Strategieën voor toekomstgerichte VvE’s

In het uitgevoerde programma VvE’s naar Nul op de Meter (door Platform31 en Stroomversnelling in 2015-2018) is geleerd dat de VvE-sector heel veel belemmeringen kent om te verduurzamen maar ook een aantal unieke kansen heeft. De basis van de problematiek is gelegen in het feit dat VvE’s te weinig inzicht hebben in de huidige situatie en staat van hun gebouw, en te weinig perspectief krijgen bij de toekomstsituatie die dat oplevert of die de eigenaren zouden kunnen nastreven.

De kansen liggen in de groepsdynamiek, het reserveringsbeleid en de mogelijkheid tot financiering. In het programma zijn verschillende VvE’s als pilot aan de slag gegaan met dit inzicht en het verkrijgen van toekomstgericht aanbod. We onderscheiden 3 verschillende strategieën voor VvE’s, aan de hand van praktisch onderzoek bij tientallen VvE’s.

  1. Onderhoud gericht op instandhouding van de originele kwaliteit
    Vrijwel alle onderzochte VvE’s volgen deze strategie. De na-oorlogse voorraad (‘50-‘80) heeft veelal een vervanging van kozijnen ondergaan en heel verschillende staat van dak en installaties. Voor de komende 10 jaar staat meestal geen grote ingreep gepland en groot onderhoud wordt buiten het blikveld van de VvE gehouden omdat de MeerJarenOnderhoudsPlanningen (MJOP) niet verder reiken dan 10 jaar. Dit uitgangspunt levert een risico op voor de VvE. De VvE heeft dan vaak te weinig middelen in kas en reserveert te weinig voor groot onderhoud waardoor grote extra uitgaven in de toekomst van de bewoners gevraagd zullen worden. Aan bewoners zou de vraag gesteld moeten worden of men bereid (en in staat) is om zulke klappen op te vangen, en of men het gebouw voor het woongenot en de woningwaarde niet liever zou willen aanpassen aan de eisen van de tijd?
    In grafiek 1 is de liquiditeit van een VvE weergegeven uitgaande van instandhouding van het gebouw. De grote vervangingsinvesteringen na een periode van 10 tot 15 jaar, kunnen in dit veel voorkomende scenario, zonder servicekostenverhoging, niet worden gedragen.
    Om deze kosten te kunnen dragen, is een correctie van de servicekosten nodig. In de onderstaande grafiek is gerekend met een verhoging van € 60 euro per maand, per appartement. Dit is bij de onderzochte VvE’s een veel voorkomende correctie die nodig zou zijn voor 30-jaars instandhouding van de kwaliteit.
  2. Onderhoud gericht op het verbeteren van de energieprestaties
    Sommige VvE’s voeren al een onderhoudsbeleid gericht op verduurzaming. Als dit om een structurele planning gaat (in plaats van een eenmalige ingreep) valt op dat het Meerjaren Duurzaam Onderhoudsplan (MDOP) verder reikt dan 10 jaar, soms zelfs tot 30 jaar! In deze gevallen is de reservering voor groot onderhoud vaak voldoende met gemiddeld tussen €80-€100 per appartement per maand.
    We hebben bij deze strategie geconstateerd dat bij het ontbreken van een toekomstige doelstelling (gasloos, energieneutraal, etc.) gekozen maatregelen kunnen leiden tot een stagnatie van de verduurzaming. Het plukken van laaghangend fruit op basis van kortste terugverdientijd betekent meestal dat het pad naar verdere verduurzaming wordt afgesneden, tenzij men desinvesteringen accepteert. Het verdient de aanbeveling om dan een stappenplan te ontwikkelen die spijtmaatregelen voorkomt, ook wel ‘no regret’ strategie genoemd.
  3. Onderhoud gericht op duurzame woningverbetering
    Toekomstbestendig beleid gaat over meer dan alleen duurzaamheid. Een aantrekkelijker, comfortabeler, beter bruikbaar, onderhoudsarm en blijvend betaalbaar gebouw spreekt iedereen aan. Dat dit binnen handbereik komt als men zich gecommitteerd heeft aan de reservering voor groot onderhoud van €80-€100 per appartement, dat weten maar weinigen.
    Een rigoureuze (integrale) renovatie van gebouwschil en installaties kan al deze voordelen op een efficiënte manier bewerkstelligen. Als een VvE een 30-jaars financiering aangaat waarbij vermeden onderhouds- en energiekosten de rente en aflossing dekken, dan valt zo’n integrale renovatie in 1 of meerdere stappen te bekostigen! Dat betekent dat bewoners direct na de renovatie al profiteren van een beter, aantrekkelijker, comfortabeler en betaalbaar gebouw, en niet een jarenlang traject hoeven afwachten en financieren.
    Op drie plekken in ons land, in Assen, Apeldoorn en Leusden vindt zo’n metamorfose renovatie plaats, waaruit veel geleerd is en veel als voorbeeld genomen kan worden.
    Als we voor deze situatie van duurzame woningverbetering de liquiditeitsgrafiek maken op basis van een 30-jaars onderhoudscontract (met daarin ook vervangingskosten meegenomen), dan ziet het beeld er als volgt uit (grafiek 3).

Belangrijke voorwaarde voor het welslagen van deze laatste strategie is dat het op de specifieke situatie wordt uitgewerkt, dat er veel aandacht is voor een zorgvuldig proces met bewoners, dat er 30jaars-financiering van/ via gemeente, banken of het Nationaal Energiebespaarfonds beschikbaar is en dat de uitvoerder prestatie-garanties levert.

Wij merken dat het openen van ogen voor deze mogelijkheid op veel fronten al heeft geleid tot andere discussies en keuzes gericht op toekomstbestendigheid! VvE’s die voor een belangrijk vervangingsmoment staan en de urgentie van betaalbaarheidsproblemen al voelen, zijn uitermate geschikt om een onderzoek naar mogelijkheden voor toekomstbestendige strategieën uit te voeren.

Ons onderzoek met koplopers was nog te beperkt om te kunnen generaliseren of exact te voorspellen. Inhoudelijke vervolgstudies en verbeterd aanbod van integrale renovaties en langjarige financiering zijn nog nodig. Maar iedereen kan zich al wel afvragen welke strategie het meest wenselijk is in hun eigen situatie!

Deze blog is geschreven door Olivier Lautenslager en Felix van Gemen (Van Gemen Strategie) en is eerder gepubliceerd op VvE Energieloket Gelderland. Neem voor de mogelijkheden in Gelderland contact op met het VvE Energieloket.