De Woningwet gaat pijn doen in de leefbaarheid van wijken!?

Vera Beuzenberg, 13 juli 2015

De Woningwet zet een hek om het werkdomein van corporaties. De focus van corporaties gaat terug naar het bouwen, verhuren en beheren van sociale woningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed. Niet-DAEB investeringen vallen buiten het hek en zijn vanaf 1 juli 2015 een opgave voor de markt. Critici maken zich zorgen over het effect op de leefbaarheid in wijken en steden. Is deze zorg terecht?

De rolverdeling is duidelijker. Corporaties zijn voor de sociale woningen en marktpartijen voor de geliberaliseerde huur- en koopwoningen en commercieel vastgoed. De vraag is of marktpartijen deze rol gaan pakken. Gaan marktpartijen investeren in sociale wijken? Critici verwachten van niet. In sociale wijken is de koopkracht laag waardoor bedrijfsvastgoed minder in trek is. Ook het rendement van woningen is daar lager dan in populaire wijken.

Als marktpartijen niet opstaan, ontstaan er homogene wijken met een clustering van bewoners met lage inkomens en problemen, aldus de critici. Tevens zullen de huurprijzen van sociale woningen stijgen, omdat corporaties hun onrendabele investeringen van sociale woningen niet meer kunnen vereffenen met de rendabele investeringen in geliberaliseerde woningen. De stijging is deels op te vangen door de huurtoeslag, maar een deel komt bij huurders terecht. Ook drukken de kosten op de exploitatie met een lagere woningkwaliteit tot gevolg. Kortom, critici zien huurders clusteren in kwalitatief slechtere woningen met oplopende huurachterstanden.

Maatschappelijk vastgoed, zoals buurthuizen, is wel toegestaan. Deze zijn vaak verhuurd tegen lagere tarieven dan de markthuur. Nu corporaties dit niet meer kunnen vereffenen met de verhuur van rendabele vrijesectorwoningen en bedrijfsvastgoed, zullen huurprijzen van maatschappelijk vastgoed naar verwachting stijgen met het mogelijk verdwijnen van de voorzieningen tot gevolg.

Voorstanders van de wet zijn tevreden met het verdwijnen van de voormalige concurrentievervalsing bij niet-DAEB investeringen. Zij verwachten dat daardoor marktpartijen deze opgave nu wèl gaan oppakken. Vraag en aanbod komen vanzelf bij elkaar. Als hierdoor geen commerciële voorzieningen in sociale wijken ontstaan, is daar blijkbaar geen vraag naar. Bovendien was het niet gepast dat corporaties maatschappelijke financiële middelen inzetten voor commerciële doeleinden.

Het spel is veranderd. Als corporaties en gemeenten graag geliberaliseerde woningen en commercieel vastgoed in sociale wijken willen, zullen ze de marktpartijen moeten gaan verleiden. Lukt dit niet, dan zit er gelukkig een deur in het hek. Corporaties kunnen, met instemming van de gemeente, toestemming vragen voor niet-DAEB investeringen bij de minister voor Wonen en Rijksdienst. Dit betekent minder vrijheid en langere procedures dan voorheen.

De woningwet is complex. De bal ligt bij de markt, gemeenten en corporaties. Wie gaat welke stappen zetten? Hopelijk staan marktpartijen op en zijn ze snel bij het hek. Ze zullen genoegen moeten nemen met minder rendement. Waarschijnlijk vissen zij de krenten uit de pap in de relatief goede wijken en kunnen corporaties de opgave oppakken in de echt slechte wijken. Dan is er weinig veranderd. Behalve dat het nu voor corporaties en gemeenten meer tijd en energie kost.