Wonen en woningmarktCorporaties en sociale huurHoe een grensverleggende woningruil tussen corporaties Eindhoven een stuk duurzamer maakt

Praktijkvoorbeeld Corporaties en sociale huur

Hoe een grensverleggende woningruil tussen corporaties Eindhoven een stuk duurzamer maakt

7 december 2022 | Leestijd: 7 minuten

Woningcorporaties in Eindhoven geven door baanbrekende samenwerking het verduurzamen van hun bezit een enorme impuls. Ze ruilen verouderde woningen tegen energiezuinig bezit. De uitkomst is win-win én 100 miljoen euro extra voor verduurzaming.

Auteur(s)

Fons Lustenhouwer

Woningcorporatie Wooninc. ruilde afgelopen jaar 119 woningen en vijf studentenpanden in de Eindhovense Gildebuurt tegen 5 complexen met in totaal 120 appartementen van Woonstichting ’thuis. Een bijzondere ruil binnen de corporatiesector. De Gildebuurtwoningen zijn sterk verouderd en Wooninc. hikt al jaren aan tegen grondige renovatie of sloop en nieuwbouw, maar heeft er het geld niet voor. De woningen waartegen de Gildebuurt is geruild, zijn al verduurzaamd en in prima staat van onderhoud.

Groter belang

“Hebben ze bij ’thuis wel door wat ze hebben afgesproken? Ze ruilen hun mooiste woningen tegen dat verouderde bezit van ons”, was de reactie die Wooninc.-bestuurder Angela Pijnenburg op haar kantoor kreeg toen ze terugkwam met dit plan van de Eindhovense corporatiebestuurders na een heidag. “Het leek too good to be true”, blikt Pijnenburg terug.
Maar: ja, bij zijn volle verstand had bestuurder van ’thuis, Luc Severijnen, ingestemd. Hij werd gegrepen door het grotere belang: de verduurzaming van woningen in Eindhoven versnellen, zoals de corporaties in 2018 met elkaar en de gemeente hadden afgesproken in het Duurzaamheidspact. Door de ruil zou Wooninc., dat veel minder geld voor verduurzaming op de plank had liggen, óók kunnen meedoen met de versnelling. “Ik vond het een logisch verhaal.”

Voordelen voor ’thuis

Natuurlijk zag Severijnen dat de ruil ook de belangen diende van ’thuis. De Gildebuurt, gelegen in het centrum, dicht bij de grote onderwijsinstellingen van Eindhoven, sluit aan op ander bezit in die omgeving. Bij sloop en nieuwbouw zou ’thuis bovendien meer woningen kunnen terugbouwen. “Ons probleem is dat we meer investeringsruimte hebben dan bouwkansen. Dus dit biedt mooie voordelen voor ’thuis.”
Dat beide partijen er beter van worden, is heel belangrijk, zegt Pijnenburg. “Iedereen moet er iets aan overhouden. Alleen een ander helpen is onvoldoende.” Ook het gemeenschappelijke doel dat boven de ruil hing – sneller verduurzamen – hielp om intern steun te krijgen voor het grensverleggende plan.

Tips voor corporaties

Pijnenburg en Severijnen hebben praktische tips voor collega’s die een ruiltraject in willen gaan.

Creëer een win-winuitkomst. Een gemeenschappelijk doel helpt daarbij.
Zorg dat je goed kunt uitleggen wat ieders voordelen zijn bij de woningruil.
Maak ook goede afspraken met de huurders uit de te ruilen buurt. Zij moeten er niet op achteruit gaan. Bijvoorbeeld dat het huurbeleid van de vorige verhuurder wordt gevolgd, tot de komst van een nieuwe huurder.
Help bewoners kiezen. Voor de Gildebuurt is een Kieswijzer ontwikkeld. Op basis van de door de bewoner gekozen antwoorden over allerlei aspecten, rolde er een advies uit.
Participatie is een vak. Schakel een goede en expert in als onafhankelijke partij.
Wat is de beste vorm van participatie? Naar aanleiding van de Gildebuurt ontwikkelde ’thuis een tool om per situatie met objectieve criteria te bepalen welk participatieniveau (van informeren tot zelf beslissen) het meest geschikt is.
Trek in de fase van besluitvorming en afstemming met interne en externe toezichthouders als één team op. Ook voor de afstemming van huurbeleid en afspraken over onderhoud.
Maak vooraf afspraken over de doorlooptijd van het hele traject. Ga niet te snel, maar ook niet te langzaam, dat geeft frustratie bij bewoners.

Gesprekken om te overtuigen

Daarvoor waren wel wat gesprekken nodig met collega’s intern en de Raad van Commissarissen (RvC). Uiteindelijk stemde de RvC in, onder twee voorwaarden. Allereerst moest de gemeente erachter staan. Daarvoor kwam er een intentieovereenkomst, waar ook de andere twee Eindhovense corporaties voor tekenden. Hun hulp was nodig voor herhuisvesting van huurders bij sloop en nieuwbouw. De tweede voorwaarde van de RvC was dat het plan gedragen zou worden door de bewoners van de Gildebuurt, zegt Severijnen. “Dus daar moesten we mee in gesprek.”

Bijzonder participatietraject: huurders beslissen

Dat ‘gesprek’ mondde uit in een participatietraject waarin de Gildebuurtbewoners een keuze kregen voorgelegd: Of Wooninc. renoveert de buurt. Of ’thuis neemt de Gildebuurt over en gaat over tot sloop en nieuwbouw. Met behulp van een externe participatie-expert als projectleider – mede geselecteerd door de huurdersorganisatie – probeerden de corporaties alle huishoudens in de Gildebuurt te bereiken. Met als doel om zo mogelijk iedereen een stem te laten uitbrengen.

“Onvrede van bewoners werd niet serieus genomen”

Gildebuurtbewoner Machtelt Alkemade zat met nog twintig anderen in de klankbordgroep en blikt, ondanks de uitgebreide participatie, niet positief terug op het proces.
“Ik heb de klankbordgroep ervaren als een plek om de onvrede van bewoners weg te masseren. De onvrede was groot, omdat er al sinds 2008 onzekerheid was over mogelijke plannen. Er werden spoedzoekers geplaatst, die werd verteld dat de wijk waarschijnlijk werd gesloopt en zij dan met urgentie naar een betere woning zouden gaan. Bewoners die hier al dertig jaar fijn woonden, zagen dit als strategie om te zorgen voor minder renovatiestemmers. De stemming voelde als een farce. In vergaderingen werd dit punt door Wooninc. niet serieus genomen. Ik denk nu: hadden we er niet uit moeten stappen?”

Kies gewoon voor sloop

“Ze hadden beter gewoon kunnen kiezen voor slopen en goed uitleggen waarom renoveren onhaalbaar was. En een deel van de bewoners was ook blij met de uitkomst. Zelf vond ik het heel erg om weg te moeten na twintig jaar. Maar sinds mijn verhuizing, ben ik de Bakkerstraat vergeten. Ik woon nu op een heerlijke plek in het buitengebied. De verknochtheid aan een plek zit in de menselijke psyche, maar je kunt ook heel gelukkig zijn op een plek die aan andere wensen voldoet. Dat heb ik van veel mensen gehoord. Had dáár meer energie in gestoken. ‘thuis heeft wel enorm geholpen met de verhuizing en is echt begaan met de huurders. Dat geeft me nu wel weer vertrouwen.”

Twee plannen uitgewerkt: renovatie en sloop/nieuwbouw

Voor de planontwikkeling werden de taken verdeeld. Wooninc. werkte een voorstel uit voor renovatie van de Gildebuurt. Een team van ’thuis ontwierp een plan voor sloop en nieuwbouw. Soms leek het een wedstrijd te worden, merkte Severijnen. “Maar het ging niet om winnen of verliezen, het ging om de beste keuze volgens de bewoners.”
Toch gaf dat Pijnenburg wel enige zorgen. Nu het idee van woningruil eenmaal was geland, wilde ze dat graag doorzetten. “Wij konden er heel aardige woningen van maken, maar met renovatie werd het nooit een echt duurzame wijk. Op de lange termijn is sloop en nieuwbouw een betere investering, ook al kijken bewoners er op dit moment misschien anders tegenaan.”

Bakkerstraat in de Gildebuurt

De uitslag: gelijkspel

Maar de afspraak was gemaakt dat de keuze aan de wijk was, zodat het draagvlak zo groot mogelijk zou zijn. En dus werden eind vorig jaar twee uitgewerkte plannen voorgelegd aan de bewoners. De uitslag was bizar, zegt Pijnenburg. “Het was 50-50. Precies evenveel stemmen voor beide plannen.” Vooraf was afgesproken dat bij zo’n uitkomst de corporaties zouden kiezen voor hun voorkeursplan: sloop en nieuwbouw.
Het besluit leidde in de Gildebuurt tot gemengde reacties. En tot interne discussie over participatie, zegt Severijnen. “Mag je bewoners zo’n keuze wel aandoen? Het is een grote verantwoordelijkheid, die best heftige strijd gaf in de wijk, met affiches op ramen en felle debatten.” Ook Pijnenburg had er vooraf twijfels over. Toch zijn beide bestuurders blij dat de bewoners konden kiezen. Severijnen: “Dat is echte participatie en geeft ons een grote en goede basis om te beginnen in de wijk.” Toch zal ’thuis in de toekomst de keuze voor ‘beste participatie’ op andere gronden maken.

Succesfactoren van het participatietraject

Bewoners mochten zelf over de toekomst van de Gildebuurt beslissen. Ilse van de Kerkhof, consulent Wonen bij Wooninc., over wat wel en niet goed ging in het participatietraject:

Dat de huurdersorganisatie mocht meebepalen welke onafhankelijke expert de participatie zou begeleiden, was een belangrijke beginstap.
We hebben samen met hen veel middelen ingezet om iedereen te bereiken, in coronatijd: huisbezoek, online bijeenkomsten, vlogs, flyers, informatiebrochures en (nieuws)brieven.
Veel de wijk in gaan, om te horen wat bewoners belangrijk vinden. Dat gaf input voor de plannen.
Het was goed om vooraf duidelijkheid te geven over de spelregels van de stemming. En over de voorkeursbeslissing van de corporaties, in het geval er geen geldige uitslag zou zijn.
Stemmen verliep anoniem, wat belangrijk was, want zo voelden bewoners zich vrij om zelf te kiezen, ondanks de oplaaiende strijd in de wijk.
Door goede nazorg na de stemuitslag, keerde de rust snel terug. Renovatiestemmers legden zich bij de uitslag neer en richten zich op verhuizen.
Optrekken als gezamenlijk projectteam zorgde voor een soepel proces en leren van elkaar.
Wat beter had gekund: Vooraf uitzoeken en afspreken welk bezit meedoet aan de plannen. Vijf studentenpanden zaten aanvankelijk wel in de nieuwbouwplannen, maar werden daar later buiten geplaatst, omdat ze in prima staat verkeren. Dat werd in de wijk gezien als manier om minder renovatiestemmers te krijgen.

Juridische hobbels

Voor de juridische overdracht bleek het belangrijk om korte lijnen te houden met de Autoriteit woningcorporaties (Aw), en met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Je moet weten wat hun richtlijnen zijn, waar ze naar kijken bij het beoordelen van de risico’s voor de corporaties en goed uitleggen wat je doet, zegt Pijnenburg. Zij steunden uiteindelijk de plannen.
Lastiger hobbel was de belastingdienst, die dreigde miljoenen euro’s aan overdrachtsbelasting te heffen. Toevallig speelde juist op dat moment een landelijk debat over de gevolgen die de nieuwe regels voor overdrachtsbelasting zouden hebben voor de corporatiesector. Dit debat leidde net op tijd tot de uitzondering van deze overdrachtsbelasting bij zogenaamde taakoverdracht tussen twee woningcorporaties.

Samen optrekken in besluitvormingsfase

Waar de teams bij de planontwikkeling nog afzonderlijk te werk gingen, trokken de beide corporaties nauw samen op in de fase van de besluitvorming. Elke auditcommissie en RvC-vergadering werd afgestemd en samen voorbereid. Ook legden de corporaties hun huurbeleid naast elkaar, om goede afspraken te maken voor huurders van beide organisaties over onderhoud en de huurprijzen.
Inmiddels zijn de meeste huurders uit de Gildebuurt vertrokken naar een andere woning in de stad. Wie wil, mag terugkeren in de buurt. Komend jaar begint de sloop, het jaar erop de nieuwbouw.

Winst voor Eindhoven: 100 miljoen extra voor verduurzaming

Het nettoresultaat van de ruil is niet alleen een nieuwe duurzame Gildebuurt. De ruil werkte als vliegwiel, zegt Pijnenburg, die ondertussen voor een tweede – nog grotere – ruil de samenwerking zocht met collega-corporatie Woonbedrijf. Die ruil was niet mogelijk geweest zonder het grondige uitzoekwerk voor de Gildebuurt.
Bij Wooninc. is daardoor nu veel geld vrijgekomen, dat op de begroting stond voor renovatie van de geruilde woningen. “Door die twee ruilen samen hebben we 100 miljoen euro uit de begroting kunnen strepen. Dat geld kunnen we nu gebruiken om onze overige voorraad versneld te verduurzamen.”

Severijnen noemt het een doorbraak. “We hebben onorthodoxe dingen gedaan, omdat we beseffen dat we qua duurzaamheid met de rug tegen de muur staan.” Corporaties in een regio moeten daarvoor samenwerken en het algemeen volkshuisvestelijk belang boven het eigen organisatiebelang stellen, stelt hij. “In Eindhoven hebben we die slag nu gemaakt.”

Nieuwbouw Gildebuurt (stedenbouwkundig plan)