banier wijkengids 2

2.4.9 Particuliere woningverbetering


Gemeenten die de kwaliteit van de particuliere voorraad willen vergroten, lopen tegen een aantal problemen aan. Waar in de stadsvernieuwing ruim aandacht was voor de particuliere woningvoorraad, is dat in de stedelijke vernieuwing voor een groot deel verslapt. De meeste gemeenten hebben weinig zicht en invloed op de particuliere woningvoorraad. Oplossingen voor de aanpak van de particuliere woningvoorraad die momenteel bestaan, zijn vooral gericht op de mensen die het wel zelf kunnen en er ook middelen voor hebben. Maar hoe ga je om met de onderkant van de samenleving, voor wie woningrenovatie de laagste prioriteit heeft omdat ze genoeg andere problemen hebben?


  • Ondersteun VvE’s bij het opstellen van een Meerjaren Onderhoudsplan en de financiën
  • Bevorder woningverbetering via laagrentende leningen en subsidies
  • Sluit aan bij de wensen en mogelijkheden van bewoners en bepaal wie belanghebbenden zijn. Probeer met deze partijen een aanpak op te zetten
  • Gebruik het potentieel: zet leer werktrajecten in of besteed onderhoud uit aan een buurtbedrijf
  • Koppel duurzaamheid en energiebesparing aan de woningverbetering en financier vanuit lagere energiekosten
  • Experimenteer met wijk- investeringszones, stedelijke herverkaveling en woningruil.


Het lastige aan de opgave is, dat de woningen niet van een beperkt aantal corporaties zijn, maar van duizenden eigenaar-bewoners, deels in gestapelde complexen en - kleine - particuliere verhuurders. Bovendien is het zo, dat hoewel de Woningwet voorschrijft dat eigenaren verplicht zijn te zorgen dat hun bezit blijft voldoen aan een zeker minimaal kwaliteitsniveau, eigenaar-bewoners niet altijd hun woning onderhouden. Vaak komt dit voort uit financiële redenen, een groep bewoners waarbij woningverbetering de laatste prioriteit heeft. Er zijn in verschillende trajecten, o.a. CoP 40+ en de Kenniskring particuliere woningverbetering, verschillende inzichten opgedaan rondom oplossingsrichtingen voor particuliere woningverbetering, gericht op juist deze groep mensen waar het een lage prioriteit heeft. Onderstaand volgen een aantal van deze inzichten.

Sluit aan bij de wensen en mogelijkheden van bewoners
Voor veel particuliere woningbezitters in (achterstands)wijken is het vaak lastig om geld te investeren in hun woning. Zij hebben veelal hele andere urgente problemen die hun prioriteit hebben. Begin daarom met het aanpakken van sociale problemen van de bewoners. En sluit vooral ook aan bij de wensen en mogelijkheden van bewoners. Zet bijvoorbeeld een talentenmakelaar in die samen met bewoners kijkt naar de woonwensen op de lange termijn en individueel met de bewoners een maatwerkplan kan opstellen. Biedt ze daarnaast kleine pakketjes aan; biedt ze geen complete renovatie, wat ze niet kunnen betalen en overzien, maar zet in op kleine ingrepen.

Betrek alle belanghebbende partijen
Belangrijk is om te bepalen wie er belang hebben bij de woningverbetering in een wijk. Corporaties en gemeenten hebben belang omdat verpaupering de kwaliteit van de buurt omlaag brengt en daarmee ook de waarde van de woningen van de corporatie. Bewoners ervaren minder belang, omdat er voor hen urgentere problemen zijn zoals hierboven reeds genoemd. Kijk ook bij welke organisaties en partijen de mogelijke baten zitten: corporaties, energiemaatschappijen, zorgverzekeraars, uitkeringsinstantie. Betrek deze partijen bij de aanpak.

Gebruik het potentieel van de wijk
Maak gebruik van het potentieel dat een wijk bezit. Dit kan o.a. door het inzetten van werkloze buurtbewoners of via leer-werk trajecten; het opleiden van jong talent uit de wijk voor de renovatie van woningen, waarbij ook gebruik gemaakt wordt van bijvoorbeeld sloopmateriaal van huurwoningen (via corporatie). Op deze manier zijn verschillende verbindingen te maken waardoor op een slimme en goedkope manier particuliere woningen opgeknapt kunnen worden. Een andere mogelijke vorm is het oprichten van een buurtbedrijf dat deze taak op zich neemt. 

Duurzaamheid en energiebesparing
Renovatie van woningen vanuit energiebesparend oogpunt kan veel mogelijkheden voor financiering opleveren. Een organisatie die via deze manier woningverbetering realiseert is WAIFER. Zij voeren renovaties uit en financieren dit vanuit de opbrengsten uit lagere energiekosten. Daarin kunnen ook constructies aangegaan worden met energiemaatschappijen, bijvoorbeeld in de vorm van voorfinanciering door de energiemaatschappij en terugbetaling via de energierekening.

Experimenteer met nieuwe concepten
Verschillende nieuwe concepten zijn ontwikkeld, waarmee particuliere woningverbetering gefinancierd kan worden.

  • De gemeente Roosendaal heeft gemeentegrond uitgegeven aan particuliere woningen, waardoor waardestijging is ontstaan en daarmee ruimte voor investeringen.
  • Stedelijke herverkaveling (herverdelen van bezit waardoor eigendom zich concentreert en het eenvoudiger is om op blokniveau ingrepen te doen)
  • De corporatie kan een aandeel van 10% nemen in de woning, vervolgens investeren in onderhoud en renovatie en bij verkoop 10% van de (hogere) verkoopwaarde vorderen.
  • Wijkinvesteringszones: een stichting of vereniging waarbinnen alle woningbezitters een heffing betalen die gebruikt wordt voor onderhoud en renovatie (vergelijkbaar met bedrijfsinvesteringszone).
  • Een coöperatief model: een constructie waarbij huurders en kopers worden ondergebracht in één vereniging.

  • Verslag CoP 40+ wijken
  • Platform31 Kennisbank Particuliere woningverbetering:
    Website
  • Publicatie ‘Van huur en koop naar coop?