Werk aan de winkel!

Nederland komt grote aantallen betaalbare woningen tekort. Het zou nu al gaan om 330.000 woningen, los nog van de nieuwbouwbehoefte van 1 miljoen woningen in de komende 10 jaar. Hoewel ik ook tegengeluiden hoor, die die cijfers ter discussie stellen, denk ik dat veel huizenzoekers geholpen zouden zijn als we sneller meer, en beter betaalbare, woningen zouden realiseren. Laten we daarvoor niet alleen kijken naar nieuwbouw, maar ook naar de mogelijkheden van transformatie. Dan slaan we meerdere vliegen in 1 klap; we voegen relatief snel meer woningen toe, we lossen leegstand in andere sectoren op en we gaan zorgvuldiger om met schaarse ruimte en grondstoffen.

Transformatie van leegstaand vastgoed naar woningen is niet nieuw. Volgens het CBS zijn sinds 2013 jaarlijks ongeveer 10.000 woningen gerealiseerd door transformatie. In 2019 zelfs bijna 12.500. Meestal in voormalige kantoren, maar steeds vaker ook in winkels. Bij kantoren lijkt de piek wel te zijn bereikt; veel panden zijn al getransformeerd en hier en daar is de kantorenmarkt ook weer aangetrokken. Bij winkels kampen juist steeds meer gebieden met structurele leegstand en dalende huren. Op de gespannen woningmarkt stijgen de prijzen juist. Op steeds meer plekken wordt de businesscase van (gedeeltelijke) transformatie van winkels naar wonen, al dan niet gecombineerd met toevoeging van extra woonmeters, nu gewoon positief. Bij binnenstedelijke winkelpanden met ongebruikte meters op de bovenverdiepingen, maar ook in veel perifere winkelgebieden.

Dit is niet alleen fijn voor de ‘businesscase’. Leegstandsaanpak draagt ook bij aan aantrekkelijker leefomgevingen en beter functionerende winkelgebieden. Rotte kiezen in het straatbeeld vindt niemand fijn, maar voor een aangename winkelbeleving (of een ‘winkel-achtje’) is te veel leegstand dodelijk. Als zich dan een andere functie aandient, waar wel veel vraag naar is en die die lege plekken kan invullen – lees: wonen – snijdt het mes aan twee kanten.

Analoog aan het “Kantorenconvenant” uit 2012 moeten we de winkelproblematiek naar een hoger plan trekken. Daarvoor is het wenselijk om de opgave niet alleen op pandniveau te bekijken maar juist ook op gebiedsniveau. Dit vraagt ook meer gebiedsregie en samenwerking tussen de verschillende eigenaren. Een mooi voorbeeld waar op grote schaal deels sloop/nieuwbouw plaatsvindt met toevoeging van woningen is de transformatie van winkelcentrum In den Boogaard in Rijswijk, waar zelfs 2.000 woningen toegevoegd moeten worden. Of kijk naar Assen, dat als onderdeel van haar binnenstadsvisie 700 woningen aan haar te transformeren binnenstad wil toevoegen.

Ik pleit dus voor het verknopen van de dossiers winkelleegstand en woningbouwopgave en het integraal benaderen van vooral binnenstedelijke winkelgebieden. Niet met een retailvisie of een woonvisie, maar met een binnenstadsvisie. Natuurlijk moeten we alle belangen hierbij goed afwegen. Als Rabobank dragen we hier graag ons steentje aan bij, net als we bij de oplossing van de kantorenproblematiek hebben gedaan, door bijdragen aan het debat, alsmede concrete financiering van transformaties. Wie doet mee?