2019. De investeringsbeslissing moet overigens nog worden genomen, vertelt Peter, maar zolang we daarbij binnen de voorgenomen beleidskaders blijven, verwacht ik absoluut geen probleem.
WSN heeft deze investering van Woonpalet overgenomen. Het vastgoed staat dus op de balans van WSN. Woonpalet verzorgt de volledige verhuur en het dagelijks onderhoud en ontvangt daarvoor een beheervergoeding. Omdat in deze constructie ook sprake is van intermediaire verhuur, is alles netjes contractueel vastgelegd. WSN moet hiermee ook richting Aw kunnen aantonen dat haar bezit door Woonpalet passend wordt toegewezen.

Verder hebben we een eventuele overname van de woningen door Woonpalet niet dichtgetimmerd. We hebben afgesproken dat beide corporaties dit ná de eerste 10 jaar te allen tijde bespreekbaar mogen maken, en dat we dan kijken of en hoe we dat kunnen realiseren. Maar uiteraard zal het pas gebeuren, als beide dat willen en beide instemmen met een bepaalde verkoopprijs. Hoe die dan moet worden bepaald, hebben we helemaal open gelaten. We gaan dat bekijken, als het zover is. De toekomstige huurders in Zeewolde merken niet dat ze in het bezit van een andere corporatie wonen, want het bezit wordt via de regulaire verhuurkanalen van Woonpalet verhuurd. Ook de jaarlijkse huuraanpassingen en het dagelijks onderhoud lopen volledig mee in het beleid van Woonpalet. Alleen wanneer sprake is van groot onderhoud, komt WSN weer in beeld.

 "Als nieuwe bestuurders hadden we beiden de
blik nadrukkelijk op de buitenwereld gericht"

Wat zijn succesfactoren in de samenwerking?

In de eerste plaats moet je elkaar kennen, geeft Peter aan. Als nieuwe bestuurders hadden we beiden de blik nadrukkelijk op de buitenwereld gericht. In de regio rondom Nijkerk zijn corporaties gewend met elkaar samen te werken. Met bijvoorbeeld de woningstichtingen in Barneveld en Leusden en met Vallei Wonen in Woudenberg werken we al op diverse terreinen samen. Op het gebied van P&O, de controller of treasury maken we bijvoorbeeld gebruik van elkaars personeel. Zo is het met dit project ook gegaan.

De buitenwereldwereld naar binnen halen is voor mij nadrukkelijk een bedrijfsdoel, vult Wiepke aan. Samenwerken met collega’s, andere maatschappelijk partners en zeker ook (lokaal) bedrijfsleven is een belangrijk onderdeel van de strategie. Het is van belang dat je een goed gevoel hebt bij de club waarmee je samenwerkt en zeker bij zo’n samenwerking als tussen Woonpalet en Woningstichting Nijkerk, is dat cruciaal. Je moet van elkaar op aan kunnen, er moet sprake zijn van onderling vertrouwen, een persoonlijke klik. Wanneer je van elkaar weet dat je volkshuisvestelijk de goede dingen wilt doen, en elkaar herkent in intenties en acties, dan verbindt dat snel.

Wat ook helpt, is dat de voormalig manager Vastgoed van Woonpalet tegenwoordig bij Woningstichting Nijkerk werkt. Dat staat geheel los van dit project, maar komt nu wel goed uit. Wiepke: Hij kent Zeewolde en weet heel goed hoe Woonpalet werkt, en hij kent Nijkerk en weet hoe Woningstichting Nijkerk werkt. Hij is iemand met een goed gevoel voor onderlinge verhoudingen, is toegewijd aan beide corporaties en werkt eraan om alle onderdelen tussen beide goed te stroomlijnen. Daar profiteren we van.

"Wij vinden het niet meer dan normaal dat je elkaar opzoekt en van elkaars investerings- en organisatiekracht gebruik maakt wanneer dat nodig is"

Op internet en in de media is over jullie samenwerking niet zo veel te vinden. Hoe zit dat?

Dat komt omdat we het allebei eigenlijk niet zo heel bijzonder en spannend vinden. Wij vinden het niet meer dan normaal dat je elkaar opzoekt en van elkaars investerings- en organisatiekracht gebruik maakt wanneer dat nodig is, zegt Wiepke. Dat moet je niet ingewikkelder maken dan nodig. We hebben er van te voren ook niet uitgebreid met elkaar over gesproken, stelt Peter. We hebben er dus vooraf ook geen ingewikkelde afspraken over gemaakt. We zijn het gewoon gaan doen. Het tempo van het project is daarbij leidend. We rollen het uit en zien gaandeweg wat we er in tegenkomen. En wat WSN betreft kunnen er best meer projecten zo volgen.

"Beide Raden van Commissarissen hebben met elkaar kennis gemaakt, dat gaf wederzijds veel vertrouwen"

Welke weerstanden hebben jullie moeten overwinnen om tot collegiale ondersteuning over te gaan?

Eigenlijk vrijwel geen, geeft Peter aan. De Raad van Commissarissen moest wel even wennen aan het idee om over de gemeentegrens te investeren. Maar de beide Raden van Commissarissen hebben met elkaar kennis gemaakt, dat gaf wederzijds veel vertrouwen. Wanneer het vermogen van WSN ook elders maatschappelijk kan renderen, waarom zou je het dan niet doen? Daarbij speelt mee dat Zeewolde in dezelfde woningmarktregio ligt als Nijkerk. De vorming van die marktregio was voor de negen corporaties die er werkzaam zijn aanleiding om een discussie te starten over de omvang van de opgaven in het gebied. Dat heeft zeker geholpen.

Gemeente en huurdersorganisatie hebben we natuurlijk uitgebreid geïnformeerd. Toen we aangaven dat het project niet ten koste gaat van de taakstelling in Nijkerk en ook voor bijvoorbeeld het huur- en onderhoudsbeleid geen consequenties heeft, waren gemeente en onze huurders snel overtuigd. In Zeewolde was men eigenlijk alleen maar blij, vult Wiepke aan. Er was immers versnelling van de bouwproductie mogelijk en voor de huurders wordt het aanbod verruimd. Woonpalet straalt daarmee ook uit dat het over nabije vrienden beschikt die kunnen helpen, waardoor het niet nodig is om bijvoorbeeld de huren tot het maximum te verhogen. Dat levert veel goodwill op.

Kunnen het Rijk of andere partijen een rol spelen bij collegiale ondersteuning?

Het Rijk moet zich afzijdig houden en hooguit faciliterend een rol spelen, zegt Peter. Het formeren van woningmarktregio’s bijvoorbeeld heeft ondersteunend gewerkt; dat is eigenlijk grappig, omdat daar in het begin ook best over is gemopperd in de sector. Daarmee is niet alleen de lokale binding van de corporatie versterkt. Ook het formuleren van zienswijzen, bijvoorbeeld over de scheidingsvoorstellen DAEB/niet-DAEB, heeft gemeenten aangezet om zich te verdiepen in de positie van andere corporaties. Dat is winst.

"Gewoon op elkaar afstappen en doen!"

Maar collegiale ondersteuning op basis van vrijwilligheid is een belangrijk vertrekpunt, vinden beide bestuurders. Een verplichting levert in hun ogen geen goede basis om met elkaar samen te werken. Eventueel zou het WSW corporaties op het spoor kunnen zetten, bijvoorbeeld door corporaties met een ruime investeringscapaciteit te attenderen op mogelijkheden om collega-corporaties een helpende hand aan te bieden. Maar het begint uiteindelijk bij de bereidheid van het corporatiebestuur om deze stap te zetten. Willen is kunnen. Wiepke: Daar heb je verder geen kaders of beleidsdocumenten voor nodig. Gewoon op elkaar afstappen en doen!