Betaalbare ruimte voor ondernemerschap in de wijk

Bij sommige corporatiemedewerkers leeft het beeld dat de verhuur van bedrijfsonroerend goed (BOG) onwenselijk is, of slechts beperkt mogelijk. Waar verhuur wél plaatsvindt, wordt deze vaak primair gezien als verdienmodel om investeringen in (sociale huur)woningen te financieren. De sterke focus op de woonopgave is, gezien de grote woningnood en de primaire taak van corporaties, begrijpelijk en terecht. Tegelijkertijd bestaan sterke en vitale buurten, wijken en steden niet uit woningen alleen. Door een (te) eenzijdige focus op wonen blijven kansen onbenut om via betaalbare bedrijfs- en maatschappelijke ruimten meerdere wijkopgaven in samenhang aan te pakken. Buurtondernemers en -voorzieningen dragen bij aan sociale cohesie en ontwikkelkansen.Dit creëert maatschappelijke waarde, waardoor financiële investeringen in het verbeteren van de leefbaarheid op lange termijn mogelijk minder nodig zijn.

Dat vraagt om een nieuwe mindset: zie de verhuur van bedrijfsruimten niet primair als verdienmodel, maar als instrument om wijken te verbeteren en maatschappelijke meerwaarde te creëren. Dit is geen exclusieve corporatie-opgave, maar een gezamenlijke verantwoordelijkheid van corporaties en gemeenten.

Met deze publicatie willen we woningcorporaties én gemeenten inspireren door te laten zien welke kansen de bestaande regelgeving biedt en hoe hier in de praktijk mee wordt omgegaan. Tien inspirerende praktijkvoorbeelden laten bovendien zien dat het ook daadwerkelijk kán.

Kansen in corporatiebuurten

Betaalbare ruimte voor kleinschalig ondernemerschap en maatschappelijke voorzieningen wordt in veel steden steeds schaarser. Tegelijkertijd staat de leefbaarheid in buurten en wijken met veel corporatiebezit regelmatig onder druk. Juist de plinten van woongebouwen in deze wijken bieden kansen om werkgerelateerde functies toe te voegen die positief bijdragen aan de leefbaarheid, sociale veiligheid, sociale cohesie en lokale werkgelegenheid. Daarmee kan worden ingespeeld op de behoefte aan een evenwichtigere mix van wonen en werken in deze buurten.

De Woningwet biedt woningcorporaties ruimte om bedrijfsonroerend goed (BOG) en maatschappelijk onroerend goed (MOG) te verhuren in buurten waar zij veel bezit hebben, mits dit bijdraagt aan de leefbaarheid. Sterker nog: corporaties hebben op grond van de Woningwet een volkshuisvestelijke taak om hieraan bij te dragen.

Terughoudendheid sinds 2015

Sinds de parlementaire enquête van 2014 en de daaropvolgende wijziging van de Woningwet in 2015 zijn woningcorporaties terughoudender geworden in de verhuur van BOG en MOG. Tegelijkertijd klinkt de roep steeds luider om bepaalde ruimten actiever in te zetten voor maatschappelijke en wijkgerichte doelen, waaronder het aanbieden van betaalbare bedrijfsruimte voor kleinschalig ondernemerschap.

Toch wordt de verhuur van BOG binnen corporaties nog vaak primair benaderd als een (boekhoudkundige) bijdrage aan de exploitatie: als instrument om een (gebieds)ontwikkeling of gebouwexploitatie financieel sluitend te maken, of als inkomstenbron voor onder meer verduurzaming en nieuwbouw. Daarmee fungeert BOG-verhuur in de praktijk meestal niet als strategisch middel om de leefbaarheid of wijkeconomie te versterken.

Mentaliteitsverandering: van sluitpost naar strategisch instrument

De kernboodschap is helder: wie BOGverhuur uitsluitend als sluitpost benadert, laat kansen liggen. Een doelgerichte inzet van BOG en MOG kan een impuls geven aan de leefbaarheid en werkgelegenheid in wijken. Daarmee heeft de inzet ook een preventieve werking: zij kan toekomstige problemen helpen voorkomen en de noodzaak voor latere, kostbare maatregelen verkleinen.

Een gezamenlijke, integrale opgave

Bestaand én nieuw corporatiebezit biedt volop aanknopingspunten, maar corporaties kunnen deze opgave niet alleen oppakken. Tegelijkertijd hoeft niet elke corporatie het wiel opnieuw uit te vinden. Het bewust en gericht inzetten van BOG en MOG is een gedeelde maatschappelijke opgave, waarvoor inmiddels veel goede praktijkvoorbeelden beschikbaar zijn.

Het optimaal benutten van het maatschappelijke potentieel van BOG en MOG binnen corporatiebezit vraagt om nauwe samenwerking tussen woningcorporaties en gemeenten. Dat begint bij een gedragen langetermijnvisie en bij de bereidheid om buiten de gebaande paden te treden. Daarbij is domeinoverstijgend denken en werken essentieel, over de grenzen van fysieke, economische en sociale sectoren heen.