Gemeentelijke grip op de woningmarkt?

Ruim 15 duizend mensen gingen zondag in Amsterdam de straat op uit protest tegen de hoge huur- en huizenprijzen en het tekort aan woningen. Duidelijk klonk de roep om voldoende en betaalbare huisvesting voor iedereen. Maar een andere roep klonk ook: overheid herneem de controle op de escalerende huur- en huizenprijzen! Dit vanuit de gedachte dat de overheid sinds de jaren 80 bewust alle grip op de huur- en huizenprijzen verloren heeft, waardoor deze naar grote hoogtes zijn gestegen. De grip zijn we misschien verloren, maar er zijn wel degelijk instrumenten beschikbaar, waarmee de gemeenten nu al de grip kunnen terugpakken. Gelukkig pakken velen deze handschoen al op.

We moeten zelfs constateren dat de gemeenten de laatste tijd vanuit Den Haag regelmatig nieuwe instrumenten aangereikt krijgen. Denk bijvoorbeeld aan de aanstaande opkoopbescherming. Wellicht niet de door iedereen gewenste zelfbewoningsplicht, maar wel ‘the next best thing’. Tegelijkertijd blijft het lastig manoeuvreren op de woningmarkt. Enerzijds willen gemeenten sturen en geven zij daarmee invulling aan artikel 20 van de Grondwet waarin te lezen is dat voldoende woongelegenheid het voorwerp van zorg der overheid is. Anderzijds komen door te sturen andere (grond)rechten in de knel. Denk aan het eigendomsrecht en het vrij verkeer van diensten (= ook mogen verhuren) en het vrij verkeer van kapitaal (= ook vrij kunnen investeren in vastgoed). Dit even los van de politieke vraag of we überhaupt willen sturen. Het antwoord op deze laatste vraag moet gegeven worden in de gemeenteraad.

Het vinden van de balans in de mate waarin sturingsinstrumenten inbreuk mogen maken op de verschillende grondrechten maakt in ieder geval dat de instrumenten die we hebben soms beperkt zijn in hun werkgebied of alleen onder strenge voorwaarden door gemeenten ingezet kunnen worden. De inzet van deze instrumenten wordt hiermee al snel moeilijk of kost een serieuze inspanning van de gemeenten. Dit geldt in de sturing op de betaalbare woningvoorraad, maar ook in de sturing op de realisatie van woningen in het middensegment.

In het woonprotest ging de aandacht uit naar voldoende betaalbare huisvesting. Hier vallen ook huishoudens met een middeninkomen onder. Ook deze groep kan in de huidige markt weinig kanten op. Gelukkig kunnen we nu ook al het nodige voor hen doen. De truc is dan om meerdere bestaande instrumenten slim te combineren. Door dit te doen wordt het mogelijk om meer midden huur- of koopwoningen te creëren, deze woningen te bestemmen voor specifieke doelgroepen, de woningen voor langere tijd te behouden en wellicht ook aan de doelgroep toe te wijzen. Denk hierbij aan combinaties van het gemeentelijk grondbeleid of erfpacht, sturing via het bestemmingsplan (verordening middenhuur, anterieure overeenkomst of exploitatieplan), privaatrechtelijke afspraken en sturing op toewijzing en woningvoorraadbeheer middels de Huisvestingswet.

Kom voor meer kennis en inspiratie voor de sturing op het middensegment naar een of meer sessies uit de Praktijkreeks Middensegment effectief bedienen van Platform31. Ik hoop u daar te zien!