Debat over corporatietoekomst
Om de paar jaar stellen corporaties zichzelf wezenlijke vragen over hun positie op de woningmarkt: voor wie doen we het allemaal? Getriggerd door een steeds krappere woningmarkt – de NOS publiceerde onlangs indringende cijfers – speelt dat weer op. Voor de vakantiegangers die dit even hebben gemist: in juni publiceerden 23 corporaties een Manifest (getiteld: passend wonen; van foto naar film), en overhandigden dit als discussiestuk aan minister Ollongren. In augustus kwamen 15 andere corporaties met een ander Pleidooi: ‘een huurwoning: geen voorziening, maar een thuis!’.
Kern van het Manifest
In het manifest starten de corporaties bij de constatering dat de woningmarkt gebrekkig werkt. De schaarse volkshuisvestelijke middelen komen daardoor niet terecht waar ze het hardste nodig zijn. Er is een groot tekort aan sociale huurwoningen, terwijl er ook mensen wonen die hier niet op aangewezen zijn. Dat noopt in gebieden met een hoge druk op de woningmarkt tot ingrijpen. De hoofdoorzaak is dat de geschiktheid van een woning enkel bij de woningtoewijzing wordt beoordeeld. Dat is slechts een momentopname; maar het zou periodiek moeten gebeuren, bijvoorbeeld elk jaar. Telkens wordt zo scheefheid (te ruim? te krap? te duur? te goedkoop?) opnieuw beoordeeld. Huurprijzen worden aangepast, of een andere woning wordt aangeboden. Dat stimuleert passend wonen, vandaar het idee van de ‘film’.
Kern van het Pleidooi
De opstellers van het Pleidooi reageren op het Manifest. Een woning moet in de eerste plaats een prettig thuis bieden, het is nu te veel een instrument aan het worden. ‘Wij als volkshuisvesters zitten in de verkeerde looping’, noemen ze het. De opstellers schetsen twee visies op de sociale huursector. De ene is die van betaalbaar marktsegment voor een breed publiek; ook voor mensen met een middeninkomen. Sociale woningeigenaren (corporaties) bieden allerlei soorten woningen tegen de laagst mogelijke prijs. Inkomensverdeling is volgens hen een taak van het Rijk. In de andere visie is de corporatiesector een vangnet voor wie geen keuze heeft, een voorziening. Corporaties werken hierin zoveel mogelijk marktconform en geven huurkorting aan de lagere inkomensgroepen. Het Pleidooi steunt duidelijk de eerste visie. De visie in het pleidooi is vergelijkbaar met die in het rapport Overstag met de huurtoeslag van Platform31.
Dieper
Hoewel geschreven als reactie op elkaar, kennen het manifest en het pleidooi meer overeenkomsten dan verschillen. Ze beogen allebei een betere werking van de woningmarkt, een efficiënte inzet van middelen, betaalbaarder woningen, en het afschaffen of op zijn minst gericht inzetten van de verhuurderheffing. Voor beiden is het essentieel dat de corporatiesector een volwaardig woningmarktsegment vormt waar mensen keuzevrijheid hebben en waarin de corporatie betaalbare woningen aanbiedt tegen een evenwichtige prijs-kwaliteitsverhouding.
Het grote verschil zit hem in het wel of niet sturen op inkomen en passendheid van woninggrootte na toewijzing. Volgens de pleidooischrijvers zijn de lage rendementseisen en de woningkwaliteit leading in het bepalen van de huurprijs. Wanneer de corporatiesector daardoor lage huren kan aanbieden, vinden de pleidooischrijvers het prima wanneer ook de huishoudens die een inkomenscarrière doormaken in deze woningen blijven wonen. Inkomensverdeling is een rijkstaak waar de corporatie verre van moet blijven.
De schrijvers van het manifest zien de huurprijs opgebouwd vanuit de maximale huursom vanuit het WWS waar een korting op gegeven wordt om deze betaalbaar te houden voor de lagere inkomensgroepen. De corporaties in het Manifest maken zich zorgen om de betaalbaarheid en beschikbaarheid van de schaarse sociale woningvoorraad. Door huishoudens die meer kunnen betalen een huurverhoging te geven, krijgen zij een stimulans om te verhuizen. Een ander maatschappelijk probleem waar de manifestcorporaties op willen acteren is dat er veel huishoudens in te kleine woningen wonen. Dit leidt tot overlast, wrijvingen tussen huisgenoten en weinig mogelijkheden tot concentratie (huiswerk). Grotere woningen zijn echter vrijwel niet beschikbaar. De Manifestschrijvers willen daarom kleine huishoudens in grote woningen stimuleren om kleiner te wonen, zodat hun woningen vrij komen voor de mensen die ze nodig hebben.
Marginalisering voorkomen
De corporaties vinden dat marginalisering van de sector voorkomen moet worden. Het doembeeld van de bewoner met het stigma van sociale huurder valt in Nederland wel mee; daarvoor is de sector als geheel simpelweg groot genoeg. Het toekomstig risico op marginalisering wordt wel gezien. De schrijvers van het pleidooi maken zich zorgen om de geldstroom die vanuit de sociale huursector naar het Rijk loopt (VPB en heffing) en heeft geleid tot verhoging van de huren. Zij maken zich zorgen dat de sector versmalt en de corporatie vooral als vangnet wordt gezien. Marginalisering is vanuit dat oogpunt zeker een risico.
Visies in het buitenland
Marginalisering is in andere landen zichtbaar: in Spanje, de VS of België heeft een sociale huurder een, soms aanzienlijk, stigma. Ook wetenschappers wijzen op het gevaar van marginalisering en segregatie, waarbij enkel de onderkant van de samenleving nog in corporatiewoningen woont. Met een etiketje opgeplakt.
Deze discussie kwam sterk op sinds onder Margaret Thatcher in de jaren ‘80 alle aantrekkelijke woningen in Engeland in de verkoop werden gezet, en de corporaties vervolgens met de sobere oude voorraad bleven zitten. Een doembeeld voor misschien wel alle corporaties in Nederland.
De Scandinavische landen, Oostenrijk en Schotland (dat een eigen woonbeleid voert) opereren meer voor een breed publiek met keuze in kwaliteit als uitgangspunt, terwijl Ierland, de VS en Duitsland het inkomen als startpunt nemen.
Vervolg
Het is goed dat binnen corporatieland wordt nagedacht over de toekomstige koers en wat gedaan kan worden aan betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de lagere inkomensgroepen. Platform31 verkent met haar partners de mogelijkheden om de lagere inkomensgroepen in een Experiment tijdelijke huurkorting aan te bieden om hiermee betalingsrisico’s te verminderen.
Discussie
Aedes organiseert binnenkort enkele sessies met corporaties over hun zienswijzen. Een mooi moment om te bezinnen op het bestaansrecht. Hopelijk betrekken ze daar ook de huurdersorganisaties bij, want die hebben er zeker ook belang bij.
