De hoge pieken en diepe dalen van de woningmarkt
Onlangs verscheen de nieuwste Staat van de Woningmarkt, waarin het kabinet jaarlijks rapporteert over de meest recente woonontwikkelingen. Een erg bruikbaar overzicht, waarin bekende en nieuwe informatie handig op rij wordt gezet en geduid. Veel weten we al, want de ontwikkelingen op de woningmarkt beheersen immers het nieuws. Ik licht er een paar zaken uit. De huizenprijzen stegen met 9%, er wordt meer verhuisd, de totale hypotheekschuld is weer toegenomen door de stijgende huizenprijzen, beleggers investeren meer, de huurstijgingen werden gematigd en corporaties investeren weer meer in woningverbetering. De nieuwbouw neemt weliswaar toe, maar nog niet de 75.000 die dit voorjaar al in de Woonagenda werd gesteld. En 70% van alle woningen heeft een slecht energielabel (C-G), dus dat is nog een omvangrijke opgave.
Elk jaar zijn er ook een paar thematische hoofdstukken. Dit jaar over verhuiskansen en het woningtekort. Dat is gestegen tot 3,2%, dat zijn 246.000 woningen, vooral veroorzaakt door achterblijvende nieuwbouw (tussen 2006 en 2015 kwamen er 100.000 meer huishoudens bij dan woningen!). En natuurlijk met de bekende regionale verschillen.
Opmerkelijk is dit jaar het themahoofdstuk over cycliciteit op de woningmarkt in Nederland. Dit themahoofdstuk geeft inzicht in de vooral theoretische achtergronden en de relatie tussen bouwproductie en economische ontwikkeling. Het is hollen of stilstaan met de woningmarkt. Op het ene moment dalen koopprijzen met 20%, halveert het aantal transacties, verhuist bijkans niemand meer en wordt de helft van de bouwvakkers ontslagen, en dan weer overheersen spanningen en tekorten op alle fronten. Opvallend vind ik zelf dat in Nederland de pieken veel hoger en de dalen veel dieper zijn dan in andere Europese landen, maar het rapport beperkt zich tot Nederland. Hoge pieken en diepe dalen zijn slecht: “Vanuit een oogpunt van welvaartsmaximalisatie heeft een meer gelijkmatige verdeling van de koop- en bouwmarkt voordelen”, heet het eufemistisch.
De Staat van de Woningmarkt biedt een goede en lezenswaardige analyse, maar geeft niet aan hoe we die uitschieters kunnen matigen. Wat moet je nou doen om hoge pieken en diepe dalen te voorkómen? Het zou goed zijn om daar eens dieper over na te denken. Ik noem er, voor de vuist weg, een paar. Hoe stimuleren we dat woningcorporaties zoals vroeger wél anticyclisch bouwen? Hoe houden we private investeerders ook in dalperiodes vast? Welke uitgaven (onderhoud, verbetering, verduurzaming) kun je uitstellen of juist naar voren trekken? Moet je een, zoals het heet, flexibele huisvestingsschil hebben, met tijdelijke of verplaatsbare wooneenheden? Hoe houd je personeel tijdelijk aan het werk, wetende dat je hen straks hard nodig hebt? Hoe kun je met fiscaal beleid sturen? En wat kun je lokaal doen? Wanneer voer je een actief en wanneer een passief grond-, bouw- en locatiebeleid? Allemaal bedoeld om extreme pieken en dalen te dempen. Omdat we één ding zeker weten: er komt altijd weer een nieuwe crisis, en een nieuwe opleving. Laten we goed nadenken hoe we daar nu al op kunnen anticiperen.
