De Key: ‘We implementeren de transitie in het huidige vastgoedproces’

Woningcorporaties moeten aan de slag met het verduurzamen van hun woningen. Maar hoe doen zij dat? Platform31 brengt deze immense opgave in beeld doormiddel van gesprekken met de kartrekkers binnen de corporaties. Hieronder leest u het interview met Wim van der Graaf, ontwikkelmanager vastgoed en programmamanager van de energietransitie bij woningcorporatie De Key in Amsterdam.

Welke stip op de horizon heeft De Key geformuleerd voor de duurzaamheidsopgave?

Een CO2-neutrale energievoorziening in 2050 is ons doel. Dat geldt zowel voor onze woningen als het huishoudelijk gebruik van onze huurders. Dit doel hebben we vereenvoudigd tot: van het aardgas af en isoleren (reductie van de warmtevraag). We kiezen voor oplossingen waarbij de CO2-uitstoot op de lange termijn wordt uitgesloten. We hebben de City Deal van Amsterdam dan ook bewust niet ondertekend omdat hierin een grote rol is weggelegd voor stadsverwarming vanuit fossiel gestookte bronnen en een afvalcentrale. Hoe dat op termijn wordt verduurzaamd is onvoldoende helder. We zijn wel pragmatisch, misschien kiezen we voor 10 jaar stadsverwarming om tijd te creëren voor het zoeken naar een duurzame oplossing. Verder besteden we aandacht aan circulariteit en klimaat-adaptatie, maar daar ligt niet de focus. De Key is een grote organisatie, dus het is al complex genoeg om de energietransitie hierbinnen goed uit te lijnen.

Hoe is de transitie intern georganiseerd en wat is uw rol daarbinnen?

Ik ben verantwoordelijk voor de vastgoedontwikkelingen in de stadsdelen centrum, zuid en oost. Daarnaast geef ik twee dagen in de week als programmamanager sturing aan de energietransitie. Beide rollen vallen onder de afdeling vastgoed. Ons transitieteam bestaat uit acht mensen die werkzaam zijn in verschillende disciplines. Samen implementeren we de energietransitie op verschillende plekken in de organisatie en ontwikkelen we kaders. Met een speciale toolbox willen we inzichtelijk maken welke technieken we kunnen gebruiken voor welke soorten complexen.

Hoe brengen jullie de opgave in kaart?

De Aedes-routekaart gaf ons een beeld van de financiële opgave, de impact van onze ambitie en een idee van waar we staan in verhouding tot andere corporaties. Zo bood de routekaart ons een startpunt. Nu zijn we op onze eigen manier deze opgave verder aan het uitwerken. We kiezen voor een gefaseerde aanpak, dus niet in één keer naar het einddoel. Een deskundige berekent de kosten door, toegespitst op ons bezit en we verdelen dit bezit in zes categorieën. We matchen iedere categorie met passende typen maatregelen en zo creëren we per type bezit een bijbehorende aanpak (de toolbox). Ik denk niet dat de transitie onze organisatiestructuur gaat veranderen. De transitie moet een plek krijgen binnen het huidige vastgoed onderhouds- en verbeterproces. Gemiddeld moeten we één à twee woningen per dag aanpakken tot 2050: Dit lukt alleen wanneer dit optimaal is ingebed in de interne organisatie. Zover zijn we nog niet.

Op welke manier laten jullie het belang van de verduurzamingsopgave binnen de organisatie landen?

Het Klimaatakkoord en de situatie in Noordoost-Groningen hebben de transitie met stip op één op de agenda gezet bij corporaties. Tegelijkertijd wordt het pas concreet en urgent voor medewerkers als ze er zelf een rol in krijgen. Dat gebeurt wanneer de directie aangeeft: deze energietransitie is noodzakelijk en we hebben jou daarbij nodig. We organiseren sessies waarin we medewerkers informeren en meenemen. Daarnaast stellen de managers vanuit de verschillende afdelingen plannen op over hoe ze de opgaven aanpakken. Ik heb daar een initiërende rol in, maar uiteindelijk wordt het binnen de afdelingen opgesteld, voorbereid en uitgevoerd. Natuurlijk loopt niet alles meteen goed. Intern kwam de bewonersparticipatie in vastgoedprocessen moeilijk op gang. De eerste stap is om te achterhalen of medewerkers en managers erkennen dat het niet goed loopt. Vervolgens wordt binnen de afdelingen zelf naar verbeteroplossingen gezocht.

Hoe werken jullie met andere partijen samen?

De gemeente heeft logischerwijs een bestuurlijke en politieke agenda, die niet altijd parallel loopt met onze agenda. Dat schuurt wel eens. Ik zie de gemeente wel langzaam draaien richting meer samen doen en zodoende groeien we naar elkaar toe. Zelf zoeken we ook contact andere partijen zoals Firan en Waternet over Riothermie in Amsterdam-Noord. Daarnaast kijken we met andere corporaties naar eenduidige marktconforme afspraken met Nuon over de levering van stadswarmte. Met Alliander overleggen we over potentiele problematiek bij elektriciteitsaansluitingen. Ook onderzoeken we met andere corporaties de mogelijkheden om de energietransitie vorm te geven op gebiedsniveau. Dat is volgens mij de enige manier om de energietransitie daadwerkelijk op te pakken.

Werken jullie vooral complexgericht of gebiedsgericht?

Ik denk dat het voor de voortgang noodzakelijk is om gebiedsgericht te verduurzamen. Dit maakt het mogelijk om het proces efficiënter te organiseren en ook andere vraagstukken in de wijk mee te nemen. Daar hebben we andere partijen zoals collega-corporaties en de gemeente bij nodig. Hoe we dat gaan oppakken is zeker een aandachtspunt voor ons. Het is dan wel belangrijk dat we eerst zelf weten wat we zelf willen, voordat we met anderen in gesprek gaan. We zitten op dit moment middenin die interne zoektocht.

Verwachten jullie dat het lukt om in 2050 aardgasvrij te zijn?

Onze belangrijkste voorwaarde is dat de betaalbaarheid van woningen niet onder de transitie mag lijden. We kijken of we de transitie kunnen financieren uit de reguliere huurstroom of energieprestatievergoedingen (EPV). Als dat niet lukt dan is een laatste optie het verkopen van onze woningen. Hierdoor verkleinen we wellicht de beschikbaarheid van woningen.