BZK en Aedes moeten de volkshuisvestelijke opgave meer centraal stellen

Interview met Tjapko van Dalen, bestuurder van KleurrijkWonen.

Collegiale ondersteuning of matching zijn beladen woorden. Bij collegiale ondersteuning spelen niet alleen opgaven en middelen, maar ook drijfveren een belangrijke rol. Platform31 brengt bijzondere voorbeelden in beeld en interviewt bestuurders over hun drijfveren. Hieronder leest u het vijfde interview in de serie over collegiale ondersteuning met Tjapko van Dalen, bestuurder van KleurrijkWonen.

Welke ervaring heeft KleurrijkWonen met collegiale ondersteuning?

We hebben in het verleden zowel steun geboden als gegeven. Hoewel KleurrijkWonen er financieel goed voor stond en staat, hebben wij in 2010 collegiale ondersteuning ontvangen. We wilden versnellen in de herstructurering in Leerdam en Culemborg, maar hadden daar de middelen niet voor. Woningcorporatie LEKSTEDEwonen kreeg op dat moment een C-status van het CFV. Ze deden bij hun directe buren een uitvraag wie financiële ondersteuning kon gebruiken. KleurrijkWonen, Viveste en Jutphaas zijn daarop ingegaan. Kleurrijk heeft een bidbook gemaakt met 13 projecten waaruit LEKSTEDEwonen kon kiezen. Het zijn twee projecten in Leerdam geworden. Dit gaf ons ruimte om andere projecten uit het bidbook op te pakken en te versnellen.

Hoe zag de constructie tussen LEKSTEDEwonen en KleurrijkWonen eruit?

LEKSTEDEwonen heeft in Leerdam een project overgenomen met 84 huur- en een aantal koopwoningen en een medisch centrum met daarboven zorgwoningen. De huur- en koopwoningen waren ontwikkeld en klaar voor uitvoering. Het medisch centrum was bijna opgeleverd. De projecten zijn in eigendom gekomen van LEKSTEDEwonen, waarbij de afspraak is gemaakt om de woningen in Leerdam naar circa 10 tot 15 jaar terug te kopen. KleurrijkWonen beheert de complexen. Het complex huurwoningen hebben we inmiddels teruggekocht. Het medisch centrum is nog in eigendom van LEKSTEDEwonen.

Hoe verliep de samenwerking tussen LEKSTEDEwonen en KleurrijkWonen?

De samenwerking verliep – en verloopt – heel goed. Wanneer je een dergelijke samenwerking begint, is het belangrijk om vertrouwen in elkaar te hebben en in elkaars werkwijze. Anders moet je het niet doen. LEKSTEDEwonen heeft beide projecten integraal geaccepteerd en geen pogingen gedaan om gemaakte keuzes opnieuw ter discussie te stellen. Daarnaast hebben wij het beheer van de woningen op ons genomen als ware het een project van ons. Daar hebben we ook geen discussies over gehad. En dat zou ook niet zo moeten zijn. Want hoewel corporaties soms van elkaar vinden dat ze heel andere werkwijzen hebben; in essentie werken we toch op dezelfde manier aan dezelfde doelstelling.

Wat zijn succesfactoren geweest in de samenwerking?

Het is belangrijk dat je elkaar vertrouwt en bereid bent te bewegen. Je moet gezamenlijk het doel voor ogen houden, maar ook accepteren dat de ander anders in het spel zit, vanwege organisatorische redenen of vanwege karakter. Het is daarnaast belangrijk om de belangen open te benoemen en te bespreken, anders blijven deze onder tafel de gesprekken beïnvloeden. Maar de belangrijkste succesfactor is dat we aan de voorkant vastlegden tegen welke condities we de woningen aan de achterkant zouden terugkopen. Hier hebben we veel tijd en energie ingestoken om te voorkomen dat het later tot discussie zou leiden. Hierdoor duurde het traject echter ook lang. Volgende keer zou ik meer tijdsafspraken maken over het proces.

Wat is er financieel afgesproken?

Bij LEKSTEDEwonen hebben we de afspraak gemaakt dat LEKSTEDEwonen de woningen voor eigen rekening en risico zou laten bouwen en het medich centrum voor de kostprijs zou overnemen. In de terugkoop hebben we gerekend met een bescheiden indexering. Daar staat tegenover dat KleurrijkWonen in de tussenliggende jaren geen onrendabele top en negatieve exploitatie voor haar rekening hoefde te nemen.

Dat betekent dat LEKSTEDEwonen er op bijgelegd heeft?

Dat klopt. Wij zijn nu financieel in balans en zouden andersom hetzelfde doen als de vraag zich aandient. Wanneer je collegiale ondersteuning aanbiedt, moet je bereid zijn de balans iets te laten overslaan naar de andere partij. Anders biedt je immers geen ondersteuning.

Welke weerstanden heeft u moeten overwinnen om indertijd collegiale ondersteuning van LEKSTEDEwonen te ontvangen?

De weerstanden zaten vooral extern bij de media en de gemeente. Ondanks dat we meermalen uitlegden dat KleurrijkWonen ondersteuning wilde om de herstructurering te versnellen, ging al snel het verhaal dat we failliet dreigden te gaan. Dat is niet te voorkomen, ook al vertel je het eerlijke verhaal nog zo vaak. Dat heeft effect op je imago. Maar dat is een kwestie van weken en dan is het klaar, nuanceert Tjapko. Het belangrijkste is dat je blijft geloven in je eigen verhaal en uitdraagt dat je het doet in het belang van de huurders!

Waren er intern weerstanden?

Ook intern geldt dat je vaak moet uitleggen wat je doet en waarom. Maar weerstanden waren er niet. Het heeft eerder positief gewerkt. Een grote groep medewerkers werkte met veel enthousiasme aan het bidbook. Het opstellen, samenvoegen en delen van de ambities zorgde voor veel trots. Ook de Raad van Toezicht zat er positief in, juist omdat we hiermee beter onze volkshuisvestelijke opgave in konden vullen.

Welke rol moeten het Rijk en Aedes pakken bij collegiale ondersteuning?

Het Rijk en Aedes zouden in hun afwegingen meer oog moeten hebben voor de volkshuisvestelijke opgave. Een voorbeeld waar het naar mijn idee anders moest, is de sanering van Vestia. Ik zat toen met een aantal collega’s in een initiatiefgroep die op eigen initiatief een alternatief zocht voor de saneringssteun. Dit onder het motto “Niet doneren maar investeren”. Het had onze voorkeur om woningen, inclusief leningen, te verkopen binnen de sector. Door bij overname het rentepercentage niet volledig te verdisconteren in de marktwaarde van de woningen, maar een deel hiervan als kopende partij zelf voor rekening te nemen, hadden we sociale huurwoningen in de sector kunnen houden en tegelijkertijd kunnen bijdragen aan het herstel van Vestia. Het ministerie maakte echter een voornamelijk financiële afweging en besloot dat Vestia de woningen aan de markt moest verkopen. Hierdoor is volkshuisvestelijk bezit uit de sector verdwenen, is Vestia overliquide geworden en zijn de leningen bij Vestia blijven bestaan.

Naar mijn idee moet de maatschappelijke opgave meer centraal staan in de afwegingen bij sanering, zowel bij BZK als bij Aedes. En ja, dat kost geld, maar zolang we dat kunnen betalen, heb ik het ervoor over. Het gaan immers om de volkshuisvestelijke doelstelling en dat is onze kerntaak. Wellicht was bij de sanering van Vestia de tijd er niet voor. Maar nu zouden we andere keuzes moeten maken.