Veranderde mindset van woningcorporatie

Minister Blok veranderde niet alleen de wet, hij veranderde ook de mindset van corporaties. De woningwet legt beperkingen op aan de taakopvatting van corporaties. Maar is het nu echt de wetgeving die de beperkingen oplegt? Of zijn het met name maatschappelijke ontwikkelingen die de corporaties stimuleren om terug naar de kerntaken te gaan?

Alvast vooruitlopend op de evaluatie woningwet brengt Platform31 op verschillende vlakken de effecten in beeld. We doen dat rondom de drie pijlers:

1. beperktere taakopvatting,
2. legitimatie en
3. verscherpt intern en extern toezicht.

Naast de bureaucratische rompslomp die de woningwet met zich meeneemt, is de taakopvatting het meest besproken thema. “We zoeken de grenzen van de wet op” hoor ik zeer regelmatig. Maar is dat wel zo? Laten we eerst de Europese wetgeving bekijken. Sinds 2011 is de Europese regeling voor inkomensbeperking van kracht en wordt de doelgroep van corporaties begrensd door het inkomen van € 36.165 (prijspeil 2017). Bij de invoering van de wet was er veel kritiek; lage middeninkomens vallen buiten de boot, de eenzijdige instroom is negatief voor aandachtswijken en de ongedifferentieerde grens doet geen recht aan de gezinnen die met een hoger inkomen tot de sociale huur zijn aangewezen. Echter, corporaties hebben 10% ruimte om huishoudens boven de inkomensgrens van € 36.165 te huisvesten. Daarnaast geldt tot 2021 nog 10% extra ruimte voor huishoudens met een inkomen tussen de € 36.165 en € 40.349, in totaal dus 20% ruimte. De klachten over de Europese inkomensgrens ten spijt, blijkt uit een eerste navraag bij corporaties dat deze ruimte voor middeninkomens (vrijwel) niet benut wordt. Hier zullen goede redenen aan ten grondslag liggen, maar feit blijft dat de soep wat heter wordt gegeten, dan hij wordt opgediend.

Een andere manier om de middeninkomens te huisvesten is in het niet-Daeb bezit van de corporatie. Dit zijn de woningen met een huurprijs boven de €710 euro. De woningwet bepaalt dat de corporatie alleen in het niet-Daeb kan investeren indien uit een markttoets blijkt dat marktpartijen geen interesse hebben. Tenzij de corporatie de keuze heeft gemaakt voor een juridische of hybride scheiding, dan is geen markttoets nodig. En hoewel vele corporaties niet-Daeb bezit hebben, vindt slechts een handvol corporaties de opgave binnen niet-Daeb van groot genoeg belang om voor deze scheiding te kiezen. Toegegeven, de wetgever maakt het met deze scheiding corporaties niet heel gemakkelijk. Hier is de wetgeving wel degelijk belemmerend.

Laten we vervolgens de inzet van de huidige niet-Daeb portefeuille onder de loep nemen. Uit eerste navragen (Platform31 gaat het breder onderzoeken) blijkt dat veel corporaties met een administratieve scheiding de strategie ‘gecontroleerd afbouwen’ hanteren. Meer in hun hok dan noodzakelijk. Uitzonderingen daargelaten. De focus ligt op de kerntaken (betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van het Daeb-bezit) en het is bovendien met de bouwbeperkingen en rendementseisen lastig om een sterke portefeuillestrategie op te stellen. Nieuwbouw is immers alleen mogelijk wanneer marktpartijen onvoldoende rendement zien, wat betekent dat de voorraad langzaam veroudert danwel projecten met matig rendement worden toegevoegd die de portefeuille financieel uithollen.

In het regeerakkoord staat benoemd dat het Rijk op plekken waar de markt niet wil investeren, de markttoets gaat aanpassen. Voor een deel van de gemeenten en corporaties zal dit uitermate goed nieuws zijn. Ik vermoed echter dat een groter deel van de corporaties zich inmiddels van de niet-Daeb portefeuille heeft afgewend.