Corporaties teveel gefocust op bezit vastgoed

Bij collegiale ondersteuning spelen niet alleen opgaven en middelen, maar ook drijfveren een belangrijke rol. Platform31 brengt bijzondere voorbeelden in beeld en interviewt bestuurders over hun drijfveren. In het elfde interview in de serie over collegiale ondersteuning laten we Heleen de Vreese, bestuurder van studentenhuisvester DUWO, aan het woord.

De van oorsprong Delftse studentenhuisvester DUWO passeerde in de jaren ’90 de gemeentegrenzen. Zij breidde uit naar Amsterdam, Amstelveen, Hoofddorp, Haarlem, Leiden, Den Haag, Deventer en Wageningen en maakte hierbij veelvuldig gebruik van collegiale ondersteuning. Heleen de Vreese was hier vanuit meerdere functies bij betrokken.

Wat was voor u de drijfveer om op collegiale ondersteuning in te zetten?

Mijn drijfveer voor collegiale ondersteuning is gekoppeld aan de drijfveer om bij DUWO te werken. Studeren is de mooiste tijd van je leven, wordt vaak gezegd. Daarbij hoort ook ‘op kamers gaan’. DUWO wil dat mogelijk maken voor elke student in elke fase van zijn of haar studie en daarvoor is betaalbare huisvesting natuurlijk cruciaal. Dat kan met eigen vastgoed, maar kan net zo goed met het vastgoed van derden. Dat maakte het voor ons al snel een logische keuze om ondersteuning van andere corporaties te vragen. Op deze manier kunnen we meer studenten van woonruimte voorzien.

Waarom denkt u dat niet meer corporaties het voorbeeld van DUWO volgden?

Woningcorporaties zijn toch in eerste instantie vastgoedbeheerders met een maatschappelijke bril. Het realiseren van de maatschappelijke doelstelling zonder zelf het vastgoed in eigendom te hebben, is voor velen een lastige stap. Je ziet het wel, maar zeer mondjesmaat.
Daarnaast denk ik dat het voor een corporatie als DUWO iets makkelijker is. Wij hebben als studentenhuisvester een bijzonder profiel. Waar andere corporaties de focus hebben op de lokale woningmarkt, houden wij zowel de lokale, nationale als internationale ontwikkelingen bij. Met name die laatste wordt steeds belangrijker. Studentenverhuur vraagt bovendien om een ander verhuur- en beheersproces. De mutatiegraad is heel hoog. En wanneer je in studentenwoningen iets moet repareren, is de kans groot dat er niemand thuis is. Of weet degene die de deur opendoet niet welke klacht een medebewoner heeft doorgegeven. Daar moet je wel op toegerust zijn. Vastgoedeigenaren met kleine verhuureenheden zijn er daarom bij gebaat dat DUWO het beheer en exploitatie overneemt.

Kunt u wat voorbeelden van collegiale ondersteuning van DUWO noemen?

We hebben collegiale ondersteuningsprojecten gedaan met zowel corporaties als met marktpartijen. Ik zal starten met Rochdale, onze meest intensieve samenwerking. In 2004 maakten we de overstap naar Amsterdam. In een samenwerking met Rochdale zetten we in Amsterdam-Noord honderden tijdelijke studentenwoningen neer op de voormalige NDSM-werf. Tot 2015 bouwden we via deze samenwerkingscombinatie meer dan duizend woningen. Deze woningen waren allemaal voor 50% in eigendom van beide partijen. Beiden namen daarmee de helft van de onrendabele top voor hun rekening en wij deden de exploitatie. Daarnaast is bestaand bezit van Rochdale (zowel reguliere bezit als leegstaande kantoren) omgebouwd naar studentenhuisvesting en DUWO doet daarvoor het beheer. We hebben daarnaast ook eigen bezit in Amsterdam gerealiseerd.
Verder beheren we 3 woontorens van Woongoed 2-duizend uit het Limburgse Reuver. Twee van de torens staan in Den Haag en één in Delft. Gezamenlijk gaat het om circa 900 woningen. Met woningstichting Actium in Assen ging DUWO in 2004 een steunconstructie aan van 5 miljoen euro. DUWO sloot een lening af met een rentepercentage van 4% waarvan Actium 1% rente voor haar rekening nam gedurende een periode van 10 jaar. In ruil hiervoor ontving Actium de toezegging dat jaarlijks 5 studenten uit Assen voorrang ontvingen op een studentenwoning van DUWO. Actium had indertijd met SSH een vergelijkbare constructie opgezet.
De Wassenaarsche bouwstichting bouwde begin 2000 circa 330 studentenwoningen voor DUWO in het Haagse Laakkwartier. De Wassenaarsche Bouwstichting heeft de woningen in eigendom. In het contract is opgenomen dat DUWO iedere 5 jaar een koopoptie heeft. Hiervan heeft zij nog geen gebruik gemaakt. Om financiering vrij te maken voor de campusontwikkeling in TU Noord, verkochten we vanaf 2003 reguliere woningen aan Bergopwaarts in Deurne en het Wooninvesteringsfonds (WIF). Het gaat om eengezinswoningen die dus niet tot onze kernactiviteit behoren. Bergopwaarts en het WIF hebben ons een goede prijs betaald en zetten de woningen na leegkomst op de markt. Wij beheren de woningen in de tussenliggende periode. Zonder deze verkoop was de campusontwikkeling in TU Noord niet mogelijk geweest.

Van andere corporaties horen wij wel eens dat er geschillen zijn over de verhuur- en exploitatie-condities. Bijvoorbeeld de huurverhoging bij de jaarlijkse huurronde. Herkennen jullie dat?

Nee, zegt Heleen vastbesloten. We hebben altijd heel heldere contracten. DUWO draagt de gehele verantwoordelijkheid voor het verhuurproces- en de exploitatie. Wij bepalen dus ook de jaarlijkse huurverhoging en ook – bij nieuwbouwprojecten – hoe en wat er gebouwd wordt. Maar ik besef me dat het voor ons makkelijker is een dergelijk contract af te sluiten. Studentenhuisvesting is een expertise die collega-corporaties graag aan ons overlaten. Bij verhuur van ‘reguliere’ sociale huurwoningen is er expertise bij beide partijen aanwezig, die er dus ook beide iets van vinden.

Je gaf daarstraks aan dat jullie ook projecten met marktpartijen doen. Kan je daar voorbeelden van noemen?

In de crisisjaren was collegiale ondersteuning met collega-corporaties lastig en zijn we de private markt opgegaan. We beheren inmiddels voor verscheidende marktpartijen studentenwoningen; ten Brinke-Slot, Bouwinvest, Key en Steefels, Haerzathe, Stieltjesweg CV, Palace Promenade, Urban TTP en Risea. Voor International Campus Netherlands beheren we drie complexen in Amsterdam. In Leiden beheren we studentenwoningen voor Syntrus Achmea.

In hoeverre verschilt de samenwerking met marktpartijen van die van corporaties?

DUWO werkte altijd met vaste verhuur- en exploitatiekosten. De marktpartijen gaven ons maximum tarieven op waar wij ver boven zaten. Daardoor hebben we in korte tijd onze exploitatiekosten (verhuurproces, organisatiekosten, onderhoud et cetera.) moeten terugdringen van 1300 à 1400 euro per verhuureenheid per jaar na 900 euro. Dit was mogelijk door het beheer van deze studentenwoningen op ons te nemen, zonder hierbij extra personeel aan te nemen, maar met een slimmer ICT-systeem. Bij het gehele verhuurproces is geen medewerker meer betrokken. Studenten regelen alles zelf en zorgen dus ook voor de sleuteloverhandiging aan de nieuwe huurder. Het heeft effect gehad op onze klanttevredenheid, maar zorgt er ook voor dat we veel meer studenten van woonruimte kunnen voorzien.

Wat maakt de samenwerking met DUWO aantrekkelijk voor marktpartijen?

Studentenwoningen vormen een stabiel segment op de woningmarkt. Daarnaast zijn niet alle marktpartijen uit op het hoogste rendement. Een voorbeeld hiervan is Haerzathe, een organisatie die zich richt op het initiëren en beheren van vastgoedbeleggingsfondsen voor particuliere en institutionele beleggers. Zeker particuliere beleggers zijn reuze trots wanneer ze kunnen bijdrage aan een maatschappelijk doel en nemen een iets lager rendement daarbij voor lief. Voor vastgoedbeleggingsfondsen geldt dit minder, maar spelen weer andere belangen. Bijvoorbeeld Bouwinvest die een deal had met de gemeente dat zij een bepaald gebied mochten ontwikkelen, mits er ook studentenwoningen kwamen. En voor alle partijen geldt dat zij graag de verhuur- en exploitatie overdragen aan een gespecialiseerde partij als DUWO.

Inmiddels timmeren jullie minder aan de weg met collegiale ondersteuning? Wat is daar de reden van?

We zijn momenteel minder actief op zoek naar collegiale ondersteuning. Inmiddels hebben we zelf voldoende investeringsruimte. We zetten onze ontwikkelcapaciteit daarom in voor eigen ontwikkelingen. Tegelijkertijd staan we nog steeds open voor beheer van derden, zowel collega-corporaties als marktpartijen. En we sluiten collegiale ondersteuning zeker niet uit, omdat de tekorten in de betaalbare studentenhuisvesting onverminderd hoog blijven.

Is collegiale ondersteuning volgens jullie moeilijker of makkelijker geworden sinds het vaststellen van de Woningwet?

De Woningwet werkt niet stimulerend voor collegiale ondersteuning. Hiervan kan ik verschillende voorbeelden noemen. De vorm van collegiale ondersteuning die wij veel toepassen – maar die ook voor andere corporaties aantrekkelijk is – is het beheer voor derden. Het beheer voor derden is een niet-DAEB activiteit geworden, waarvoor wij dus een markttoets moeten doen. Bij de tijdelijke herbestemming van het gebouw Oudemanhuispoort in Amsterdam – leverde dit veel vertraging en extra kosten op. Een ander nadeel is dat het niet meer mogelijk is om beheercontracten af te sluiten voor een periode langer dan 10 jaar. Dat is zowel voor ons als voor de belegger eigenlijk een te korte periode. We werkten vaak met 25-jarige beheerscontracten.
Daarnaast merken we dat de AW en het WSW – en op basis van alle ontwikkelingen natuurlijk ook onze Raad van Commissarissen (RvC) – veel voorzichtiger zijn geworden. Eerder gingen beheercontracten niet langs de Raad. Nu wel. De RvC ziet mede op basis van de Woningwet en de uitgangspunten van AW en WSW langjarige huurverplichtingen als bedrijfsrisico en is hier dus terughoudender in. Wij weten uit ervaring dat studentenhuisvesting goed verhuurt, ook op de langere termijn.

Kan je – op basis van de ervaringen die jullie hebben – aangeven welk type ondersteuning wenselijk is om collegiale ondersteuning van de grond te krijgen?

Wij zijn bij onze eerste projecten rondom collegiale ondersteuning goed geholpen door Aedes. We hadden voor de zoektocht naar financiering van de herontwikkeling van de TU-Delft campus een presentatie gegeven aan 3 corporaties. De toenmalige accountmanager van Aedes faciliteerde hierin. Uiteindelijk zijn we hiermee in contact gekomen met Bergopwaarts die een plek buiten Deurne zocht om de eigen ruime volkshuisvestelijke middelen te investeren. Deze rol zou Aedes ook bij nieuwe vormen van matching kunnen pakken. Daarnaast zouden ze het sociaal beginsel in de sector beter kunnen uitdragen. Het ministerie van VROM zorgde vervolgens dat Bergopwaarts toegelaten werd in Delft. Een positieve meedenkende rol van het ministerie is ook zeer gewenst.