Bouwen? Eerst onderbouwen

Wat gaat er op de woningmarkt gebeuren? Gaan de prijzen dalen, misschien zelfs instorten? Welke impact heeft een recessie op de vraag naar woningen? Willen mensen straks nog in de stad wonen, waar afstand houden vaak moeilijk is? Het zijn vragen die nu veel worden gesteld. En al snel kijken mensen dan naar marktonderzoekers. Die hebben immers de gegevens. Kunnen zij antwoord geven?

Ik ben zo’n marktonderzoeker, en mijn antwoord is: nee. Wij hebben inderdaad gegevens, veel gegevens zelfs, maar geen kristallen bol. Hoe de wereld zich zal ontwikkelen, kunnen wij net zo min zeggen als u. Wel kunnen we vaststellen hoe de wereld is, en welke ontwikkelingen tot de huidige situatie hebben geleid. Een goed voorbeeld is de landelijke Hittekaart die BPD elk voorjaar publiceert. De actuele kaart toont dat de betaalbaarheid van het wonen in Nederland onverminderd onder grote druk staat. Sterker nog, de gemiddelde woningkoopsom steeg in de eerste vier maanden door, ondanks de coronacrisis. De hitte op de woningmarkt is opgelopen en waaiert bovendien uit naar de randgemeenten rond de grote steden. Logisch. Als je in Utrecht geen betaalbare woning kunt vinden, ga je op Funda kijken in Houten of Nieuwegein.

Onderzoek brengt dit gedetailleerd aan het licht. Dat helpt om onderbuikgevoelens goed te plaatsen. Iedereen kent wel iemand met een moeder die geen plaats in een seniorencomplex kan vinden, of een afgestudeerde die nog bij haar/zijn ouders woont en zoekt naar een betaalbare starterswoning. Hoe het precies met deze doelgroepen zit, laten onderzoekers zien. Maar ze doen ook meer. Onderzoek geeft richting aan handelen. De woningopgave wordt nu vaak in kwantitatieve termen geformuleerd (‘1 miljoen woningen erbij tot 2030!’), maar het gaat daarnaast om de kwalitatieve uitwerking: mensen moeten een passende woning vinden. Daarom doen we – voordat we een ontwikkeling starten – eerst projectgebonden marktonderzoek, waarbij we kijken naar alle relevante data die betrekking hebben op de locatie.

Ook halen we kennis op uit onze BPD-praktijk. Zo blijkt dat meergeneratiewoningen het heel goed doen in het oosten van het land. Met onderzoek kunnen we dan meten welke woonwensen aan de aanschaf van zo’n woning ten grondslag liggen, en hoe die woonwensen verdeeld zijn over alle regio’s. Voor een landelijk werkende gebiedsontwikkelaar als BPD is dat cruciale informatie. We onderbouwen voordat we gaan bouwen.

Naar verwachting zal het nieuwe woningaanbod deels binnenstedelijk, deels buitenstedelijk moeten komen. De planning van deze opgave moet goed doordacht gebeuren, rekening houdend met onder andere natuur, duurzaamheid, bevolkingsgroei en woonwensen. En mochten er nieuwe uitleglocaties nodig zijn, dan moeten we weten wat bewoners daarvan verwachten. Zo willen we tegemoet komen aan de vragen op de woningmarkt én onze maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen.

Vorig jaar ben ik overgestapt van Woningmarktonderzoek bij het CBS naar de afdeling Research (6 m/v) van Nederlands grootste gebiedsontwikkelaar. Ik voel me hier als een vis in het water. Dat een businesscase pas stáát als hij met feitelijke informatie onderbouwd is, strookt met mijn overtuiging en mijn achtergrond als socioloog. Onderbouwen voordat je gaat bouwen: dat biedt de branche extra informatie. En het is maatschappelijk relevant, zeker nu de ruimte schaars is en de opgave groot. Meer dan ooit doet onderzoek ertoe.