Soelaas voor starters als smeerolie voor de hele bouwsector

Wat de effecten van de coronacrisis zijn op de koopwoningmarkt, dat weten we nog niet. Dit soort effecten loopt altijd ongeveer drie kwartalen achter bij het inzakken van het consumentenvertrouwen. Maar dat er gevolgen zijn, is duidelijk. De zorgen van de bouwsector zijn dus terecht. Ongeremd doorbouwen is van groot belang en daarvoor is eigenlijk alleen voorfinanciering nodig. De kosten kunnen met de huidige rentetarieven goed worden opgebracht door de sector zelf, inclusief de hypotheeksector. Zij hebben daar zelf alle belang bij en de woningen ‘op voorraad’ heb je bij het aantrekken van de markt snel weer verkocht. Het rijk hoeft eigenlijk alleen een financieringsgarantie af te geven. Als de sector zelf niet collectief het risico van de voorfinanciering kan regelen, moeten we ons afvragen of het rijk dat dan wel moet doen. Want blijkbaar heeft de sector zelf dan geen vertrouwen in de markt.

De coronacrisis maakt de vraag van starters zeker meer prangend. Zelfs als de bouw van de nu geplande woningen doorloopt, biedt dat immers nog geen soelaas voor de problemen van jongeren op de woningmarkt. De huidige nieuwbouw wordt straks bovendien gekocht door mensen die nu al een woning hebben. Ze kunnen hun aankoopwens uitstellen bij economische onzekerheid. Coronacrisis of niet: zij hebben een dak boven hun hoofd. Maar als zij uitstelgedrag vertonen, stagneert de gewenste doorstroming. Daardoor komen er ook aan de betaalbare kant van de woningmarkt minder woningen vrij, terwijl de vraag van starters ondanks de crisis niet minder wordt; zij kunnen geen kant op. Zo neemt de druk op dit toch al schaarse deel van de markt nog verder toe en de prijzen dus ook.

Eigenlijk is de coronacrisis het ultieme moment om in de bouwproductie over te schakelen van vrijwel alleen bouwen voor doorstroming naar veel fundamenteler bouwen voor de startersmarkt. Dus bouwen van kleine, eenvoudige, betaalbare woningen. Waar een starter na een aantal jaren vanuit toenemende woonwensen zelf uit wil. Daardoor komt die betaalbare woning weer op de markt voor een nieuwe starter. Want dat is wat een starterswoning primair moet zijn: een betaalbare en beschikbare woning waar je na relatief korte tijd uitgroeit.

Het bouwen van woningen met deze intentie vraagt om een andere benadering van zowel het bouwen als de financiering. Het vraagt dus wat, maar structureel meer woningen bouwen voor starters maakt de nieuwbouwmarkt ook veel minder gevoelig voor golven in de economie. Want de vraag van starters is een kwantitatieve vraag en geen kwalitatieve vraag. Starters kunnen hun woonwens niet uitstellen, terwijl dat voor doorstromers geen enkel probleem is. Daardoor blijft de vraag van starters ook in economisch mindere tijden groot. En dat levert meer continuïteit op voor de gehele bouwsector. Een kans die we dus niet mogen missen.