Stimuleer je eigenaar!

Gebiedsontwikkeling beweegt. Lag de focus aan het begin van deze eeuw op uitleglocaties, inmiddels is het de vraag of er binnenstedelijk voldoende capaciteit is voor de enorme woningvraag. Ook wanneer het gaat om wie initiatief neemt, zien we veel veranderen. Tot de jaren negentig was dat vooral de gemeente, vervolgens gemeente met marktpartijen, in de crisisjaren valt dat stil en komt de consument, de zelfbouwer of de particulier opdrachtgever in beeld als initiatiefnemer. Inmiddels melden de marktpartijen zich weer. Er is echter één partij die we nog te vaak over het hoofd zien!

Daar waar het gaat om binnenstedelijke ontwikkeling speelt de eigenaar een centrale rol. Dat is eigenlijk logisch; fysieke ruimtelijke veranderingen uitvoeren kan alleen degene die de beschikkingsmacht over grond of vastgoed heeft. Dat is doorgaans niet de gemeente. En in de meeste gevallen ook niet een projectontwikkelaar maar een eigenaar die het vastgoed exploiteert. Actief grondbeleid, waarbij de gemeente de eigenaar uitkoopt en in het uiterste onteigent, is duur en legt de risico’s bij de gemeente, die daar meestal niet voor kiest. Meer aandacht voor de eigenaar is dus hard nodig.

De Omgevingswet geeft meer positie aan de initiatiefnemer om ontwikkeling van de grond te krijgen. Maar niet elke eigenaar werpt zich op als initiatiefnemer. En de ene eigenaar heeft meer haast dan de andere. Hoe komt de eigenaar dan in beweging? De gemeente heeft hier meer dan in het verleden een stimulerende rol. Bij stimulerend grondbeleid neemt de gemeente maatregelen om eigenaren zover te krijgen dat zij gaan ontwikkelen. Dat betekent niet alleen eigenaren faciliteren in het proces, maar bijvoorbeeld ook investeren in de openbare ruimte, grond beschikbaar stellen als ruilmiddel, of meewerken aan gunstige financieringsconstructies voor eigenaren. Zo wordt de eigenaar uitgenodigd, of zelfs verleid, om zelf te gaan realiseren. Maar vergis je niet: stimuleren is hard werken!

Een aansprekend voorbeeld van stimulerend grondbeleid is Rijnhuizen in Nieuwegein. Een kantorenlocatie die getransformeerd wordt naar een gemengd woon/werkgebied. De gemeente heeft niet het budget om actief grondbeleid te voeren maar ontwikkelt wel samen met eigenaren en stakeholders een gebiedsvisie, waarbinnen kavels ontwikkeld kunnen worden. Sommige eigenaren willen snel aan de slag met de transformatie, anderen hebben niet zo’n haast en willen het huidige gebruik voorlopig voortzetten. Samen wordt een kader gecreëerd waarbinnen ontwikkelingen kunnen plaatsvinden en waarbinnen publieke en collectieve voorzieningen kunnen worden betaald. Op de website is informatie voor eigenaren en initatiefnemers te vinden; de kaders zijn duidelijk en openbaar. Gestart in 2014 en inmiddels zijn er zo’n 25 initiatieven van eigenaren. Dat wordt mooi weergegeven op de initiatievenkaart waardoor zichtbaar is dat het lééft in Rijnhuizen. Een stimulerende gemeente zet eigenaren in beweging!

Nu is de kavelstructuur in Rijnhuizen zo dat op de meeste plekken kavelgewijze ontwikkeling kan plaatsvinden. Maar wat wanneer er sprake is van zo’n versnippering dat er per kavel onvoldoende kwaliteit gerealiseerd kan worden? Daarover gaat mijn volgende blog.