Corporaties: rijk of juist arm; dat is de vraag

Hoe zit het met de financiële positie van woningcorporaties; zijn ze arm of rijk? Er circuleren verschillende opvattingen hierover; bij huurders, bij politici, bij media. Om die lastige vraag te beantwoorden vergelijk ik een corporatie graag met een doorsnee huishouden.

Stel je voor, dat huishouden, man en vrouw, heeft een bescheiden inkomen dat net voldoende is om de hypotheeklasten te betalen. Dat lukt om twee redenen. Ten eerste hebben ze een gunstige lening kunnen afsluiten. Ten tweede hebben ze de verbouwing van de zolder tot een kinderkamer tot nu toe uitgesteld, hoewel er een kind op komst is. En ook enkele isolatiemaatregelen hebben ze de afgelopen jaren op de lange baan geschoven, want het rendement ervan was laag. Zodoende hebben ze nog wat extra kunnen aflossen om zo de rentelasten te verlagen en wat meer financiële armslag te verkrijgen. Uiteindelijk gaat het er ook bij hen om dat hun portemonnee niet leeg raakt. Je gaat per slot van rekening niet zo snel je huis verkopen om op vakantie te kunnen. Gelukkig kunnen ze nu wel het noodzakelijk onderhoud aan hun huis betalen. En ze kunnen nog steeds af en toe naar de film.

De vraag is nu, is hun financiële positie slecht, voldoende of goed. Ze hebben twee adviseurs benaderd, Beun en Pro. Beun zegt, kijkend naar hun huidige kasboekje en (spaar)rekening, dat hun financiële positie in orde is. “Het gaat toch lekker zo?” Maar is dat zo, vraagt Pro zich af? Waar slaapt dat kind straks? Een poosje bij pa en ma op de kamer kan nog wel, maar dat kan geen jaren duren. En zo’n kind kost geld. En wat doe je als de stookkosten verder oplopen? En wat als de veroudering van het huis zover is voortgeschreden dat het reguliere onderhoud niet meer volstaat? En wat als de rente straks een stuk hoger is, net als je moet investeren en moet bijlenen? Wat een zeurpiet, denken ze, maar ze blijven toch met Pro in gesprek. Er zijn drie uitwegen, vertelt Pro, òf je moet zorgen voor een fikse inkomensverbetering òf genoegen nemen met een veel lagere kwaliteit òf hopen op belastingverlaging. Tja…

De gemiddelde woningcorporatie is zo’n huishouden. Beun wijst op de IBW-cijfers (de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties); die laten zien dat de gemiddelde corporatie momenteel flink kan investeren. Geen ‘geklots tegen de plinten’, maar de woningen onderhouden, hier en daar isoleren, en af en toe een woning vervangen lukt voorlopig nog wel. Pro heeft het rapport Opgaven en middelen gelezen en het rapport Het gebouw van de volkshuisvesting; renovatie gewenst, die bieden een heel ander perspectief op de opgaven en financiën van de corporatiesector dan die IBW-cijfers. Een uitbreiding van de sociale voorraad, de hele voorraad naar CO₂-neutraal brengen, waar nodig op hoog niveau renoveren of het vervangen van versleten complexen, dat alles bij elkaar: dat zit er onder de huidige condities echt niet in, zeker niet op termijn. Veer meer lenen betekent veel meer rente betalen en aflossen en dan raakt de portemonnee al snel leeg. Tenzij je wat meer woningen verkoopt. Maar dan moet je weer meer bijbouwen en dus nieuwe locaties vinden, en die zijn al zo schaars en duur. Huurverhoging dan? Geen kwestie van, zegt Pro, dat drijft heel veel huurders de schulden in. Er rest maar één ding in de nabije toekomst: belastingverlaging!