Overheden duperen woonconsument
Iedere huurder van een sociale huurwoning of een vrije sector huurwoning en alle particuliere woningeigenaars hebben zelf of in de naaste omgeving te maken (gehad) met de overspannen woningmarkt. Lange wachttijden voor sociale huurwoningen, geen (geschikte) en/of betaalbare koopwoningen of het niet kunnen financieren van een koopwoning brengt grote druk op de vrije sector huurmarkt. Woningeigenaren die nu verkopen krijgen weliswaar veel geld voor de woning, maar voor het aankopen van de volgende woning zitten ze in nagenoeg in hetzelfde schuitje als andere zoekers. Alle bewoners, noem hen de woonconsument, hebben behoefte aan een toegankelijkere woningmarkt. Wat moet daarvoor gebeuren?
Het kwantitatief woningtekort bedraagt dit jaar 315.000. Even voor uw beeld, het betekent qua omvang dat bij een ‘bezettingsgraad’ van 2,2 personen per huishouden alle inwoners van Rotterdam onder de (Erasmus)brug moeten slapen. Omdat de Nederlandse bevolking jaarlijks groeit én omdat het aantal eenpersoonshuishoudens toeneemt, stijgt het woningtekort. En dan laten we nog even buiten beschouwing dat een deel van de woningvoorraad totaal niet meer aansluit op de moderne woningbehoefte. Lopen we het tekort dan niet in? Helaas niet. Er wordt structureel te weinig gebouwd en, rekening houdend met de afname van de werkvoorraad bij architecten, zal het de komende vier jaar niet beter worden.
Waarom lukt het de gemeenten en de bouwkolom nu niet om het woningtekort terug te dringen. De belangrijkste reden daarvoor is dat het belang van de woonconsument niet serieus wordt genomen. De gemeente heeft de mogelijkheid om, als het gaat om de nieuwbouw van woningen, de gemeentelijke ‘wensen’ vast te leggen in allerlei voorschriften. Ondanks het bouwbesluit, de ontwikkeling van BENG en NOM (duurzame) woningen en andere verbeteringen zijn er gemeenten die nog hogere eisen aan toekomstige nieuwbouw stellen. Zaken waar de gemiddelde woonconsument zich niet of nauwelijks bij betrokken voelt. Tel daarbij op dat gemeenten eisen stellen aan woningdifferentiatie en veelal het monopolie op gronduitgifte hebben en het inlopen van het woningtekort is een utopie.
De stapeling van landelijke, provinciale, regionale en gemeentelijke voorschriften over typologie, categorie en duurzaamheid leidt tot stilstand. Er zijn gemeenten waar ontwikkelaars aangeven te wachten met het opstarten van de planontwikkeling zolang de gemeenten vasthouden aan te stringente voorschriften. Begin dit jaar heeft de NVM met landelijke en maatschappelijk betrokken instellingen en verenigingen zoals Aedes, de Woonbond en de Neprom, de Minister uitdrukkelijk gevraagd meer regie te nemen. Centraal, met als doel met de lagere overheden en de betrokken partijen bij de woningmarkt, het woningtekort terug te dringen. Heeft u sindsdien een uitnodiging gehad om de regisseur (een extra Minister) te informeren? En inmiddels stapelen de obstakels zich verder op. Met de aangekondigde aanscherping van geluidseisen voor nieuwbouwwoningen is alweer een extra obstakel ontstaan. Het begint wishful thinking te lijken dat we ooit uit deze neerwaartse spiraal komen.
Het is waarschijnlijk nog niet te laat, maar dan is het wel hoog tijd om – in samenspraak met het maatschappelijk veld – via een structurelere aanpak te komen tot een toekomstbestendig woningmarkt beleid. Daar waar de landelijke overheid de regie voert en waar nodig ook sturend kan optreden. De NVM heeft al meerder malen aangegeven graag bereid te zijn hier actief aan mee te denken.