Niemand biedt betaalbare middenhuur aan

De vraag naar middenhuurwoningen is veel groter dan het aanbod. Die zorgen voor meer doorstroming, minder marktschommelingen, meer flexibiliteit en meer snel beschikbare woonruimte. Middenhuur is als smeerolie voor de woningmarkt.

Bovendien zijn de middenhuurwoningen van de verkeerde prijsklasse. Voor lage middeninkomens zijn huren tussen de €600 en €800 betaalbaar, maar juist in deze prijsklasse wordt er weinig aangeboden. Hoe komt dat en wat doen we eraan?

Er bestaat geen eenduidige definitie van middenhuur. Sommigen stellen dat die begint bij de liberalisatiegrens (€710,68), maar voor iemand met een lager middeninkomen is, volgens Nibud-normen, dit vaak al te duur. We noemen een betaalbare middenhuurwoning tussen de €640 en €800. Deze grenzen zijn niet willekeurig gekozen.

Woningcorporaties werken met de aftoppingsgrens (€640,14) om aan de passendheidsnorm te voldoen en bieden steeds minder woningen erboven aan. Beleggers zijn huiverig voor de verplichtingen van de gereguleerde sector en huurprijzen dicht boven de liberalisatiegrens. Omdat de woningwaardering afhangt van de WOZ-waarde, is een marge nodig om niet onverhoeds terug te vallen in de gereguleerde sector. Marktpartijen verhuren daarom nieuwe huurwoningen doorgaans vanaf €800.

Het gevolg is dat (bijna) niemand woningen aanbiedt tussen de €640 en €800. En dat is precies het segment waar de meeste vraag naar is en wat de meeste doorstroming genereert.
De belangrijkste spelers draaien om de betaalbare middenhuur heen. Corporaties hoeven niet zo nodig, marktpartijen klagen over gebrek een grondposities en gemeenten en marktpartijen zijn niet gewend met elkaar om te gaan. Mensen met een middeninkomen zijn hiervan de dupe.

We zien wel een uitweg. Corporaties en beleggende marktpartijen kunnen elkaar goed aanvullen, en gemeenten kunnen dit met beleid sturen. Bijvoorbeeld wanneer corporaties met de duurdere sociale huur en hun niet-DAEB bezit het huursegment €640-€800 en daarmee de lage middeninkomens bedienen (en daar met gemeenten afspraken over maken). En de markt het segment tussen €800-€1000 en daarmee de (hogere) middeninkomens bedient (en ook daar met gemeenten afspraken over maakt). Dit sluit goed aan op de doorstroomambities geformuleerd in de Nationale Woonagenda.

Het is tijd om aan de slag te gaan. Niet vanuit wantrouwen, maar vanuit vertrouwen.