Collegiale ondersteuning start bij drijfveren

Interview met Ingrid de Boer, directeur-bestuurder van Woonbedrijf

Collegiale ondersteuning of matching zijn beladen woorden. Toch ontstaan er de laatste tijd bijzondere voorbeelden. Bij collegiale ondersteuning spelen niet alleen opgaven en middelen, maar ook drijfveren een belangrijke rol. Platform31 brengt bijzondere voorbeelden in beeld en interviewt bestuurders over hun drijfveren. Hieronder leest u het tweede interview in de serie over collegiale ondersteuning met Ingrid de Boer, directeur-bestuurder van Woonbedrijf.

Wat zijn, voor u persoonlijk, de drijfveren om een actieve rol op te willen pakken in de opgaven van collega-corporaties?

“Mijn persoonlijke drijfveer voor collegiale ondersteuning hangt samen met mijn motivatie om in de volkshuisvesting te werken. Dat mensen kunnen meekomen in de maatschappij. De woning waarin zij wonen, vormt hierin een belangrijke schakel. Bij een corporatie kun je hierin verschil maken, zowel in een buurt, als voor een individuele huurder. Met andere woorden: voor mij staat de huurder centraal bij collegiale ondersteuning, niet het institutionele belang van de collega-corporatie.”

Gelden er voor u voorwaarden om een bijdrage te leveren aan de investeringsopgaven van andere corporaties?

“Huurders vinden het belangrijk dat ze goed en betaalbaar kunnen wonen. Dan maakt het niet uit wie de verhuurder is. Als je als corporatie zelf het ‘goed wonen’ op orde hebt, kan je samenwerken met een andere corporatie waardoor je ook op andere locaties aan ‘goed wonen’ kunt werken. Het zelf goed op orde hebben van je opgaven, is wat mij betreft dus zeker een randvoorwaarde. Daarnaast is het wat mij betreft nodig dat de opgave waaraan je werkt, gedragen wordt door stakeholders, zoals de gemeente en huurdersorganisatie.”

Hoe belangrijk is draagvlak van de stakeholders voor jullie?

“Woonbedrijf Eindhoven heeft haar werkgebied uitgebreid naar Helmond en verschillende projecten overgenomen van andere corporaties. Voordat we besloten om ons werkgebied uit te breiden en de projecten van Volksbelang overnamen, zochten we bewust legitimatie. Een belangrijke factor daarin was dat de Helmondse wethouder Frans Stienen ons vroeg om een rol te spelen in de Helmondse sociale woningmarkt. Wat ook hielp was dat het Helmondse college er unaniem positief in stond dat wij ons werkgebied naar Helmond uitbreidden.”
“Het was voor mij belangrijk dat scherp vaststond dat Woonbedrijf werd gevraagd het werkgebied uit te breiden. We hebben ons dus niet proberen ‘in te vechten’ in Helmond”, vervolgt De Boer. “Tijdens een van de periodieke overleggen benoemden we onze voornemens bij de Eindhovense wethouder Staf Depla en de huurdersorganisatie en heb ik gebeld met de Autoriteit Woningcorporaties. Voor de huurdersorganisatie en de gemeente Eindhoven gold vooral dat we konden voldoen aan de volkshuisvestelijke opgaven en zij geen nadeel zouden ondervinden van de uitbreiding van het werkgebied. Aan beide voorwaarden konden we voldoen: de huurders kregen twee jaar lang geen huurverhoging en ons bod sloot goed aan bij de Woonvisie.”

Hoe belangrijk zijn (uw) persoonlijke drijfveren bij het besluit om een bijdrage te willen leveren aan investeringsopgaven van andere corporaties?

“Persoonlijke drijfveren zijn voor mij essentieel bij collegiale ondersteuning. Dit begint bij de bestuurders, maar ook breed in de organisatie moeten medewerkers gemotiveerd zijn. Zij zijn immers degene die het uitvoeren”, benadrukt De Boer.

Moet er sprake zijn van ‘een klik’ tussen brenger en ontvanger?

“Een klik op persoonlijk niveau vind ik minder belangrijk. We werken immers vanuit een professionele houding. Wat ik wel belangrijk vind, is dat de andere bestuurder een vergelijkbaar volkshuisvestelijk DNA heeft. Hiermee bedoel ik zowel vergelijkbare drijfveren als visie op de volkshuisvesting. Bij het Woonbedrijf staat de huurder centraal. Op het moment dat de andere corporatie het onderhouden van woningen of het financieel op orde krijgen van de organisatie als hoofddoelstelling hanteert, is het lastiger om op de inhoud overeenstemming te krijgen. Bij Volksbelang en Woonbedrijf staan wat dit betreft de neuzen dezelfde kant op: we willen verschil kunnen maken voor de huurders in Helmond.”

Hoe hebben jullie de Raad van Commissarissen betrokken?

“Aanvankelijk ging het gesprek met de Raad van Commissarissen vooral over het benutten van de financiële mogelijkheden en het verkennen van de mogelijkheden voor uitbreiding van de opgave. Ook Helmond kwam daarin aan de orde. Meteen na het eerste gesprek met Volksbelang heb ik in de Raad van Commissarissen (RvC) gemeld dat er een overleg had plaatsgevonden met Volksbelang over het eventueel overnemen van grondposities. In de Raad van Commissarissen was de eerste reactie: in hoeverre heeft Volksbelang dit aan zichzelf te danken? En waarom moeten wij daar inspringen? Omdat er ook sprake was van een duurzame samenwerking met Volksbelang is onderzocht in hoeverre deze stap in onze visie en beleid past. Welke risico’s lopen we en hoe kunnen we die managen? Past het in onze ratio’s. De passendheid van de gehanteerde governancewaarden bij de over te nemen projecten bij de waarden van het Woonbedrijf is op risico’s gewaardeerd. Maar al snel was ook de RvC ervan overtuigd dat – indien wij de ruimte hebben om verschil te kunnen maken voor de huurders in Helmond en hiervoor ook gevraagd worden – het waardevol is om in te stappen.”

In hoeverre speelt de bedrijfsvoering van de ontvangende corporatie een rol?

“Het is voor ons essentieel dat er bij het bestuur van de andere corporatie sprake is van onbesproken gedrag. Verder is het voor ons belangrijk dat er herkenbaarheid is in beleid. We willen niet het gevoel hebben dat we een gat dichten dat de ander zelf heeft getrokken als gevolg van onzorgvuldig beleid. Verder kijken we wel naar de organisatiestructuur van de andere corporatie, maar is dat voor ons geen doorslaggevende factor.”

In welk type projecten zijn jullie bereid om te investeren en in welk type projecten niet?

“Omdat bij Woonbedrijf de huurder centraal staat, zijn we bereid te investeren in projecten waarin de huurder erop vooruit gaat. Het vinden van corporaties met dezelfde doelstelling is essentieel bij het zoeken naar een gemeenschappelijke oplossing. Woorden als ‘verevening’ of ‘matching’ willen we daarom niet gebruiken. Deze termen zijn beladen en refereren vooral aan een systeem. Wij vinden dat de discussie moet lopen langs de lijn van de volkshuisvestelijke opgaven en niet langs de lijn van volkshuisvestelijke systemen en institutionele belangen. Projecten waarin niet het belang van de huurder centraal staat, maar waarin het gezond maken van de organisatie het zwaarst weegt, staan verder af van onze drijfveren. Dat zijn in onze ogen systeemvraagstukken die om systeemoplossingen vragen. Daar hebben we in de sector andere oplossingen voor, waaronder de sanering.”

Uitgelicht: belemmeringen

  • Dienstverlening: aanvankelijk stond in de Woningwet dat een corporatie geen dienstverlenende activiteiten mag uitvoeren voor derden. Dit betekende in de casus Helmond dat het niet mogelijk was dat Volksbelang de dienstverlening voor haar rekening zou nemen. Terwijl Woonbedrijf daar onvoldoende bezit heeft om een goede en efficiënte dienstverlening op orde te houden. Dit is in de Veegwet gewijzigd.
  • Openheid: zelfs in situaties van collegiale ondersteuning blijft openheid richting collega’s lastig. Ondanks een goede verstandhouding met Volksbelang is het voor het Woonbedrijf niet helemaal inzichtelijk welk effect de investering heeft op de financiële positie van Volksbelang zelf. En hoewel de drijfveer bij de huurder ligt, sluit Woonbedrijf niet de ogen voor het effect dat haar ondersteuning op Volksbelang heeft.

Uitgelicht: leerpunten en succesfactoren

  • Niet het instrumentarium voor verevening, maar persoonlijke drijfveren zijn essentieel. Beide partijen moeten de wil hebben om verschil te kunnen maken en elkaar hierop vinden.
  • Voer het gesprek langs de lijn van de volkshuisvestelijke opgave en niet langs de lijn van de instituties. Rondom de volkshuisvestelijke opgave kun je elkaar vinden. Institutionele opgaven roepen teveel discussies op en vragen bovendien om institutionele oplossingen.
  • Collegiale ondersteuning hangt af van posities en personen. Dit betekent dat je soms even moet wachten of andere personen naar voren moet schuiven.
  • In het hele proces is het belangrijk om continu het belang van de huurder voor ogen te houden. Medewerkers zijn snel geneigd om projecten op te pakken volgens de gangbare procedures en systemen: het moet financieel kloppen, het juiste rendement opleveren, passen in het voorraadbeleid etc. Dat is in principe heel goed, want heldere systemen zijn essentieel voor een sterke organisatie, maar voordat je het weet verzand je en dwaal je af van de doelstelling. In een proces van collegiale ondersteuning moet de Helmonder centraal staan, niet het systeem of de instituties. Als bestuurder heb je dan de belangrijke rol om de organisatie telkens voor te houden waarom je hieraan begonnen bent en aan andere betrokkenen uit te dragen waarom je hierin bent gestapt.
  • Een onafhankelijk en gezaghebbend persoon in het samenwerkingsproces die de feiten objectief in beeld brengt, levert – zeker wanneer het gevoelig wordt en het aantal partijen toeneemt – een belangrijke meerwaarde.
  • Het is essentieel om eerlijk en transparant te zijn gedurende het gehele proces.

Voorbeelden collegiale ondersteuning bij Woonbedrijf

Woonbedrijf heeft meerdere projecten van collegiale ondersteuning uitgevoerd of in uitvoering. De belangrijkste lichten we hieronder toe.

Overname projecten Volksbelang in Helmond

Eindhoven en Helmond bevinden zich in dezelfde woningmarkt. Volksbelang Helmond staat sinds december 2015 onder verscherpt toezicht. De corporatie had 3 grondposities in Helmond die zij niet kon ontwikkelen. Dit zou betekenen dat er jarenlang drie ‘gaten’ zouden liggen op sleutelposities in de stad, met een negatief effect op zowel de stad als de Helmondse huurders. Tijdens een informeel gesprek kwam dit ter sprake en bleek er vanuit Volksbelang en Woonbedrijf de wil om gezamenlijk naar een oplossing te zoeken. Woonbedrijf heeft de 3 projecten overgenomen en gaat samen met Volksbelang de projecten bouwen en beheren.

Het gaat om de volgende projecten;

  • Project Heistraat: locatie in het centrum van Helmond, bestaande uit circa 40 woningen verdeeld over drie locaties, in winkelgebied;
  • Project Oostende: locatie in Helmond aan de Zuid-Willemsvaart, bestaande uit circa 40 woningen;
  • Project Bloemvelden: locatie in Helmond-Noord aan de Paulus Potterlaan, bestaande uit circa 32 woningen.

Voor Woonbedrijf betekenen de drie projecten een stap buiten het eerder gekozen werkgebied in en rond Eindhoven en voor de gemeente Helmond een nieuwe speler in de sociale woningmarkt. Woonbedrijf staat open voor verdere uitbreiding van haar bezit in Helmond. Totdat zij er een positie is opgebouwd die een eigen bedrijfsonderdeel rechtvaardigt, krijgt de dienstverlening inhoud in samenwerking met Volksbelang.

Overname bezit Laurentius in Helmond

Eind 2017 heeft Woonbedrijf een complex met 76 woningen van Laurentius gekocht aan de Dortmunderkade. Deze verkoop versterkt de financiële positie van het financieel verzwakte Laurentius en zorgt ervoor dat de corporatie zich kan focussen op het kernwerkgebied in Breda en Alphen-Chaam. Het gaat om woningen in de vrije sector die Woonbedrijf bij aanvang van de exploitatie naar het Daeb-segment heeft gebracht. Ook het beheer van deze woningen kan onderdeel worden van de samenwerking met Volksbelang.

Verduurzaming Eindhoven

De vier Eindhovense corporaties en gemeente Eindhoven hebben gezamenlijk de uitbreiding en verduurzaming van de corporatievoorraad in beeld gebracht als ware het een opgave van 1 corporatie. Hamvraag: In hoeverre maakt het verschil wanneer de opgave wordt uitgevoerd door de fictieve ‘corporatie Eindhoven’ dan wel de 4 afzonderlijke corporaties? Het thema duurzaamheid leent zich goed voor deze exercitie aangezien de doelstelling hier redelijk gemeengoed is: CO2-neutrale energievoorziening in 2050, in Eindhoven gecombineerd met de principes van The Natural Step. Onder leiding van Johan Conijn van Ortec Finance brachten ze zowel de totale verduurzamings- en bouwopgave, als de volkshuisvestelijke middelen in beeld. Hieruit blijkt dat er gezamenlijk meer mogelijk is dan wanneer iedere corporatie voor zichzelf aan de slag gaat. Investeren in elkaars bezit is niet zo maar mogelijk. Wat bijvoorbeeld wel mogelijk is, is de uitruil van bezit, waardoor de voorraad met de grootste verduurzamingsopgave in handen komt van de corporatie die hier de meeste middelen voor heeft. De mogelijkheden daarvoor worden momenteel verkend.