Financieringsconstructie voor collectief wonen

Vóór en mét senioren in Waalwijk en Bergen op Zoom

Steeds meer senioren zoeken naar nieuwe woonconcepten in het middensegment. John en Eduard, twee generaties van de familie Sars, hebben hiervoor de financieringsconstructie Collectief Wonen ontwikkeld, gericht op bewoners die hun krachten bundelen in een coöperatieve vereniging en gezamenlijk een prettige (kleinschalige) woonwijk creëren en behouden. Inmiddels zijn hiermee in Noord-Brabant twee woonprojecten vóór en mét senioren van de grond gekomen: WaalwijkWonen in Waalwijk en Hof van Augusta in Bergen op Zoom. In dit artikel delen ze hun ervaringen.

Bij WaalwijkWonen en Hof van Augusta zijn ze trots op hun innovatieve woonconcept. In Waalwijk gaat het om patiowoningen in een hofjesstructuur en in Bergen op Zoom om een mix aan grondgebonden woningen en appartementen met een algemene ontmoetingsruimte. “Laat ik bij het begin beginnen”, trapt vader John af. “In Waalwijk was er, ik spreek dan over het jaar 2014, een groepje actieve Waalwijkers, gemiddeld zo’n 70 jaar oud, die gezamenlijk een nieuw woonproject wilden stichten in de vorm van een mini-coöperatie. Ze wilden een stap in hun wooncarrière maken, namelijk naar een kleinere woning met tuin met minder onderhoud en waarbij bewoners omkijken naar elkaar. Deze mensen kwamen niet meer in aanmerking voor sociale huur – de zogenaamde middensegmentdiscussie – en besloten om het dan maar zelf te doen. Zij vergaderden wekelijks in de jeu-de-boules-kantine en plaatsten een oproep in het lokale blaadje om medebewoners te werven. De gemeente was zeer gecharmeerd van hun initiatief en bood ze de keuze uit drie locaties. Dit was natuurlijk geweldig, maar hoe moesten ze het financieren? Precies daar ging het mis: de toekomstige bewoners kregen geen krediet bij de bank om de grond aan te kopen. Op een gegeven moment zei de gemeente: ‘Als jullie nu niet komen met een haalbare invulling voor deze locatie, dan moeten we onze ondersteuning stoppen.’ En dat was precies het moment, na twee jaar doormodderen, waarop wij in beeld kwamen. Letterlijk eigenlijk, ik was nieuwsgierig naar het wooninitiatief en ben bij hun vergadering aangeschoven.”

Voorfinancieren

Onder begeleiding van John en Eduard hebben de inwoners het ontwerp en het woonconcept gemaakt en de weg daarnaartoe uitgestippeld. Het doel was al vrij snel duidelijk: een collectiefparticulier opdrachtgeverschap in de huur (afgekort: CPOH), gericht op huurwoningen die het gat vullen tussen sociale huurwoningen en de vaak (te) dure koop- of huurwoningen in de vrije sector. De weg ernaartoe was iets lastiger. De grootste hobbel was het organiseren van de financiering. “Ik ben daar toen zelf ook over na gaan denken; als er nou een belegger is die dit vóórfinanciert, dan ben je in ieder geval onderweg met je coöperatieve vereniging”, vertelt John. “En daar was de initiatiefgroep wel enthousiast over.” Samen met de toekomstige bewoners bedachten John en Eduard een financieel model. “De belegger laat de woningen op zijn rekening bouwen en hij verhuurt deze woningen vervolgens 9 à 10 jaar aan de coöperatie. In de tussentijd kunnen de bewoners reserves opbouwen”, legt Eduard uit. “Na zo’n tien jaar heeft de coöperatie de mogelijkheid om de woningen zelf te kopen. Dan hebben de bewoners hun doel bereikt: een zelfstandige coöperatie met (huur)woningen in eigendom.”

Een coöperatie

Bij WaalwijkWonen is de coöperatieve vereniging verantwoordelijk. De leden van de coöperatie zijn niet individueel financieel aansprakelijk. “Wij hebben een stap teruggedaan: de coöperatie is verantwoordelijk voor de leefbaarheid in de buurt, het organiseren van (sociale) activiteiten en het beheer. Wij zorgen er eigenlijk alleen voor dat de coöperatie straks eigenaar kan worden van de woningen”, licht Eduard toe. “Nu is het aan hen om ervoor te zorgen dat alles wordt uitgevoerd en dat zij de leden bij de vereniging krijgen die ze er ook bij willen hebben. In een algemene ledenvergadering wordt beslist of iemand lid mag worden (ballotage). Elk nieuw lid moet zich voorstellen en licht zijn of haar motivatie toe om hier te komen wonen. De coöperatie checkt bijvoorbeeld ook de financiële status van een toekomstige huurder. Als later blijkt dat ze toch de verkeerde huurder binnengehaald hebben, moeten ze het probleem zelf oplossen. Ook spreken ze gezamenlijk de problemen van de wijk door en stellen ze een reglement op, om ervoor te zorgen dat de wijk leefbaar is en blijft.”

Waalwijk-wonen2
Het Willem Dreeshof, Waalwijk

Wooncoöperatie WaalwijkWonen – Het Willem Dreeshof

  • 16 energiezuinige levensloopbestendige patiowoningen met bruto vloeroppervlak (BVO) vanaf 124 m2: anderhalflaagse woningen met op de begane grond alle (woon)voorzieningen en boven een extra kamer voor logés of mantelzorg;
  • Ca. 1130 euro huur per maand voor de eerste 9 jaar;
  • Ca. 10 euro bijdrage voor een fonds waaruit eventuele leegstand van de woningen wordt betaald;
  • Bestemd voor één- of tweepersoonshuishoudens met pensioengerechtigde leeftijd;
  • Perceeloppervlakte van ca. 130 m2 tot 182,5 m2 met eigen tuin en berging.
  • Alle woningen grenzen met een tuintje van 30 tot 40 m2 plus kleine schuur aan het hofje, waar ook ruimte is om de auto te parkeren.
  • Ligging aan het Oranjeplein in het centrum van Waalwijk met nabijheid van supermarkten, theater De Leest, busstation en andere voorzieningen.

Uitbreiden

Door het succes van WaalwijkWonen waren John en Eduard ervan overtuigd dat in andere gemeenten dezelfde interesse en behoefte moesten zijn. “Toen is het balletje gaan rollen”, vertelt John. “Allereerst in Bergen op Zoom; van de gemeente kregen we daar een stuk grond in de Markiezaten toegewezen. We kregen de kans om te laten zien dat ons idee haalbaar was op die locatie: namelijk het realiseren van 58 levensbestendige huur- en koopwoningen met nadruk op het gezamenlijke. Dat bood ons de mogelijkheid een gemeenschappelijke ruimte met terras toe te voegen. Via de lokale pers kondigden we een informatieavond aan. Deze werd goed bezocht. Met de lijst van geïnteresseerden konden we bij de gemeente aantonen dat de behoefte groot was, met name onder senioren. En toen heeft de gemeente gezegd: ‘dan pakken we door’. Het resultaat is het Hof van Augusta, dat in co-creatie met de bewoners is ontstaan. Ze kozen een architectonische aanpak voor het Hof van Augusta. Het is een wijkje op zich en ingebed in de nieuwe stadsontwikkeling van Bergen op Zoom. Daar groeien voorzieningen als scholen en sportclubs mee in de wijk. Het woonconcept verschilt overigens wel van dat van Waalwijk. Het is bijvoorbeeld veel omvangrijker. En er is gekozen voor een bewonersvereniging in plaats van een coöperatieve vereniging.”

Hof-van-Augusta2-Bergen-op-Zoom
Hof van Augusta in aanbouw

Hof van Augusta in Bergen op Zoom

  • 32 levensloopbestendige eengezinswoningen, waarvan 18 koopwoningen en 14 huurwoningen (van investeerder);
  • 26 appartementen in de koopsector;
  • Gemeenschappelijke ruimte met terras voor de bewoners van Hof van Augusta. Deze algemene ruimte wordt tegen kostprijs verhuurd door de investeerder die ook de huurwoningen verhuurt. Elk huishouden betaalt iedere maand circa 25 euro commissie als bijdrage aan de algemene ruimte;
  • Huur/koopprijs: Huurprijs n.n.b. Koopprijs appartementen vanaf 239.000 euro. Koopprijs woningen vanaf 289.000 euro.
  • Oppervlakte appartementen varieert van 77m2 tot 170 m2. Oppervlakte woningen varieert van 96m2 tot 104m2.

Geleerde lessen

Als jullie terugblikken, wat hebben jullie dan opgestoken in beide projecten? John: “Dat mensen heel sociaal zijn en bereid zijn om elkaar te helpen, mits je met elkaar communiceert. Fantastisch! Dat communiceren is zo belangrijk. Als je dat vanaf het begin doet, kun je met elkaar echt tot iets komen. De betrokkenheid en inzet daarvoor, vind ik iedere keer weer mooi om te zien. Dat maakt het ook leuk om dit soort projecten op te zetten.”. Eduard vervolgt: “En het ook echt samen doen. Bijvoorbeeld bij elkaar komen op die informatieavonden, dat is echt super.” En wat zijn knelpunten? “Hobbels zijn natuurlijk altijd financiën”, noemt John. “Wij zijn bereid om vanuit onze organisatie voorfinanciering te doen om de kosten in de aanloop van het traject te dekken. Daar zit onze kracht bij het van de grond krijgen van het initiatief. Als je eenmaal onderweg bent, dan gaat het wel. Groepen die wij gesproken hebben, strandden in de eerste fase, omdat ze dat niet met elkaar geregeld hebben.”

Ervaringen van voorzitter coöperatie WaalwijkWonen Peter van Tilburg

“Een groep eensgezinde mensen die de handen uit de mouwen willen steken en samen willen wonen.” Dat vindt Peter van Tilburg ervan. Van Tilburg is voorzitter van de coöperatie WaalwijkWonen en al enkele jaren lid. Hij is direct betroken geweest bij de vormgeving van het bijzondere woonplan en met name de inrichting van de coöperatie. “De coöperatie moet zich in de praktijk nog bewijzen, maar ik vind het nu al een verademing om plannen te maken met de leden, de toekomstige bewoners van de 16 woningen. Stuk voor stuk mensen die meer zelf willen doen en met een terugtrekkende overheid meer zelf willen organiseren. We willen met alle betrokken leden een prachtige woonomgeving creëren met elkaar. Dat is het uitgangspunt.”, aldus Van Tilburg.

Bron: brochure WaalwijkWonen