Passend wonen in de koopsector; de panacee voor de overspannen woningmarkt?

Onlangs brachten 23 corporaties het Manifest Passend Wonen uit. Zij maken zich zorgen om de betaalbaarheid en beschikbaarheid van het sociaal wonen. De huren zijn de afgelopen jaren fors gestegen en er is een groot tekort aan sociale huurwoningen, terwijl er ook mensen wonen die hier niet op aangewezen zijn. Daarnaast zijn er veel huishoudens die te krap wonen, terwijl andere huishoudens een woning bewonen die veel ruimer is dan nodig. Dat noopt in gebieden met een hoge druk op de woningmarkt tot ingrijpen, aldus het Manifest. De scheefheid zou elk jaar opnieuw beoordeeld moeten worden (te ruim? te krap? te duur? te goedkoop?). Huurprijzen worden aangepast, of een andere woning wordt aangeboden.

Geen onredelijk pleidooi; als gevolg van verhuurderheffing en vennootschapsbelasting (VPB), is het betaalbaarheidsbudget van woningcorporaties verkleind. En bij schaarste moet je efficiënter met je middelen omgaan en deze vooral terecht laten komen waar die het hardst nodig zijn. Een pragmatische oplossing dus om de maatschappelijke doelstellingen van de corporatie zo goed mogelijk te verwezenlijken.

Projectie op de koopsector

Laten we dit concept eens projecteren op de koopsector. De hypotheekrenteaftrek is immers ook een vorm van maatschappelijke subsidie. Door hierop te sturen, kun je wellicht veel beschikbaarheidsproblemen op de woningmarkt oplossen.

Denk even mee met een gedachte-experiment. Stel, we zien het bedrag dat jaarlijks aan hypotheekrente omgaat als één grote pot waar we een ‘kopersheffing’ van 5% op leggen, als variant op de verhuurdersheffing. In dat geval krijgen we ook hier te maken met een schaarste- en daarmee verdelingsvraagstuk. We lossen dit op door iedereen 10% minder te geven, waardoor we 5% kunnen herverdelen om maatschappelijke problemen op de woningmarkt op te lossen. Voor velen zal de 10% korting geen enkel probleem zijn, anderen gaan een keertje minder op vakantie, maar er zijn ook mensen die betalingsproblemen krijgen. Deze groep splitsen we uit. Gezinnen laten we in hun gezinswoning wonen, dat is immers passend. Zij behouden daarom hun huidige hypotheekrenteaftrek. De één- en tweepersoonshuishoudens in de koopsector met hypotheekrenteaftrek niet. Zij bieden de panacee in gebieden met een grote behoefte aan gezinswoningen. Zij verliezen hun huidige hypotheekrenteaftrek, maar krijgen ondersteuning vanuit de gemeente bij het zoeken naar een kleinere en goedkopere woning. De vrijgekomen grote woningen komen vervolgens op de markt voor de huishoudens die met minder hypotheekrenteaftrek toe kunnen, danwel voor het gezin dat dit nodig heeft op basis van huishoudensomvang. Er hoeven dus minder gezinswoningen gebouwd. In regio’s met onvoldoende kleine woningen kunnen de gemeenten de huishoudens ondersteunen bij het opsplitsen van grote woningen, waardoor in totaliteit minder woningen nodig zijn. Levert enorm veel ‘efficiencywinst’ op.

Gek idee?

Inderdaad. Deze mensen hebben hun huis gekocht vanuit het vertrouwen dat het Rijk bijdraagt via de hypotheekrenteaftrek. Forse inkrimping op het betaalbaarheidsbudget dat hypotheekrente heet en vervolgens verdeling van de schaarste is niet wenselijk. Maar waarom wordt er dan aan de sociale huisvesting wel geld onttrokken waardoor dergelijke schaarstevragen ontstaan? Als corporaties – en niet alleen in het overspannen Amsterdam – op het punt gekomen zijn dat de opgaven de middelen zodanig overschrijden dat ze nadenken over het sturen op passendheid qua woninggrootte én inkomensafhankelijke huren noodzakelijk lijken, zijn we dan niet te ver van huis geraakt?