Het vooroordeel over particuliere eigenaren in gespikkeld bezit

Individuele woningeigenaren vertragen het verduurzamen van gespikkeld corporatiebezit; dat is het heersende idee. Corporaties schuiven daarom het verduurzamen van het gespikkeld bezit op de lange baan. Dat geldt zowel voor rijtjeshuizen als voor woningen in VvE’s. De woningcorporatie wil wel verduurzamen, maar krijgt de particuliere eigenaren niet mee. Die willen niet, of hebben het geld niet. Maar klopt dat beeld wel? De particuliere eigenaar met de krappe portemonnee: zijn ze echt de achilleshiel van de energietransitie?

Woningcorporatie de Alliantie ziet het niet meer zo zwart-wit na hun ervaringen met het verduurzamen van VvE’s. De woningcorporatie is hard bezig met het introduceren van Duurzame Meerjarige Onderhoudsplannen (DMJOP’s) voor haar gespikkelde VvE’s om stap voor stap te verduurzamen. In 2019 stelden ze aan 133 VvE’s de vraag of zij zo’n Duurzaam MJOP wilden opstellen. En wat bleek? Van de 133 VvE’s gingen 132 VvE’s akkoord! Daarbij was de meest voorkomende reactie van particuliere eigenaren: “He, he, eindelijk is de woningcorporatie zo ver!” Het heersende beeld dat particuliere eigenaren de energietransitie het liefst zo ver mogelijk voor zich uit schuiven bleek in dit geval dus niet waar. Wel willen particuliere eigenaren zeggenschap in planning en tempo, zodat het verduurzamen voor hen betaal- en behapbaar blijft. Woningcorporatie de Alliantie speelt hier op in met haar modulaire stap-voor-stap aanpak .

Verschillende andere corporaties merken ook dat er wel degelijk bewoners zijn die willen verduurzamen en dat soms ook al jarenlang aangeven. Dat klinkt als iets waar woningcorporaties gebruik van kunnen maken… maar in de meeste gevallen doen ze dat pas wanneer zij daar als corporatie aan toe zijn. Wil de corporatie pas over 10 jaar ‘iets met duurzaamheid’ in het complex? Pech voor de enthousiaste bewoner. De particuliere eigenaar mag van alles willen, maar moet wel het tempo van de corporatie volgen. In de trant van: “we bieden onze grootschalige aanpak ook aan de eigenaar-bewoners aan, maar die doen dan toch niet mee”. Maar waarom moeten de particulieren eigenaren flexibel zijn in hun planning en de woningcorporaties niet?

De manier waarop particuliere eigenaren de verduurzaming willen organiseren, past niet in de werkwijze van de corporatie. Particuliere eigenaren werken het liefst stapsgewijs en spreiden daarbij de maatregelen uit over de tijd, waar handig tot 2050. En wat wil de woningcorporatie? In één keer grootschalig verduurzamen: dat is goedkoper en makkelijker voor de corporatie. Ook de Alliantie merkt dat woningeigenaren dat vaak te veel vinden en de voorkeur hebben om modulair (stap-voor-stap) te verduurzamen. Want weer rijst de vraagt: waarom moeten de particuliere eigenaren flexibel zijn in hun planning en de woningcorporatie niet?

Woningcorporaties zouden meer kunnen meebewegen met de wensen van particuliere eigenaren. Zo hoeft de corporatie niet altijd leidend te zijn in het bepalen van de planning of het tempo. De corporatie kan bijvoorbeeld meeliften op het enthousiasme dat leeft in een complex en daar de planning van laten afhangen. Of ze kunnen de renovatie opknippen in behapbare stukken, bijvoorbeeld door deelpakketten aan te bieden. Op die manier wordt de kans een stuk groter dat particuliere eigenaren wel mee willen én kunnen doen.

Adviezen: van corporatie aan corporatie

De bovenstaande inzichten kwamen aan het licht tijdens twee Platform31-bijeenkomsten waarbij woningcorporaties ervaringen uitwisselden over het omgaan met gespikkeld bezit in zowel VvE’s als grondgebonden woningen. Enkele opvallende conclusies:

  1. Houd je rol beperkt
    Voel je als corporatie niet verantwoordelijk voor de hele wijk. Natuurlijk kunnen corporaties adviseren of zelfs het voortouw nemen en een aanbod doen aan buureigenaren: maar probeer deze eigenaren niet te overreden of te dwingen. Beweeg mee met hun behoeften.
  2. Zorg voor gestreept i.p.v. gespikkeld bezit bij grondgebonden woningen
    Koop en verkoop op strategische plekken om te komen tot (meer) uniforme blokken. Het doel: maximaal één knip in een rijtje woningen. Het bezit is dan minder gedifferentieerd en meer geclusterd in een rijtje. Hierdoor kan renovatie een stuk makkelijker plaatsvinden en wanneer particuliere eigenaren niet meedoen, is het aantal overgangen (‘knips’) beperkt. Woningcorporaties doen dit door woningen te verkopen of juist aan te kopen.
  3. Verken de optie voor een verduurzamingsgarantie woningverkoop
    Gemeenten stellen steeds hogere kwaliteitseisen bij de verkoop van corporatiewoningen. Hierover is het belangrijk goede afspraken te maken met de gemeente. Een manier is het garanderen dat de verkochte woningen in de nabije toekomst ook daadwerkelijk verduurzaamd gaan worden, bijvoorbeeld door kopers te verplichten om een duurzaamheidspakket af te nemen bij een marktpartij. Hiervoor is een extra hypotheek tot 106 procent mogelijk. Een andere mogelijkheid is om enkel woningen te verkopen waarvan minimaal het casco al is opgeknapt.
  4. Accepteer dat je altijd mindere woningen zult hebben
    Niet alle woningen zijn de grote verduurzamingsinvesteringen waard. Verduurzaam daar beperkt, stel je eisen bij, en zoek later naar oplossingen waarbij een CO₂-neutrale gas- of hoog-temperatuurverwarming mogelijk is. Behandel ze hetzelfde als bijvoorbeeld een historische binnenstad: die gaat ook niet plat of wordt onherkenbaar gerenoveerd.