Brede coalitie als motor achter gebiedsontwikkeling Feijenoord XL

Dankzij een bijzonder brede coalitie ondergaat Rotterdam Zuid de komende jaren een gigantische transformatie. Diverse partijen bedachten samen een plan om de treinsporen bij De Kuip te overkluizen. De nieuwe wijk Feijenoord XL moet Feyenoord City – met het nieuwe stadion – verbinden met de omringende wijken in Zuid en ruimte maken voor een groot dakpark, duizenden woningen, onderwijs, cultuur, sport en bedrijven. Jos Melchers (gemeente Rotterdam) en Martijn Luchjenbroers (VolkerWessels) vertellen over de vernieuwende publiek-private samenwerking die deze complexe gebiedsontwikkeling mogelijk maakt.

“Sinds de Erasmusbrug definitief de verbinding naar Zuid heeft gemaakt, is er heel hard aan dit deel van de stad gewerkt”, zegt gemeentelijk directeur gebiedsontwikkeling Melchers. “Denk aan het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) en de gebiedsontwikkelingen bij de Rijnhaven, Maashaven en Hart van Zuid. En dankzij Feyenoord City en een nieuwe oeververbinding kan ook de relatie met Kralingen gelegd worden.” Door al die ontwikkelingen en intensieve samenwerkingen heerst er volgens Melchers momenteel een enorme energie in de stad – en dat brengt bijzondere kansen. “We willen een gezonde stad met veel groen, goede verbindingen en nieuwe mogelijkheden op het gebied van wonen, werken en leren. Het is alsof opeens zoveel puzzelstukjes bij elkaar komen, dat het lijkt dat we nu de puzzel kunnen leggen: met de mogelijke verplaatsing van het rangeerterrein voor goederentreinen en een overkluizing van het naastgelegen spoor kunnen we samen doorbouwen aan een bruisend stadsdeel.”

Onderling begrip

Al vanaf het begin was een brede coalitie betrokken bij de planvorming voor Feijenoord XL. Naast de gemeente, NS en ProRail waren ook woningcorporaties, ontwikkelaars, ontwikkelende bouwers, sociale partners, ontwerpers en investeerders als de Rabobank betrokken. Binnen zo’n alliantie blijft het belangrijk om een trekker te hebben. Dat ziet Platform31 ook bij de vele transformatieprojecten binnen het programma Stedelijke Transformatie. Toevallig was Platform31-directeur Hamit Karakus bij Feijenoord XL één van de initiatiefnemers en kwartiermaker. “Hij heeft vanaf het begin alle partijen erbij betrokken en bleef ze bij de les houden”, bevestigt Luchjenbroers, directeur Bouw & Vastgoedontwikkeling Nederland bij VolkerWessels. “Hij zorgde voor onderling begrip en stimuleerde de samenwerking; dat ProRail anders denkt dan de gemeente en dat elke partij een andere agenda heeft, hoeft geen barrière te zijn. De stip op de horizon is voor iedereen immers dezelfde: we zien allemaal de enorme potentie die Rotterdam Zuid heeft en willen allemaal échte verbetering brengen door de wijken te verbinden.”

Impuls voor heel Rotterdam

De gebiedsontwikkeling Feijenoord XL is van grote waarde voor heel Rotterdam. Het biedt ruimte voor woningbouw, nieuwe werkplekken, maatschappelijke voorzieningen en groen in de vorm van het stadspark op de spooroverkapping. Dat maakt het een kolossale opgave, zowel financieel als ruimtelijk gezien. Maar dat verhaal, met de kansen en verbindingen voor heel Rotterdam, trekt volgens Melchers partijen wel over de streep. Daardoor waren ze ook bij VolkerWessels bereid mee te denken over de mogelijkheden, zonder dat duidelijk is wat de ontwikkelaar straks precies gaat of mag doen in Feijenoord XL. “Wij zoeken al tien jaar naar mogelijkheden hier. Maar in je eentje een stuk grond kopen en daarop ontwikkelen, heeft geen zin. Bij dit soort complexe, integrale gebiedstransformaties moet je echt samen optrekken, publiek en privaat. En omdat hier zoveel kansen liggen, denken wij graag mee”, zegt Luchjenbroers.

Organische regierol

Bij dit soort ingewikkelde binnenstedelijke gebiedstransformaties is het belangrijk om zo vroeg mogelijk te investeren in een goede samenwerking en duurzaam partnerschap. Ook Melchers en Luchjenbroers benoemen dan ook de meerwaarde van de bijzonder vroegtijdige coalitievorming bij Feijenoord XL. De onderlinge openheid en betrokkenheid zorgen volgens beiden voor vertrouwen op de lange termijn. Dat kost in het begin tijd, maar betaalt zich volgens Luchjenbroers dubbel en dwars terug. “Het is een veel organischer proces met een organische, gedeelde regierol”, zegt hij. “Waar vroeger iedereen naar de gemeente keek en afwachtte, kun je nu processen gelijk laten oplopen. Wij hebben bijvoorbeeld al een haalbaarheidsanalyse aan onze kant gedaan, terwijl we eerder zouden wachten op de gemeente en ProRail.”

Moderne (PPS-)verbindingen

Voor dit soort gebiedsontwikkelingen bestaat er volgens Melchers geen blauwdruk. “De complexiteit van de infrastructuur vraagt hier echt om een unieke aanpak”, legt hij uit. “En momenteel wordt nog onderzocht hoe het rangeerterrein verplaatst kan worden. Maar dit is wel een kansrijke moderne variant van de publiek-private samenwerking, waarbij je samen naar mogelijkheden zoekt. Wat volgens ons dan helpt, is dat vertrouwen in elkaar. Je moet samen durven dromen en vervolgens kijken hoe je samen tot daden kunt komen. Dat kun je niet van bovenaf aansturen. Dat moet je samen doen. En daarbij zijn participatie en communicatie belangrijk. Het gaat om verbindingen maken, fysiek én tussen personen. Eigenlijk is de kunst van zo’n hele grote ontwikkeling dat je iedereen een plekje geeft en oog houdt voor de menselijke maat en emotie.”