Wie betaalt de rekening van intermediaire verhuur? Vier manieren om kosten te delen

Bij intermediaire verhuur zijn verschillende organisaties betrokken: de zorgorganisatie biedt begeleiding en huurt de woning van, in veel gevallen, een woningcorporatie. De gemeente financiert het zorgarrangement. Idealiter maken deze drie partijen samen afspraken over de organisatie van de intermediaire verhuur. Het gaat dan over:

• inhoud en taakverdeling;
• financiering van benodigde investeringen;
• de omgang met financiële risico’s.

Dat laatste is nog geen gemeengoed. In dit artikel lichten we toe hoe je tot eerlijkere financiële afspraken kunt komen.

Intermediaire verhuur: waarom en voor wie?

Bij het bieden van huisvesting aan mensen die enige vorm van zorg of begeleiding nodig hebben, is een huurcontract op eigen naam én voor onbepaalde tijd het uitgangspunt. Dit biedt rust en stabiliteit, en komt het herstel ten goede. Het gaat dan om een volledige scheiding van wonen en zorg, zodat het één niet afhankelijk is van het ander.

Toch kan intermediaire verhuur in bepaalde situaties en voor een afgebakende periode van toegevoegde waarde zijn. Bijvoorbeeld voor mensen die het volledig zelfstandig huren nog als een te grote stap ervaren. Binnen zo’n intermediaire constructie krijgen bewoners vaak een ‘omklapcontract’, waarbij zij eerst (maximaal) twee jaar via een zorgaanbieder de woning huren, waarna het huurcontract bij positieve wederzijdse ervaringen op eigen naam wordt gezet. De bewoner kan dan in dezelfde woning blijven wonen, ook wanneer de zorgvraag verandert of eindigt.

Intermediaire verhuur kan ook een oplossing zijn bij doorstroomvoorzieningen en woningen met een hoge mutatiegraad, waar bewoners vaak niet langer dan een jaar wonen. Soms delen de bewoners een woonkamer of badkamer. Doorstroomwoningen ontlasten de maatschappelijke opvang doordat mensen, terwijl zij wachten op een definitieve woning of urgentie, al in een reguliere woonomgeving kunnen wonen. Hierdoor komen opvangplekken sneller beschikbaar voor mensen die deze het hardst nodig hebben.

Structurele kosten

Intermediaire verhuur stelt zorgorganisaties, corporaties en gemeenten voor een financiële puzzel. De belangrijkste kostenpost bestaat uit de verhuurtaken, zoals administratie, woningtoewijzing en sleutelbeheer. Bij reguliere verhuringen liggen deze taken bij de corporatie, maar bij intermediaire verhuur bij de zorgorganisatie. Dit geldt ook voor eisen rond inkomenstoetsing en verantwoording van woningtoewijzing.

Gebaseerd op de gemaakte afspraken in Amersfoort en Almere schat het Leger des Heils de structurele kosten op circa 1.800 tot 1.900 euro per woning per jaar. De regio Gooi- en Vechtstreek werkt samen met het Leger des Heils. De regionale uitvoeringsorganisatie verzorgt hier namens het Leger des Heils het omklapcontract en de huurmap voor de cliënt, in het kader van Huren onder Voorwaarden (HOV). Omdat dit het Leger des Heils werk scheelt, dalen hun kosten daarmee tot ongeveer 800 euro per woning per jaar. In beide voorbeelden zijn de (structurele) beheer- en servicekosten, zoals het onderhoud en de inrichting van gemeenschappelijke ruimten, niet in de berekening opgenomen.

Financiële risico’s

Naast structurele kosten komen bij intermediaire verhuur ook incidentele kosten en financiële risico’s kijken. Het gaat hierbij om:

• huurderving: de financiële schade die optreedt door tijdelijke leegstand, bijvoorbeeld bij klinische opnames of bij mutatie.
• risico’s rond betalingsachterstanden,
• schade- en herstelkosten (ook wel molest genoemd);
• kosten voor eventuele juridische procedures en ontruimingen.

Verborgen druk op zorggelden

Omdat deze risico’s plotseling tot (hoge) extra kosten kunnen leiden, reserveren partijen hier geld voor. Als de structurele kosten en financiële risico’s bij de zorgorganisaties terechtkomen, betalen ze die vaak vanuit zorggelden. Intermediaire verhuur drukt daardoor op de beschikbare middelen voor zorg en begeleiding. Hierdoor kunnen zorgorganisaties in financiële problemen komen.

Vier varianten

Zorgorganisaties, corporaties en gemeenten delen in sommige gevallen al kosten en risico’s, maar dat is nog geen gemeengoed. We zien in de praktijk vier varianten:

1. verwerking in het arrangement of tarief;
2. bijdragen door corporaties;
3. een subsidie of aanvullende regeling;
4. een gedeeld fonds.

De eerste drie varianten worden voornamelijk ingezet om de structurele verhuurkosten van zorgorganisaties te vergoeden. Variant 4, het gedeelde fonds, richt zich juist op een andere verdeling van de kosten om zo de financiële risico’s te verdelen. We lichten de varianten hier toe:

Variant 1: arrangement of tarief

Bij deze oplossingsrichting zijn verhuurkosten, beperkte leegstand of uitvoeringskosten onderdeel van het tarief of arrangement. Dit gebeurt soms bij aanbestedingen voor Beschermd Thuis. De financiering is structureel, waardoor kosten niet achteraf gedeclareerd hoeven te worden. Tegelijkertijd vraagt deze werkwijze om een realistische inschatting van de kosten. Als de risico’s worden onderschat blijven zorgorganisaties met tekorten zitten.

Variant 2: bijdragen corporaties

Woningcorporaties hebben beperkte ruimte om financieel bij te dragen aan de kosten en risico’s van intermediaire verhuur. Sommige corporaties leveren een bijdrage via aangepaste huurprijsafspraken of door mee te denken over oplossingen bij tijdelijke leegstand. Soms huren zorgaanbieders bijvoorbeeld alleen woningen van corporaties als ze daar een specifieke cliënt voor hebben. Ze huren de woning dan voor de duur van diens traject. Dit kan in alle (sociale) huurwoningen van een corporatie het geval zijn. De zorgaanbieder huurt dan niet standaard een aantal woningen. Het risico van huurderving ligt in deze constructie bij de corporatie.

Structurele huurverlagingen of andere financiële tegemoetkomingen kunnen bij corporaties tot problemen leiden in de verantwoording. Hun uitgaven moeten uitlegbaar zijn aan huurders, toezichthouders en de Autoriteit woningcorporaties. Wanneer corporaties kosten van zorg- of begeleidingsorganisaties overnemen, kan de vraag ontstaan of dit nog binnen hun volkshuisvestelijke taak valt. Daarnaast gaan lagere huurinkomsten ten koste van de financiële ruimte voor investeringen in nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming.

Variant 3: subsidie of aanvullende regeling

Gemeenten kunnen zorgorganisaties via een subsidie of regeling compenseren voor verhuurkosten, leegstand, huurderving of klein onderhoud. Dit kan vooral helpen wanneer duidelijk is dat intermediaire verhuur een gemeentelijk beleidsdoel ondersteunt, zoals uitstroom uit opvang, het realiseren van Beschermd Thuis of het voorkomen van dakloosheid. Het nadeel is dat subsidies vaak tijdelijk zijn (1-3 jaar), terwijl huurcontracten en samenwerkingsafspraken vaak een langere horizon vragen. Daardoor kan het kortetermijnrisico alsnog bij de zorgaanbieder terechtkomen. Zeker als een aanbesteding langer loopt dan de subsidieperiode, ontstaat onzekerheid over de vraag wie toekomstige kosten draagt.

Variant 4: gedeeld fonds

Bij een gezamenlijk fonds (of risicopot) leggen gemeente, corporatie en zorgorganisatie alle drie geld in. Zo’n fonds kan worden gebruikt voor het vergoeden van onvoorziene of moeilijk voorspelbare kosten, zoals schade, langdurige leegstand, huurderving of kosten van ontruiming. Hierbij wordt doorgaans eerst geëvalueerd of de ‘claimende’ partij de gemaakte afspraken heeft nageleefd en of zij de kosten niet redelijkerwijs had kunnen voorkomen. Het voordeel van een fonds is dat het uitgaat van gedeelde verantwoordelijkheid. Een verdeelsleutel waarbij alle betrokken partijen bijdragen, kan voorkomen dat één partij structureel opdraait voor risico’s die voortkomen uit een gezamenlijke ambitie. Tegelijkertijd zoeken partijen vaak nog naar hoe het fonds vorm te geven. Ze moeten bepalen welke kosten wel en niet onder het fonds vallen, wanneer een beroep op het fonds gerechtvaardigd is en hoe misbruik of afwenteling wordt voorkomen. Zonder duidelijke spelregels kan een fonds nieuwe discussies oproepen in plaats van oplossen.

Geen standaardaanpak

De voorbeelden laten zien dat er geen standaardaanpak is, maar dat je met elkaar tot een wenselijke en werkbare constructie moet komen voor het verdelen van de financiële lasten en risico’s. Drie acties kunnen daarbij helpen:

Actie 1: Maak de kosten inzichtelijk

Het proces start met het in kaart brengen van de kosten, en wie voor welke kosten op dit moment verantwoordelijk zijn. Het is handig om naast de structurele en incidentele kosten ook onderscheid te maken tussen voorspelbare kosten, zoals beheer en huuradministratie, en moeilijk voorspelbare kosten, zoals huurderving, ernstige schade of juridische procedures. Het is geen eenmalige berekening die op iedere situatie toepasbaar is. Zowel de structurele als de incidentele kosten kunnen per zorgaanbieder, doelgroep en woningcorporatie variëren.

Actie 2: Koppel de kosten aan de baten

Intermediaire verhuur is niet alleen een kostenpost. Het kan andere kosten voorkomen of verkleinen door bij te dragen aan een kortere verblijfsduur in de maatschappelijke opvang of beschermd wonen, door minder terugval en meer zelfstandigheid voor bewoners. Dit argument kan helpen om inzet van publieke middelen te legitimeren.

Actie 3: Maak een eenvoudige financieringsstructuur

Hoe complexer de afspraken, hoe groter de uitvoeringslast. Als zorgorganisaties per incident moeten onderhandelen, subsidies jaarlijks opnieuw moeten aanvragen of kosten via ingewikkelde aanbestedingsconstructies moeten verantwoorden, ontstaat onzekerheid. Voor duurzame intermediaire verhuur is juist voorspelbaarheid nodig: weten welke kosten worden gedekt, welke risico’s gedeeld worden en hoe lang afspraken gelden.

Goede samenwerking cruciaal

Het maken van onderlinge afspraken over kosten en uitvoering lukt vaak beter wanneer gemeente, corporatie en zorgorganisatie elkaar kennen, vaste overlegstructuren hebben en problemen vroegtijdig kunnen bespreken. Een goed ingericht verhuurproces maakt het bijvoorbeeld mogelijk om huurachterstanden snel te signaleren en te voorkomen dat financiële problemen escaleren tot dakloosheid, ontruiming of schade. Kleine zorgorganisaties hebben hierbij mogelijk extra ondersteuning nodig, omdat zij niet altijd beschikken over een professionele verhuurafdeling.

Daarom is het belangrijk dat zorgorganisaties, woningcorporaties en gemeenten niet alleen kijken naar wie de rekening betaalt, maar vooral naar hoe zij samen kunnen investeren in voldoende passende woonplekken voor mensen die ondersteuning nodig hebben. Dat vraagt om openheid over kosten, gezamenlijke verantwoordelijkheid en afspraken die ook op de lange termijn houdbaar zijn. Alleen zo komen de financiële lasten en risico’s in verhouding te staan tot de maatschappelijke baten en blijft intermediaire verhuur een duurzame oplossing.