"De kern van financiering van wooninitiatieven is een goede businesscase"

Interview met Jasper Klapwijk, adviseur vastgoedfinanciering

Wooninitiatieven voor en door senioren zijn in opkomst. Soms gesteund door woningbouwcorporaties, maar vaak zijn ouderen ook zelf aan de slag om hun woondroom te realiseren. Financiering van het initiatief en de weg ernaar toe, blijken vaak grote drempels te zijn. Hoe stel je een sluitende businesscase op waarmee banken en andere financiers bereid zijn in te stappen in jouw initiatief? Maar ook vragen als: hoe financier ik de exploitatie van een ontmoetingsruimte, met bijvoorbeeld een buurt- en zorgfunctie, zijn niet zomaar beantwoord. Om antwoord te krijgen op die vragen, is Platform31 een koplopersgroep gestart van ervaren burgerinitiatieven en corporaties. Met als doel drie voorbeeld businesscases te ontwikkelen voor toekomstige initiatiefnemers. Jasper Klapwijk, adviseur vastgoedfinanciering, ontwikkelt de businesscases. Hij heeft als mede-initiatiefnemer van Nederland Zorg Voor Elkaar, het samenwerkingsverband van bewonersinitiatieven, tientallen initiatiefnemers geadviseerd. Wat ziet hij in de praktijk aan bottlenecks en kansen?

Welke problemen rond financiering kom jij het vaakst tegen?

Klapwijk benoemt het probleem dat er voor hem uitspringt: “Banken vinden bewonersinitiatieven vaak ingewikkeld omdat ze qua grootte en opzet afwijken van ‘normale’ vastgoedpartijen als corporaties of projectontwikkelaars. Initiatiefnemers zijn relatief klein, hebben afwijkende ideeën over verdienen met vastgoed en willen vaak maatschappelijke en zorgfuncties combineren met wonen. Hierdoor zien banken vooral risico’s.” Klapwijk vervolgt: “De uitdaging is dan om een businesscase op te stellen waarmee de bank het initiatief kan doorgronden en de risico’s goed kan inschatten. Dat betekent ook dat initiatiefnemers de taal van de bank moeten spreken. Ze kunnen bijvoorbeeld inzicht bieden in de verwachte kosten, inkomsten en het verwachte rendement in een prospectus op basis van een doorgerekende businesscase”, vertelt Klapwijk.

Welke oplossingen voor het financieringsprobleem van woonvormen zijn veelbelovend?

“Goedkopere vormen van financiering, bijvoorbeeld met lagere rentepercentages, kunnen kansrijk zijn als we anders gaan rekenen. Zo kunnen we langere exploitatietermijnen hanteren. Wooninitiatieven worden vaak behandeld als bedrijven. Ze kunnen daardoor hoogstens vijftien jaar lenen en moeten minimaal dertig procent eigen vermogen investeren. Particulieren kunnen het totale aankoopbedrag lenen en mogen dertig jaar lenen, terwijl de horizon van wooninitiatieven verder ligt dan die van particulieren. Er zijn wooncoöperaties van meer dan honderd jaar oud.

Hoe ga je dit als adviseur aanpakken binnen het Platform31 kennisprogramma Woonvarianten voor senioren?

“De kern van financiering van wooninitiatieven is een goede businesscase”, is Klapwijks overtuiging. “Een businesscase zorgt ervoor dat je initiatief haalbaarder wordt en dwingt je tot nadenken over je plan. Je toetst je visie aan de werkelijkheid. Dat geeft grip en leidt tot een helicopterview. Het geeft je stuurinformatie om door de woestijn van de ontwikkeling te navigeren en de tocht naar de oase van je gerealiseerde woonproject vol te houden. Dat kan motiverend werken.” In het ontwikkelen van kennis op het gebied van de financiering van woonvormen was de start een verkennend onderzoek van Platform31. Hieruit bleek ook dat initiatiefnemers veel behoefte hebben aan praktische handvatten om tot een goede businesscase te komen. “En banken en fondsen denken daar ook graag over mee, is mijn ervaring”, zegt Klapwijk. “Al die partijen worden dan ook in dit kennisprogramma betrokken.”

In de kennisontwikkeling nemen we voor de businesscase verschillende varianten mee, zoals een mix van vrije sector huurwoningen, sociale huurwoningen en koop. Klapwijk: “Welke mix is haalbaar? En hoe financier je dat vervolgens? Kunnen corporaties een deel daarvan op zich nemen? En hoe verwerk je daarin een ontmoetingsruimte, die vaak een gewenst onderdeel is van een woonvorm, maar ook extra kosten met zich meebrengt. We nemen ook een variant mee met een zorg- of welzijnsaspect. Hoe maak je dat dekkend? Vervolgens doen we een check bij diverse financiers: zijn de opgestelde businesscases ook daadwerkelijk financierbaar? Wat hebben zíj nodig?”

Wat zie je als goede ontwikkelingen op het gebied van de financiering van wooninitiatieven?

“Vastgoed is een zekere belegging. Buitenlandse banken zien kansen; die willen positie op de Nederlandse markt”, merkt Klapwijk. Maar ook bij Nederlandse financiers ziet hij in toenemende mate interesse in de financiering van wooninitiatieven, zowel bij banken maar ook bij pensioenfondsen, zorgverzekeraars, diaconieën en goede doelenfondsen. Hij ziet ook dat woningcorporaties vaker met bewoners meedenken en de optie verkennen om vastgoed over te dragen aan huurders of er een beheervorm van te maken. Een andere goede ontwikkeling is volgens Klapwijk ‘de professionalisering van bewonersinitiatieven’. Zij kunnen ook steeds beter terecht bij partijen als de LVGO, Centrum Groepswonen, LSA en Nederland Zorgt Voor Elkaar.”

Wat zie je als belangrijkste resultaat van de koplopersgroep?

“Met de koplopers werken we aan businesscases met daarin aandacht voor wonen, ruimte voor de buurt en zorg, die financiers inzichtelijker maakt welke waarde een initiatief heeft. Niet alleen waarde in financiële zin, maar óók maatschappelijk. Als je laat zien dat je weet wat je aan het doen bent, en dat je idee niet alleen mooi is maar ook klopt, werk je aan het belangrijkste uitgangspunt voor financiers: vertrouwen.”