Los woningcrisis op door gelijke behandeling van huren en kopen

Met de huidige druk op de woningmarkt kloppen veel politici aan bij Peter Boelhouwer voor advies. De rol van onafhankelijke onderzoeker bevalt hem daarbij: “Ik zou er niet aan moeten denken om dit probleem als politicus op te lossen met de huidige instrumenten. De ambities zijn torenhoog, maar de mogelijkheden zijn heel bescheiden.” Voor Nieuw Sociaal Contract, de partij van Pieter Omtzigt, bracht hij die mogelijkheden in kaart om de woningcrisis op te lossen.

Waarom vroeg Pieter Omtzigt u dit essay te schrijven?

“Hij heeft verschillende experts gevraagd om een essay te schrijven over onderwerpen die iets met bestaanszekerheid te maken hebben, want Pieter Omtzigt heeft geen wetenschappelijk bureau achter zich. Het past ook bij zijn benadering om deskundigen meer te betrekken in de politiek. Wonen is specifiek een belangrijk speerpunt voor hem in het kader van de bestaanszekerheid. Ik schreef het essay onafhankelijk zonder last of ruggenspraak. Dus ik ben verder niet voor de partij actief.”

Wat is de belangrijkste boodschap die u wilde overbrengen met dit essay?

“De politiek moet werken aan een eindbeeld voor het huisvestingssysteem van de toekomst. Alle nieuwe maatregelen om de huidige problemen op te lossen horen te passen binnen dat eindbeeld. Dat vraagt om structurele hervormingen waarvoor het Rijk verantwoordelijkheid moet dragen. Te lang is er sprake geweest van een beleidsvacuüm doordat beleid werd gedecentraliseerd. Hierdoor droeg geen enkel politiek orgaan meer verantwoordelijkheid.”

Hoe ziet u die invulling van het eindbeeld concreet voor zich?

“Daarbij hoort een herziening van het grondbeleid om speculatie tegen te gaan. Het afromen van de waarde die er ontstaat na een bestemmingsplanwijziging zal ervoor zorgen dat de ontstane meerwaarde van de grond niet meer aan de toevallige eigenaar toekomt maar aan de samenleving. Met dat geld kan bijvoorbeeld nieuwbouw betaalbaar worden gemaakt. Een andere belangrijke hervorming is een eigendomsneutraal woonbeleid. Dat betekent een gelijke behandeling tussen huren en kopen. Want door de bank genomen zou je die sectoren op een vergelijkbare manier moeten ondersteunen. Ook pleit ik voor een door de politiek vastgestelde normering voor de betaalbaarheid van woningen voor lage inkomensgroepen.”

U constateert dat er weinig politiek enthousiasme is voor zulke structurele hervormingen. Hoe komt dat?

“Dat vergt politieke moed. De politiek is erg bezig met de waan van de dag, terwijl woningbouw en planologie een visie op de lange termijn vragen. Een andere verklaring is dat een ruime meerderheid van de Nederlandse huishoudens woningeigenaar is. Zij willen hun verworven rechten niet opgeven, waardoor de problemen op de woningmarkt neerslaan bij de groep die geen koopwoning heeft. Maar er begint nu wel wat te verschuiven. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek.”

U pleit enerzijds voor hervormingen, maar anderzijds moeten die niet te snel gaan. Dat vraagt wel heel veel geduld van woningzoekers.

“Een snelle doorvoering van de hervormingen lost de woningcrisis niet op. Bijvoorbeeld door de aangekondigde uitbreiding van de huurregulering zal de nieuwbouwproductie juist omlaag gaan. Het is natuurlijk goed om de huurmarkt te reguleren, maar dat had een paar jaar geleden moeten gebeuren toen investeerders nog volop aan het kopen waren. Nu is het een slecht moment door de gestegen rentes. Het is beter om anticyclisch beleid te voeren. De woningzoekers zijn nu verder van huis doordat investeerders afhaken en de productie van nieuwe woningen omlaag gaat.”

Zijn er dan helemaal geen lichtpuntjes voor woningzoekers?

“Ik ben pessimistisch over de toekomst. Er moet tussen de 300 en 400 miljard euro geïnvesteerd worden om de beoogde 1 miljoen nieuwe woningen te realiseren, maar het is onduidelijk wie dat gaat opbrengen. Woningcorporaties hebben niet voldoende middelen om de gestelde doelen te behalen, laat staan dat ze iets extra kunnen doen. Zowel institutionele als particuliere beleggers rennen momenteel weg. Ook wooncollectieven krijgen heel moeilijk financiering en kopers zijn minder geïnteresseerd in nieuwbouw omdat die niet aan hun wensen voldoet. En naast de financieringskant is er ook nog de praktijk: er zijn te weinig harde, haalbare locaties voor woningbouw en te weinig ambtenaren om bouwplannen te organiseren. Het stikstofprobleem hebben we nog niet opgelost, terwijl er nieuwe uitdagingen aankomen zoals de Europese afspraak om in de toekomst geen extra land te bebouwen en de richtlijn waterkwaliteit.”

Wat kan de politiek dan wél doen?

“Een lichtpuntje is dat de politiek de problemen nu serieus erkent. Er is veel in gang gezet door demissionair minister Hugo de Jonge. Ik hoop dat de politiek kiest om niet marktconforme kwaliteitseisen bij te stellen en dat er meer geld beschikbaar komt. Er zijn echt wel oplossingen waar de politiek nu al op kan sturen. Op de korte termijn moeten we meer tijdelijke woningen realiseren, leeg vastgoed transformeren tot woningen en de bestaande voorraad veel beter benutten. Dat laatste kan door het stimuleren van woningdelen en het splitsen van grote woningen.”

Op 14 maart 2024 organiseert u samen met Platform31 het Wooncongres. Hoe gaat dat helpen bij het oplossen van de woningcrisis?

“Een belangrijke factor voor succes is om alle partijen in hun kracht te zetten en bij elkaar te brengen. Dat doen we op het Wooncongres door in het ochtendprogramma de woningmarktcrisis te analyseren en oplossingen te zoeken met onder andere vertegenwoordigers van de overheid, woningcorporaties en marktpartijen. Ik zal daarbij ook een lezing houden. In het middagprogramma zoeken we verder naar praktische oplossingen in tien sessies over onder meer grondbeleid, het beter benutten van de woningvoorraad, collectieve woonvormen en de positie van starters.”